Puoi rompere il contratto di mutuo. Ma una banca è un'organizzazione che non fa nulla gratuitamente. Pertanto, la risoluzione del contratto promette al mutuatario ulteriori perdite finanziarie.
Quando viene sciolto un contratto ipotecario, gli interessi del mutuatario e del creditore si scontrano. Le perdite da un lato si trasformano automaticamente in profitti dall’altro. Pertanto, le parti della transazione non sempre trovano un linguaggio comune e la questione va in tribunale.
A causa di varie circostanze di vita, qualsiasi mutuatario può decidere di non aver più bisogno dell'appartamento ipotecato. E il cittadino si trova di fronte alla domanda: come risolvere il contratto di mutuo. Non puoi farlo da solo. "Il debitore non ha il diritto di consegnare alla banca solo le chiavi dell'appartamento ipotecato", sottolinea Dmitry Alekseev, vice capo della direzione del commercio al dettaglio della Banca di San Pietroburgo. Pertanto, la risoluzione del contratto è possibile solo di comune accordo, in via preliminare o in tribunale.
Allo stesso tempo, non è rara la risoluzione bilaterale di un contratto in fase extragiudiziale. Molti investitori privati, ad esempio, preferiscono vendere gli appartamenti ipotecati tramite cessione. Ricordiamo che, secondo gli articoli 382 del codice civile della Federazione Russa e 11 legge federale n. 214, gli azionisti hanno il diritto di cedere i diritti immobiliari a un'altra persona dal momento della registrazione del contratto di partecipazione azionaria ( DPA) fino alla stipula dell’atto di cessione.
In questo caso, il proprietario richiede prima alla banca l'autorizzazione appropriata. E nella stragrande maggioranza dei casi tale autorizzazione viene ottenuta. Ma a determinate condizioni. In genere, l'istituto di credito insiste affinché il contratto di acquisto e vendita dell'appartamento contenga l'obbligo di trasferire denaro per ripagare il debito del mutuo ipotecario. Inoltre, la banca può richiedere una commissione per il suo consenso.
Consideriamo ora una situazione in cui il mutuatario tenta di rescindere il contratto a causa di una situazione finanziaria difficile.
In teoria, il creditore non è interessato a perdere il pagatore. “Le banche non amano rescindere i contratti di mutuo. Pertanto, molto spesso cercano di offrire opzioni alternative o integrazioni a diverse clausole del contratto", spiega MBK-Credit.
È vero, la banca non farà concessioni significative in perdita. Come chiarisce Dmitry Alekseev, durante la crisi precedente (2008-2009), il mercato dei mutui aveva la pratica di ricevere un risarcimento dal debitore. Se la banca vedeva che non poteva chiedere molto al mutuatario, si accontentava di una certa somma. Oggi i debitori non possono contare su tale opzione.
Di solito la banca offre al debitore di vendere lui stesso l'appartamento secondo uno schema simile alla vendita su cessione.
Il denaro ricevuto dalla vendita di alloggi è distribuito come segue. "In primo luogo, vengono rimborsati gli interessi per i periodi passati, quindi il debito principale per i periodi passati, quindi gli interessi per il mese corrente, sanzioni e multe, quindi il saldo del debito principale", spiega Galina Afanasenko, direttore generale della Baltic Mortgage Corporation.
Se il cliente ritarda con la vendita volontaria della casa, l'istituto di credito minaccia tutti i guai previsti dal contratto, in particolare il sequestro dell'appartamento (vedi certificato).
Aiuto BN
Estratti da un attuale contratto di mutuo di una delle banche russe
4.1.29. In caso di diminuzione del valore di mercato dell'Appartamento al di sotto del saldo dell'importo dovuto sul prestito, su richiesta del prestatore ed entro il periodo specificato dal prestatore, fornire ulteriore garanzia ai sensi del presente accordo che soddisfi il prestatore ( titoli, veicoli, immobili, ecc.), effettuare una valutazione a proprie spese del suo valore di mercato da parte di un perito concordato con il prestatore, concludere un accordo di pegno adeguato con il prestatore ed effettuare la registrazione statale a proprie spese nei casi stabiliti dalla legge.
4.4. Il creditore ha il diritto:
4.4.1. Richiedere l'adempimento anticipato totale o parziale degli obblighi previsti dal presente Accordo presentando una richiesta scritta per il rimborso anticipato totale o parziale dell'importo del prestito, degli interessi maturati sul prestito e dell'importo delle penali nei seguenti casi:
a) se è impossibile per il Prestatore, senza colpa del Prestatore, ricevere l'Ipoteca dall'organismo che effettua la registrazione statale dei diritti, entro 10 (dieci) giorni di calendario dalla data di registrazione del trasferimento di proprietà dell'Appartamento al nome del Mutuatario;
b) in caso di uso improprio del Prestito da parte del Mutuatario;
c) se il Mutuatario è in ritardo con il successivo pagamento mensile del prestito da più di 15 (quindici) giorni di calendario;
d) in caso di mancato o inadeguato adempimento da parte del Mutuatario degli obblighi previsti dal Mutuo, dal presente Contratto, dal Contratto di Assicurazione;
e) se si verificano ritardi nell'adempimento degli obblighi di pagamento mensile più di 3 (tre) volte nell'arco di 12 (dodici) mesi, anche se ogni ritardo è irrilevante;
f) in caso di perdita o danneggiamento totale o parziale dell'Appartamento;
g) in caso di grave violazione da parte del Mutuatario delle regole per l'uso dell'Appartamento, delle regole per la sua manutenzione e riparazione, dell'obbligo di adottare misure per preservare l'Appartamento, se tale violazione crea una minaccia di perdita o danno all' Appartamento;
h) in caso di irragionevole rifiuto da parte del Prestatore di verificare l'immobile dato in pegno e la composizione delle persone che abitano nell'Appartamento;
i) se il Mutuatario fornisce al Prestatore informazioni inaffidabili durante l'esame della Richiesta di prestito, nonché durante il periodo di validità del presente Accordo;
j) l'importo del saldo dovuto sul Prestito supera il valore di mercato dell'Appartamento, confermato da un perito indipendente concordato con il Mutuante;
k) negli altri casi previsti dalla legislazione della Federazione Russa e dal presente Accordo.
5.1. Il Mutuatario è responsabile dell'inadempimento o dell'adempimento improprio degli obblighi previsti dal presente Contratto con tutto il suo reddito e tutti i beni che gli appartengono.
5.2. In caso di violazione dei termini di rimborso del Prestito, il Mutuatario è tenuto a pagare una penale pari allo 0,5 (zero virgola cinque) per cento dell'importo del pagamento scaduto per adempiere all'obbligo di rimborsare l'importo del Prestito per ciascun giorno di calendario di ritardo.
5.3. In caso di violazione dei termini per il pagamento degli interessi maturati sul Prestito, il Mutuatario è tenuto al pagamento di una penale pari allo 0,5 (zero virgola cinque) per cento dell'importo del pagamento scaduto per adempiere agli obblighi di pagamento degli interessi per ciascun giorno di calendario di ritardo.
5.4. Se il Mutuatario non adempie all'obbligo specificato nella clausola 4.1.10. del presente Contratto, il Mutuatario è tenuto a pagare, su richiesta del Prestatore, una penale pari a 2.500 (duemilacinquecento) rubli per ogni giorno di ritardo.
5.5. In caso di inadempimento di un obbligo derivante dall'art. 18 della Legge sui mutui, entro il periodo specificato nella clausola 4.1.21. del presente Contratto, il Mutuatario si impegna a pagare, su richiesta del Prestatore, una penale pari a 200 (duecento) rubli per ogni giorno di ritardo.
5.6. Se il Finanziatore viola il termine per la fornitura del Prestito previsto nella clausola 2.1. del presente Contratto, il Finanziatore è tenuto a pagare, su richiesta del Mutuatario, una penale pari allo 0,1 (zero virgola uno) per cento dell'importo del Prestito non fornito per ciascun giorno di calendario di ritardo, ma in totale non di più superiore al 3% (tre per cento) dell'importo del Prestito non fornito. Questa clausola non si applica al rifiuto del Finanziatore di fornire al Mutuatario un Prestito in conformità con le condizioni specificate nella clausola 4.4.6. accordo vero e proprio.
5.7. Se il Mutuatario non adempie all'obbligo specificato nella clausola 4.1.17. del presente Contratto, il Mutuatario si impegna a pagare al Prestatore una penale pari a 200 (duecento) rubli per ogni giorno di ritardo.
5.8. Se il Mutuatario non adempie all'obbligo specificato nelle clausole 4.1.26., 4.1.27. del presente Contratto, il Mutuatario si impegna a pagare, su richiesta del Mutuante, una multa per un importo di 6.000 (seimila) rubli.
5.9. Il pagamento delle penalità viene effettuato nella valuta del Prestito.
6.3. Tutte le questioni, disaccordi o reclami derivanti da o in connessione con il presente Contratto saranno risolti dalle parti tramite negoziazioni. In assenza di accordo, le controversie e i disaccordi derivanti dall'Accordo sono soggetti all'esame del tribunale in conformità con il Codice di procedura civile della Federazione Russa.
Fonte: BN
In teoria, il mutuatario ha determinati diritti. E potrebbe provare ad andare in tribunale per dichiarare invalido il contratto di mutuo.
Ad esempio, puoi provare a convincere il tribunale che il cliente non ha compreso le conseguenze della stipula di un accordo su cauzione. In alternativa si può ricorrere anche all’articolo 451 del codice civile “Modifica e risoluzione del contratto per sensibile cambiamento delle circostanze”. Oppure tentare di condannare il creditore per inadempimento degli obblighi assunti al momento della conclusione del contratto.
Se il contratto viene dichiarato nullo, saranno nulli anche gli obblighi delle parti. E il cliente dovrà alla banca solo l'importo preso in prestito senza interessi. Se si verifica un pagamento in eccesso, il giudice obbligherà la banca a restituirlo.
Ma la BN non è a conoscenza di un solo caso di simili vittorie legali.
In realtà, il debitore può scegliere solo tra due strategie. Avvia tu stesso un procedimento legale, dimostrando la tua incapacità di continuare a rimborsare il prestito o ritardare la risoluzione del problema il più a lungo possibile. Nel primo caso puoi risparmiare sul pagamento delle multe, nel secondo puoi vivere più a lungo in un appartamento ipotecato.
Scegliendo la prima opzione, il debitore deve comunicare per iscritto al creditore la volontà di risolvere il contratto. Inoltre, la domanda deve essere registrata in modo che successivamente il rappresentante dell'istituto di credito non possa negare il fatto della domanda. Dopotutto, è vantaggioso per la banca che il debito continui a crescere e la struttura finanziaria potrebbe semplicemente "non notare" l'estratto conto del cliente.
Se c'è un rifiuto ufficiale o la banca non risponde in alcun modo per più di 30 giorni, il debitore dovrà adire il tribunale presentando autonomamente un reclamo. In questo caso, il mutuatario può contare su una certa clemenza quando concede una dilazione per l'esecuzione di una decisione del tribunale di pignorare la proprietà ipotecata.
L'espressione "l'appartamento viene portato via dal tribunale" è giuridicamente analfabeta. Lo scopo del processo è chiarire la questione esattamente quale importo il debitore è tenuto a rimborsare. E poi - nel compilare un elenco di beni che possono essere pignorati se l'imputato non è in grado di pagare.
Il risultante “atto di esecuzione” viene consegnato al creditore dal tribunale. E poi trasmette questo elenco al servizio degli ufficiali giudiziari. I beni sequestrati dagli ufficiali giudiziari vengono venduti all'asta. E le informazioni su di essi sono pubblicate sul sito web del Servizio ufficiale giudiziario federale.
Di norma, la formulazione della decisione del tribunale, nonché dell'atto di esecuzione, è la seguente: "Riscuotere questo o quell'importo ai sensi del contratto di prestito... Pignorare l'appartamento impegnato ai sensi del contratto di mutuo a tale indirizzo vendendolo all'asta con un prezzo iniziale stabilito di tale e tale entità...”
Molti mutuatari ipotecari ritengono che in caso di inadempienza debbano alla banca l'importo specificato nel contratto: l'importo del prestito più tutte le rate mensili fino alla scadenza del contratto. In realtà, dice Galina Afanasenko, l'importo degli interessi maturati è legato al momento del pignoramento sulla proprietà sequestrata.
L'importo del debito formulato nella dichiarazione di reclamo è fissato nella decisione del tribunale. Solo a questo prezzo l'appartamento viene messo all'asta.
Quando un appartamento viene venduto ad una seconda asta ad un prezzo inferiore (se la prima asta non ha luogo, il prezzo viene ridotto del 15%), la banca ha la possibilità di pignorare altri beni del debitore.
Gli interessi per il mese corrente maturano solo per il tempo effettivo di utilizzo del denaro. Quindi, se, in base ai risultati dell'asta, l'importo è stato ricevuto il 12 aprile ed è sufficiente per ripagare l'intero debito, compresi interessi, sanzioni e multe, allora gli interessi per il periodo corrente non maturano per l'intero mese, ma solo per 12 giorni.
Durante il procedimento giudiziario, il debitore può presentare un'istanza per modificare il valore dell'immobile e coinvolgere un perito. Ma bisogna ricordare che la banca di solito include una clausola nei contratti di prestito che dice quanto segue. Se il valore della garanzia è diminuito e il suo valore non è sufficiente a coprire il debito, il creditore ha la possibilità di pignorare altre proprietà del debitore.
Se il mutuatario semplicemente smette di pagare i suoi debiti, il creditore alla fine si preoccupa.
Come spiega Ivan Makarov, rappresentante della filiale di San Pietroburgo della banca VTB 24, un finanziere di solito ha il diritto di avviare un procedimento legale per un debito ipotecario inesigibile dopo 90 giorni di ritardo nei pagamenti. Il processo stesso dura da uno a un anno e mezzo. In effetti, è noto che il contenzioso dura dai due ai tre anni.
Nel frattempo, tutti i partecipanti al mercato ipotecario nazionale non hanno dubbi sul fatto che le attuali regole del gioco saranno influenzate in modo significativo dall’entrata in vigore della legge federale “Sulla bancarotta delle persone fisiche”. Ciò avverrà il 1 giugno 2015.
Secondo il documento, il mutuatario stesso potrà provare a dichiararsi fallito. La legge fornisce due ragioni per questo. Nel primo caso il debito dovrebbe già essere di mezzo milione. Nella seconda, il debitore ha sufficienti “circostanze che indicano chiaramente che non è in grado di adempiere ai suoi obblighi monetari entro il termine prescritto”.
"Il debitore stesso, se lo ritiene opportuno, può avviare una procedura di fallimento con qualsiasi importo di debito, a condizione che vi sia un ritardo superiore a tre mesi", chiarisce l'Associazione delle banche russe (ARB).
Non appena il tribunale si pronuncerà "sul riconoscimento della domanda di dichiarazione di fallimento di un cittadino come giustificata", tutte le procedure per la riscossione dei beni del debitore saranno sospese. Inoltre, dopo una sentenza del tribunale, si interrompe l'accantonamento delle sanzioni (multe, sanzioni), ad eccezione dei pagamenti correnti.
L'ARB rileva che la legge non definisce in dettaglio il meccanismo di ristrutturazione del debito in tre anni, il che provocherà abusi da parte dei debitori. “Al momento, sembra possibile manipolare il volume del debito da cancellare, gli indicatori di reddito del debitore e utilizzare il fallimento per evitare intenzionalmente obblighi di prestito”, credono i banchieri.
La pratica giudiziaria mostrerà cosa accadrà effettivamente.
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Nel 2018 sono stati concessi circa 312mila prestiti per l'acquisto di alloggi nell'ambito della DDU. L'importo dei prestiti è di circa 650 miliardi di rubli. Degno di nota? Sì, negli ultimi anni il numero di appartamentiIstruzioni
Un mutuo è un tipo di garanzia. Rappresenta il pegno non solo dell'abitazione, ma anche di qualsiasi tipo di bene immobile, che, secondo il Codice Civile, comprende terreni, edifici e progetti di costruzione incompiuti.
Quando si conclude un contratto con una banca, leggere attentamente non solo la procedura di pagamento, ma anche la possibilità di rescindere il contratto di mutuo in essa specificato, poiché questo processo può comportare ingenti perdite finanziarie per il mutuatario.
Il motivo della risoluzione del contratto potrebbe essere l'incapacità di pagare i fondi del prestito, nonché lo scambio di denaro preso in prestito. In questi casi cercate di concordare con la banca la forma più ottimale di rimborso o riscatto dell'immobile da parte del futuro proprietario. Secondo la legge, la situazione finanziaria insoddisfacente di una banca (anche il fallimento) non è un motivo per risolvere un contratto di mutuo.
Se è necessario risolvere il contratto di mutuo, rivolgersi alla banca creditrice con la richiesta di risolvere il contratto di comune accordo. Se il contratto concluso al momento dell'emissione di un mutuo prevede un meccanismo per la risoluzione di questo contratto, contate sul rispetto di queste procedure. Preparati al fatto che dovrai rimborsare alla banca l'intero importo ricevuto dalla banca, nonché l'importo del pagamento obbligatorio in caso di rifiuto (precedentemente chiamato commissione bancaria alla scadenza del mutuo).
Se la banca risolve il contratto (per iscritto) o l'attesa per la sua risposta supera i 30 giorni, rivolgersi al tribunale per risolvere la controversia. La risoluzione giudiziale del contratto dovrebbe essere emessa nell'ottica di arrecare il minor danno ad entrambe le parti, poiché non esistono leggi chiare su questo tema. Con la risoluzione del contratto cessano gli obblighi delle parti derivanti dallo stesso.
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Nota
Se il tuo mutuo è diventato problematico, ma hai ancora bisogno di un appartamento, prova a ristrutturare il contratto, affittare l'immobile, ecc.
Consigli utili
Per vendere un appartamento con mutuo con perdite minime, puoi contattare società specializzate con esperienza in tali azioni legali.
Fonti:
Uno dei tipi di garanzia per qualsiasi immobile è un mutuo. Oggi si pone sempre più spesso la questione della disdetta dei mutui ipotecari. Per evitare gravi perdite finanziarie in futuro, studia attentamente tutte le clausole del contratto di prestito prima di firmarlo. Assicurati di prestare attenzione alla presenza nel contratto di una clausola relativa alla possibilità della sua risoluzione.
Istruzioni
Uno dei motivi più comuni per la risoluzione di un contratto di mutuo è l'incapacità del mutuatario di pagare i fondi previsti dal prestito. Se sei stato licenziato dal lavoro o sono sorti altri motivi di problemi finanziari, in questo caso contatta la banca o altro istituto di credito il prima possibile con una richiesta di risoluzione del presente accordo.
La procedura di risoluzione deve essere effettuata in conformità con la legge applicabile. Dovrai restituire alla banca l'importo ricevuto sul prestito, oltre alla commissione prevista per la cancellazione del prestito. Se la banca rifiuta di rescindere l'accordo con il mutuo consenso delle parti, rivolgersi al tribunale. Tutti gli obblighi delle parti ai sensi del presente accordo terminano alla sua risoluzione.
Se una delle parti ha violato l'adempimento dei propri obblighi, ciò può anche fungere da motivo per risolvere il contratto di mutuo. Di norma, l'iniziatore della risoluzione del contratto è una banca o un altro organismo creditizio. Tuttavia, oggi il mutuatario svolge sempre più questo ruolo.
A volte, invece di risolvere il contratto, le parti decidono di apportare modifiche al documento precedentemente firmato. Discuti le opzioni di ristrutturazione del prestito con un rappresentante della banca; forse la banca ti offrirà condizioni più favorevoli per rimborsare il tuo mutuo ipotecario.
Il contratto di mutuo ipotecario può essere risolto in caso di permuta o vendita dell'immobile. In questa situazione, discutere con la banca tutti i dettagli dell'ulteriore rimborso del prestito.
Il fallimento bancario non è sempre considerato un motivo valido per risolvere un contratto. In questo caso, vai in tribunale per risolvere il problema. La risoluzione di un contratto di mutuo in tribunale procede dal punto di vista di causare il minor danno ad entrambe le parti.
Fonti:
Quando concludi un contratto di mutuo, devi studiare attentamente tutte le disposizioni del documento in modo da non incorrere in una violazione dei tuoi diritti. Se non hai notato tali clausole e dopo la registrazione risulta che esistono, hai il diritto di andare in tribunale e far invalidare il contratto di mutuo.
Avrai bisogno
Istruzioni
Leggi attentamente il contratto e segna i punti in esso che contraddicono la legislazione della Federazione Russa. Un contratto può essere dichiarato nullo solo se ne ricorrono i motivi. Ad esempio, se l'accordo è stato firmato sotto la pressione di qualcuno o il terreno oggetto del prestito non appartiene al mutuatario, sentiti libero di andare in tribunale. A proposito, solo questo ente governativo ha il diritto di recedere dal contratto di mutuo.
I motivi per la risoluzione di una transazione sono spesso violazioni nell'esecuzione dei documenti stessi: mancanza di indirizzo di una delle parti (l'indirizzo deve corrispondere al luogo di registrazione), mancanza di identificatore della persona giuridica, interpretazione ambigua della obblighi di entrambe le parti, mancanza di dati sull'oggetto dell'ipoteca.
Presentare una dichiarazione di reclamo in tribunale. La domanda viene presentata al tribunale distrettuale sulla base della prima parte del codice civile. Innanzitutto, scrivi il nome del tribunale, cognome, nome e patronimico del querelante, indirizzo del suo luogo di residenza, numero attuale ed e-mail utilizzata. Compila le informazioni sugli imputati allo stesso modo. Nella tua richiesta dovrebbero essercene due: il venditore (fornitore di mutui) e la banca che ha agito da intermediario. Invece del tuo indirizzo di residenza, scrivi l'indirizzo di registrazione legale della banca e dell'organizzazione che ha emesso il tuo mutuo.
Indica l'importo monetario della tassa statale che hai pagato prima di presentare la domanda al tribunale. L'importo di questo pagamento varia entro 2 mila rubli. Assicurati di includere una copia della ricevuta prima di inviare la domanda. Iniziare la dichiarazione stessa con il titolo: "Dichiarazione di reclamo per l'invalidazione del contratto di mutuo". Il testo principale del documento dovrebbe iniziare con una descrizione della situazione verificatasi: lo status del querelante, quando e da chi l'immobile è stato dato in pegno, il numero catastale dell'immobile, il numero del contratto di mutuo.
Descrivi quali norme sono state violate durante la stesura del contratto, facendo riferimento alla legge "Sul mutuo" del codice civile (studialo in anticipo o contatta uno specialista). Inizia la sezione successiva con la parola "Per favore" e scrivi le tue esigenze. Devono necessariamente includere richieste di dichiarare nullo il contratto e di recuperare dagli imputati l'importo del dovere statale pagato.
Assicurati di allegare alla domanda tre copie della stessa, una copia del contratto di mutuo, prove di violazioni, una ricevuta, una procura del rappresentante e fai un elenco di questi documenti nella domanda stessa. Indica la data di creazione della domanda e metti la tua firma se sei l'attore o il suo rappresentante.
Nota
Le informazioni sul rappresentante (se presente) devono essere indicate nell'intestazione del documento dopo le informazioni del querelante stesso. Un rappresentante è considerato legittimo solo se alleghi alla tua domanda documenti che lo confermano.
Un mutuo ipotecario presenta molti vantaggi, il principale dei quali è la possibilità di acquistare alloggi ricevendo fondi da un'organizzazione bancaria. Nonostante ciò, anche dal momento della conclusione dell'accordo fino al suo completo rimborso, possono sorgere molti problemi, per cui diventa impossibile un'ulteriore continuazione del rapporto tra l'organizzazione finanziaria e il mutuatario e, di conseguenza, porta alla necessità di risolvere il contratto concluso. La risoluzione del contratto può essere effettuata su iniziativa di una delle parti e avvenire di comune accordo o richiedere il ricorso al tribunale
L'accordo per la fornitura di un prestito mirato per l'acquisto di beni immobili, sia nel testo stesso che nelle clausole della legislazione vigente, contiene disposizioni secondo cui a determinate condizioni è possibile la sua risoluzione. Pertanto, ai sensi dell'articolo 450 del Codice Civile della Federazione Russa, la risoluzione del contratto tra il mutuatario e l'organizzazione bancaria è possibile in due modi. Il primo metodo prevede la risoluzione previo accordo delle parti, in cui si raggiunge un accordo reciproco e né l'istituto finanziario né il mutuatario interferiscono con le intenzioni dell'altra parte. Nel secondo caso la risoluzione avverrà in sede giudiziale, quando la parte interessata alla risoluzione propone ricorso.
Come ogni accordo concluso quando sorge una relazione finanziaria, un mutuo può essere risolto su iniziativa dei suoi partecipanti diretti: il cittadino che ha ricevuto fondi dalla banca per l'acquisto di beni immobili e l'organizzazione finanziaria stessa che gli ha assegnato i fondi. Quando si intende recedere da un accordo, è necessario prestare attenzione alla possibilità di risolvere un conflitto o una situazione senza un metodo così drastico, magari modificando i termini dell'accordo. Se la risoluzione è impossibile, è necessario intraprendere azioni che comportino i minori costi da parte del promotore e che vengano eseguite in un tempo abbastanza breve.
Tra i principali motivi che portano alla risoluzione di un contratto di mutuo possono esserci fattori di mancato rispetto delle sue condizioni di base o di fuorviare l'altra parte. Il motivo più comune che porta alla risoluzione è la cessazione del rimborso del debito. Allo stesso tempo, i mutuatari possono anche tentare di nascondersi dall'organizzazione bancaria, anche se in realtà tale azione non può produrre risultati positivi, perché un appartamento o una casa acquistata con un mutuo è molto spesso una garanzia che può essere pignorata per estinguere gli obblighi.
Parallelamente, il mutuatario può fornire alla banca informazioni false sul livello del reddito ufficiale, sul luogo di lavoro o sul valore della proprietà abitativa, il che può comportare la possibilità del mancato pagamento dell'obbligazione. Potrebbero esserci anche violazioni delle clausole del contratto in cui il mutuatario o la banca esegue azioni vietate dal suo testo. Ad esempio, se il mutuatario esegue con l'appartamento azioni che non erano previste o non ha ricevuto l'autorizzazione da parte dell'istituto finanziario, come richiesto (per l'affitto, la riqualificazione) o se la banca ha modificato unilateralmente i termini di rimborso del mutuo.
Nella maggior parte dei casi, l’iniziatore della risoluzione del contratto è l’organizzazione bancaria, che insiste per interrompere il rapporto a causa del mancato rispetto delle condizioni da parte del mutuatario. Oltre alla cessazione del rimborso del prestito e alla violazione dei termini di utilizzo dell'alloggio ricevuto, le banche indicano come motivi della rottura l'utilizzo di uno schema grigio per l'incasso dei fondi del prestito, quando esiste un accordo tra acquirente e venditore concludere fittiziamente un contratto di compravendita al fine di ottenere denaro. Ci sono anche situazioni in cui una violazione dei termini del contratto è associata a determinate azioni che portano al danneggiamento dell'appartamento che funge da garanzia, il che può comportare una perdita parziale del valore dell'alloggio.
Quando si rescinde un contratto di mutuo, è necessario comprendere che tale azione può avere determinate conseguenze. In particolare, per il mutuatario, una rottura del rapporto può significare la necessità di ripagare i debiti accumulati nel processo di estinzione del debito.
Se parliamo di risoluzione del contratto su iniziativa del mutuatario, la ragione principale per cui si verifica tale azione è l'impossibilità di rimborsare ulteriormente il prestito. Sebbene in pratica esista un'altra via d'uscita dalla situazione: contattare la banca in caso di problema, a seguito della quale l'organizzazione può offrire l'opportunità di allentare i termini del contratto, ferie creditizie, ridurre i pagamenti mensili e allo stesso tempo estendere la durata del mutuo . In casi estremi, può verificarsi un trasferimento dei diritti su un appartamento, quando la proprietà residenziale, insieme agli obblighi esistenti, viene trasferita (venduta) a un'altra persona, che successivamente ripagherà il prestito. Se non è possibile raggiungere un compromesso e la risoluzione del contratto è inevitabile, quando viene raggiunto un accordo il documento cessa di essere valido. Se una delle parti impedisce la risoluzione o non è soddisfatta di alcune condizioni di ulteriori conseguenze, per prendere una decisione definitiva sarà necessario rivolgersi al tribunale.
Nel caso in cui non sia possibile risolvere la questione della risoluzione del contratto di mutuo raggiungendo un accordo tra le parti, il ricorso al tribunale diventa inevitabile. Prima di tutto, vale la pena notare che quando si presenta un reclamo sarà necessario fornire al tribunale un determinato pacchetto di documenti relativi al mutuatario, all'organizzazione bancaria e al contratto di prestito stesso. Inoltre, dovrai fornire la prova che le parti del contratto hanno tentato di risolvere la questione senza presentare ricorso in tribunale. Ad esempio, il mutuatario allega alla banca un avviso che intende recedere dal contratto di prestito, al quale l'istituto finanziario non ha fornito risposta entro i 30 giorni assegnati. In conformità con il Codice Civile della Federazione Russa, la risoluzione di un'ipoteca tramite decisione del tribunale è obbligatoria nelle seguenti situazioni:
Se è necessario risolvere il contratto con una decisione del tribunale, viene redatta una dichiarazione di reclamo, che indica tutte le circostanze del caso, nonché l'essenza della petizione - risoluzione del documento e le ragioni di tale devono essere indicati, sulla base delle clausole del contratto stesso, atti legislativi o condizioni che rendano impossibile l'ulteriore adempimento degli obblighi. Viene ricevuta una domanda dal querelante insieme a un pacchetto di documentazione, viene fissata una data per l'esame del caso e in udienza viene presa una decisione in merito alla risoluzione del contratto.
Vale la pena notare che la decisione verrà presa esclusivamente sulla base della legge e delle clausole del contratto di mutuo. Quindi, ad esempio, durante un processo, il mutuatario ha presentato una domanda per rescindere il contratto esistente. Il motivo addotto era l’impossibilità di estinguere il debito a causa della malattia della madre del debitore e della perdita di una fonte di reddito ufficiale, poiché egli doveva trasferirsi in un’altra città. Come prova sono stati forniti certificati di malattia, documenti attestanti l'iscrizione al centro per l'impiego e l'assenza di fonti di reddito. Il tribunale, considerate le circostanze del caso, ha deciso di risolvere il contratto. Un altro esempio è il caso in cui un mutuatario si rivolge al tribunale per rescindere un contratto di prestito perché la banca gli ha addebitato una penale per ritardo di pagamento pari a una percentuale superiore a quella prevista. Durante l'esame del caso è stato dimostrato che, in base alle clausole dell'accordo concluso, la banca aveva il diritto di addebitare sanzioni per tale importo e la risoluzione del contratto è stata rifiutata.
Pertanto, sebbene la risoluzione del contratto di mutuo sembri possibile, ciò può portare a determinate conseguenze associate alla necessità di pagare alla banca tutti i fondi per un importo sufficientemente elevato. Inoltre, se è necessario adire il tribunale, è possibile spendere molto tempo e denaro. Se è impossibile risolvere pacificamente la questione e non c'è accordo tra le parti, sarà necessario rivolgersi all'autorità giudiziaria, fornendo tutta la documentazione necessaria sul mutuo e attendere una decisione sul proprio caso.
