Время чтения: 5 минут
Жилищно-коммунальная сфера – одна из самых важных в любом государстве. Каждый ее субъект наделен определенными полномочиями. Свою эффективность подтвердила система, в которой управляющая компания предоставляет жителям МКД коммунальные услуги, проводит ремонт и другие мероприятия для нормального функционирования помещений. Надежный контролер УК – жильцы. Но чтобы определить, справляется ли она со своими полномочиями, нужно знать права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.
Коммунальная фирма необходима, чтобы качественно и вовремя обслуживать жилой фонд и многоквартирные дома. УК в сфере ЖКХ – это коммерческие организации, предназначенные для выполнения эксплуатационных функций и санитарно-технического содержания МКД. Они поддерживают порядок в доме, обеспечивают его жителей водой, светом и теплом.
Согласно нормам Жилищного кодекса, коммунальная организация является одной из форм управления МКД.
Деятельность любой структуры базируется на нормативно-правовых актах. Если речь идет о компаниях ЖКХ, к ним относится:
Кроме того, более детально правила обслуживания многоквартирных домов управляющими компаниями могут быть изложены в решениях местных органов власти.
Основным законом для УК является Жилищный кодекс. Документ имеет высшую юридическую силу. Распоряжения или действия, противоречащие ему, можно обжаловать в надзорных органах или .
Управляющая организация ЖКХ обладает определенными обязанностями, которые следует неуклонно соблюдать. Как свидетельствует законодательство, к ним следует отнести:
Данный перечень далеко не исчерпывающий. Конкретизация обязанностей осуществляется в .
Коммунальные фирмы проводят ряд мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию МКД. Стоит перечислить следующие обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества:
Функции УК направлены на то, чтобы обеспечить потребителям коммунальных услуг комфортные условия проживания.
В процессе эксплуатации МКД нередко возникает необходимость в его ремонте. Эти работы выполняет коммунальная организация или привлеченный ею подрядчик.
Ремонт многоэтажных домов бывает двух видов – и .
Первый подразумевает поддержание надлежащего технического состояния зданий. Капитальный ремонт – это качественная модернизация эксплуатационных показателей сооружений. Он требует привлечения солидных ресурсов и рабочей силы.
Упомянем обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту:
УК может провести текущий ремонт сразу после выявления дефектов или разработать и утвердить письменный график работ на определенный промежуток времени.
Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций. Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:
По закону УК должна собирать средства за предоставление услуг, решать организационные вопросы.
У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:
Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.
На коммунальную организацию возложено множество функций. Она:
Фактически УК выполняет те же функции, что возлагались на участки ЖКО. Некоторые изменения были вызваны временем, организация приобрела большую независимость.
Очевидно, что ни один многоквартирный дом не сможет нормально существовать без слаженного обслуживания, контроля состояния коммуникаций и систем, ухода за придомовым участком.
Недовольство работой УК – распространенное явление. Часто жильцы жалуются, что компания недобросовестно выполняет свои обязанности, например, проводит некачественный капитальный ремонт балконов. В результате пренебрежения состоянием оборудования возникают неустойки и случаи завышения тарифов.
В этой ситуации можно обращаться в разные инстанции:
Точно определить, в какой орган подавать заявление, поможет юрист – специалист в сфере жилищного права. Но для начала стоит постараться решить конфликт мирным путем и обратиться к руководству коммунальной фирмы.
Для этого нужно составить письменную , детально описать в ней ситуацию и объяснить, в чём заключается ненадлежащее предоставление услуг. С полученным ответом можно отправляться в вышестоящие надзорные структуры.
В суд и прокуратуру обычно обращаются с серьезными нарушениями. Как показывает практика, коллективная жалоба эффективнее обращения одного жильца.
Если потребители услуг четко представляют, какие обязанности возложены на коммунальщиков, а какие – нет, у них реже будут возникать вопросы вроде того, кто должен ремонтировать домофон, обеспечивать охрану территории и так далее.
Как правило, в договоре прописываются дополнительные обязанности УК. Если соответствующих пунктов нет, фирма не проводит некоторые мероприятия по уходу за придомовой территорией:
Также УК не предоставляет услуги типа работы консьержа, охраны парковки, установки на территории МКД камер видеонаблюдения.
Зная перечень обязанностей управляющей организации, жильцы, с одной стороны, избегут завышенных ожиданий, а с другой – не растеряются, если придется отстаивать свои права в разных инстанциях. В этом контексте важное значение приобретает грамотно составленный договор между жильцами и УК. Именно на основании этого документа можно добиться успешного сотрудничества и исключить взаимные претензии.
Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.
Управляющие организации обязаны предоставлять отчётность собственникам жилья по любому возникшему вопросу. Если жильцы пожелают сверить корректность расходов средств, то они могут сформировать официальный запрос с просьбой предоставления отчёта по работе (например, за 6 месяцев) и перенаправить документ в УК.
О том, как собственнику в МКД получить от УК необходимые данные и каким образом регламентируется порядок раскрытия информации, узнаете .
Если будет выявлен факт траты денежных средств не по назначению или их исчезновение в неизвестном направлении, то собственники имеют право обратиться в , написав жалобу.
Внимание: если дополнительного соглашения такой формы не составлено, то жильцы дома обязаны самостоятельно увозить свой крупногабаритный мусор.
В услуги, которые предоставляют сторонние организации, входит вывоз мусора и бытовых отходов.
За оставленный крупногабаритный мусор собственника может оштрафовать управляющая компания. Поэтому необходимо своевременно организовывать мероприятия по утилизации.
Придомовая территория – это земля, которая располагается вокруг многоквартирного дома и её границы чётко регламентированы в землеустроительной документации.
Эта зона также относится к собственности жителей дома, поэтому УК обязана следить за чистотой и гигиеническим состоянием этого участка.
Придомовая территория состоит из:
Самое большое количество жалоб и нареканий от жителей в адрес УК связано именно с неблагоустроенной придомовой территорией. А ведь эта зона входит в комплекс работ по содержанию и ремонту.
Обязанности:
При выявленных нарушениях в несоблюдении обязательств УК собственники могут обратиться в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор с жалобой. Если от этого будет мало толку, то следующей инстанцией может стать прокуратура или суд.
Юридические лица, которые имеют в собственности помещение в МКД, могут договариваться о поставке и оплате жилищно коммунальных услуг не с УК, а напрямую с предприятиями-поставщиками, то есть непосредственными исполнителями.
Расчёты с УК юридическим лицом могут осуществляться как наличными средствами, так и безналичным способом.
В платные услуги входит:
Согласно законодательству РФ регламент по предоставлению дополнительных услуг отсутствует. Есть только список обязательных и главных услуг, которые предоставляют управляющие компании ().
К дополнительным услугам можно отнести:
Решения о пользовании дополнительными услугами также принимается на общем собрании собственников. Такие услуги также может предложить и сама УК за отдельную оплату.
Важно: собственники имеют полное право самостоятельно выбрать себе перечень дополнительных услуг.
Следует понимать, что стоимость таких услуг будет определена с учётом того, что УК будет выступать в качестве посредника. Поэтому в стоимость войдёт плата сторонней компании за оказанную услугу и дополнительно оплата УК.
Каждый житель МКД должен знать, что существует список обязательных услуг, которые в любом случае должны быть оплачены.
Согласно ПП№290 от 03.04.2013 года отказ от любой услуги из этого списка не возможен.
Цены фиксируются на основании разработанной сметы, при этом учитываются технические характеристики определённых МКД, а также тарифы на ресурсы снабжающих компаний. Общее значение (полученная сумма в итоге) делится на всех жителей дома.
Каждый МКД имеет свои технические особенности и характеристики, соответственно, и цена на квадратный метр может быть разной для конкретного дома. Однако практика показывает, что стоимость услуг определяется на основании установленных размеров в конкретном муниципалитете.
Жилищный кодекс регламентирует, что в оплату входит:
Тарифы на капитальный ремонт определяются на региональном уровне, а ЖКУ – решение принимают энергетические комиссии.
Документы, регламентирующие ценообразование и минимальные цены, можно найти на официальных сайтах уполномоченных органов.
Цены формируются, исходя из стоимости ресурса. Оплата формируется из цифр потребления и затрат на общедомовые нужды.
На основании чего и как формируются тарифы УК мы подробно рассказывали .
Одной из форм управления многоквартирными домами является привлечение управляющих компаний. Деловые отношения основываются на заключённом ().
Платежи осуществляются путём оплаты квитанций, в которых отражаются тарифы и величины потребления, а также реквизиты УК в банке. Квитанции приходят собственникам в почтовые ящики.
Оплатить квитанции можно несколькими способами:
В обязанности аварийной службы входит устранение любых возникших проблем, связанных с неполадками технического оборудования в доме. Порядок устранения аварийных ситуаций, а также сроки регламентируют Правила и нормы технической эксплуатации ЖФ (постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года).
К авариям относятся:
Устранение всех вышеперечисленных аварийных ситуаций входит в обязанности УК. Все затраты на аварийную службу должны производится из средств, указанных и оплаченных в ежемесячных квитанциях. Никаких дополнительных взносов собственники платить не должны.
Если не имеет собственную аварийную службу, то она должна начать сотрудничество со сторонней компанией, которая специализируется в этом направлении.
Подводя итоги, можно отметить, что собственники имеют право пользоваться как минимальным пакетом услуг, предоставляемым УК, так и расширенным. Дополнительные услуги жильцы могут определить самостоятельно в зависимости от личных пожеланий, а затем согласовать их на общем собрании.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Управляющие компании должны осуществлять свою работу, руководствуясь нормативно-правовыми актами РФ . В основном, полномочия УК многоквартирного дома регламентируются ЖК РФ, но также чем занимается и за что отвечает управляющая компания в сфере ЖКХ, указано и в других законодательных документах:
С 01.09.2014 года деятельность УК должна проводиться на основе полученных лицензий . Управлять домами могут только те организации, которые получили лицензию Госжилнадзора до 01.05.2015 года.
С принятием закона о лицензировании управляющих компаний, государство получило возможность контроля над работой данных организаций. Работа по управлению дома, согласно ст.7 ФЗ №255 , без на этот вид деятельности, на данный момент не допустима.
Внимание! Лицензию на управление может получить только та организация, которая обладает соответствующей требованиям закона материально-технической базой и необходимыми ресурсами для осуществления деятельности.
Законодательство РФ предъявляет жёсткие требования к деятельности управляющих компаний. Однако на практике, на сегодняшний день ни одна управляющей компании ЖКХ по закону полностью.
Собственники должны знать и требовать от своей УК выполнения входящих в их обязанности услуг и работ. Рассмотрим, что входит в перечень коммунальных услуг предоставляемых управляющей организацией.
Эксплуатационно-ремонтные и жилищно-коммунальные обязанности УК:
В обязанности управляющей компании также входит оказание организационных услуг:
Справка: все вышеперечисленные услуги относятся к перечню того, что должна управляющая компания делать бесплатно.
Стоимость большей части работ, проводимых УК по обслуживанию дома, как ремонтно-хозяйственных, так и организационных, уже включена в стоимость квартплаты, которую оплачивают жильцы.
УК обязаны по любым возникающим вопросам.
Если собственники желают проверить расход денежных средств, они должны составить запрос в УК с требованием отчитаться за проделанную работу в определённый период.
При любом выявлении необоснованно завышенных или факте нецелевого использования средств можно обращаться в контролирующие организации с жалобой на действия УК.
Из видео вы можете узнать подробно о том, что должна делать УК бесплатно:
Законодательство РФ определяет только перечень основных и обязательных услуг, предоставляемых управляющими компаниями. Регламентированного перечня дополнительных услуг в законе нет, поэтому урегулирование данного вопроса сопряжено с некоторыми трудностями финансового и правового плана.
К дополнительным услугам УК можно отнести:
Решение о необходимости предоставления подобных услуг относится к компетенции собрания жильцов. Управляющие компании могут лишь предложить собственникам предоставить подобные услуги за отдельную плату, но не навязывать и не решать выполнять их самостоятельно.
Собственники жилья по своему желанию могут попросить УК организовать широкий спектр услуг, от доставки продуктов до организации услуг по ремонту и химчистке одежды.
Обратите внимание! При организации дополнительных услуг, управленцы будут выступать как посредники между собственниками и организациями, предоставляющими такие услуги. Следовательно, их стоимость будет складываться из платы исполнителям и платы посредникам.
Для принятия решения о заключении подобных соглашений необходимо согласие всех собственников помещений.
Таким образом, компания будет выполнять работы по содержанию общего домового имущества и при необходимости предоставлять платные услуги по клинингу. В них входят такие работы:
Вообще, управляющие организации не предоставляют код домофона, если все собственники были согласны на его установку и приобрели специальные ключи. Но есть ситуации, когда сделать это они обязаны.
К примеру, если вы отказываетесь заключать договор на приобретение трубки домофона и ключей к нему, то вы можете либо получить ключи бесплатно, либо вам должны предоставить код домофона для беспрепятственного входа в свою жилплощадь. Вы имеете полное право с этим требованием обратиться в управляющую компанию, написав письменное заявление при необходимости.
Но при предоставлении кода существует риск его чрезмерного афиширования жильцами. И, поскольку законодательно эта обязанность не утверждена, УК имеет право отключить функцию кода домофона в целях сохранения безопасности , а именно препятствия проникновения в подъезд посторонних.
К составу общедомового имущества относятся все помещения вне квартир собственников, само здание со всеми конструкциями и придомовая территория, включая весь земельный участок, границы которого определены проектной документацией. Всё общедомовое имущество должно содержаться в надлежащем состоянии, вовремя ремонтироваться.
Собственники помещений имеют полное право требовать от УК своевременного ремонта и уборки подъездов, поддержания внешнего облика здания.
Кроме того, УК обязана содержать в надлежащем состоянии системы водоснабжения и водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, а также управляющая компания должна систематически проводить осмотры на предмет возникновения аварий и дефектов .
Лампочки и другие электроприборы, установленные в местах общего пользования, в том числе подъездах, входят в состав общедомового хозяйства. Управление им и содержание его поручено УК.
Отсюда простой вывод — перегоревшие электролампочки должна заменять управляющая компания . Законодательно это подтверждается и статьей 161 ЖК РФ .
В состав общего имущества входит и внутриподъездные помещения. Обязанность уборки данных площадей также утверждена законодательно, как и содержание остального общедомового имущества жильцов.
Поэтому собственники многоквартирного дома имеют полное право требовать выполнения этой обязанности УК.
К аварийным ситуациям относятся:
Устранение всех этих неисправностей входят в обязанности управляющей компании многоквартирных домов. Затраты на содержание аварийной службы УК должна компенсировать из собственных средств, полученных в порядке оплаты своей деятельности.
Внимание! Никаких дополнительных плат с жильцов, в случае возникновения аварийных ситуаций, УК собирать не имеет права.
Если в штате УК нет собственной аварийной службы, она обязана заключить соглашение с посторонней организацией, специализирующейся на подобной деятельности.
В понятие придомовой территории входит вся земля, находящаяся вокруг МКД
, границы территории определены землеустроительной документацией.
Весь этот участок — собственность жильцов, следовательно, УК, взявшая на себя обязанность по содержанию общего имущества, обязана поддерживать санитарно-гигиеническое состояние данного участка. Расчёты расходов на уборку и облагораживание данной территории зависят от её размера.
Собственники помещений должны знать, что существует минимальный перечень услуг УК, который они обязаны оплачивать. Отказаться от оплаты любой услуги, входящей в него нельзя (ПП №290 от 03 апреля 2013г.).
Цена за услуги составляется на основе составленной экспертами сметы , в зависимости от технических характеристик конкретного дома и тарифов ресурсоснабжающих организаций. Общая сумма делится на всех жильцов.
Оплата ЖКХ распределяется между всеми собственниками помещений и включается в ежемесячные квитанции. В квитанции содержатся все необходимые реквизиты для перечисления средств на .
Оплату можно произвести такими способами:
УК может также по закону требовать с собственников погашение пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в срок до 90 дней просрочки. После 90 дней ставка будет равняться 1/130 ЦБ РФ.
Канализация относится к общедомовому хозяйству. Перекрыв ее, можно нанести ущерб всему дому. Поэтому УК не имеет право перекрывать канализацию за долги .
Если такой факт произошел — действия компании незаконны. Можно смело обращаться в суд.
Законом УК предоставлено такое право . Через суд она может взыскать задолженность, если собственник не производил оплату управляющей компании за пользование услугами ЖКХ в течении более чем 6 месяцев.
Пакет услуг, предоставляемых УК собственникам жилых помещений, определяется заключёнными договорами. Он может быть минимальным, определённым законодательством или расширенным, зависящим от пожеланий собственников. УК обязана качественно выполнять обязательства по заключённым соглашениям. Знайте, что вы всегда можете и на другую.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Часто управляющие компании оказываются недобросовестными, например, берут деньги за мифические услуги или не проводят обязательные работы. Поэтому жильцы многоквартирных домов стремятся узнать, что должны делать УК и какие работы входят в спектр их обязанностей. В статье расскажем, что представляют собой УК, какие права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов существуют, как контролировать ее деятельность.
Управляющая компания - это юридическое лицо, которое занимается управлением многоквартирными домами, содержанием общедомового имущества, поддержанием надлежащего технического и санитарного состояния, поставками коммунальных ресурсов собственникам квартир.
Компанию, которая занимается управлением МКД (многоквартирным домом) выбирают владельцы недвижимости - они вправе расторгнуть договор с одной УК и заключить его с другой. В отличие от ТСЖ, управляющая компания является сторонней организацией. Товарищество собственников жилья формируется из владельцев квартир - по крайней мере, все жильцы имеют большее влияние на ТСЖ по сравнению с УК.
Все УК разделяются на три типа:
📑 Управляющие. Они самостоятельно занимаются только содержанием общедомового имущества и управлением, например, организуют сбор средств за коммунальные услуги. Для оказания коммунальных услуг, технического и санитарного содержания такие компании привлекают подрядчиков, которые работают по договорам.
📑 Гибридные. Обычно это крупные организации, которые выполняют все предписанные законодательством услуги: содержат общедомовое имущество, управляют домом, отвечают за техническое и санитарное состояние. Кроме того, оказывают коммунальные и другие услуги собственникам квартир.
📑 Эксплуатационные. Это менее распространенная форма компании. В этом случае УК заключает договор с ТСЖ в лице правления, председателя или напрямую с собственниками квартир. Компания занимается только эксплуатацией, техническим и санитарным состоянием общедомовой недвижимости.
Полномочия и функции управляющей компании , ее права и обязанности прописаны во множестве нормативных актов. Деятельность строго регламентирована различными документами. Основные из них:
Все обязанности управляющих компаний прописаны в законодательстве. Условно их можно разделить на две большие группы: работы по эксплуатации МКД и осуществлению ремонтных работ и услуги управленческого, организационного характера.
В работы по эксплуатацию МКД, осуществлению ремонтных работ входят:
🔸 регулярный осмотр общедомового имущества, выявление повреждений - представители УК обязаны минимум два раза в год осматривать все здание от фундамента до чердачных помещений, фиксировать выявленные нарушения;
🔸 обеспечение общей и пожарной безопасности, например, контроль за незаконной установкой тамбурных дверей, поддержание проходов в надлежащем состоянии;
🔸 проведение подготовительных мероприятий перед началом зимнего периода - например, проверка работоспособности системы отопление, поставка топлива в собственную котельную;
🔸 текущий ремонт общедомового имущества - вкручивание лампочек в подъездах, замена разбитых стекол в окнах в подъездах, замена старой плитки на новую и так далее;
🔸 благоустройство и озеленение прилегающей к дому территории, если она относится к общедомовому имуществу - замена лавочек на новые, обслуживание детской площадки;
🔸 устранение аварий и их последствий в МКД, например, откачивание воды из подвальных помещений после прорыва труб отопления;
🔸 поддержание чистоты в подъездах, их уборка - найм уборщицы для подметания, мытья полов на лестничных клетках;
🔸 поддержание рабочего состояния коммуникаций, сетей внутри дома - УК может ремонтировать их своими силами или обращаться к поставщикам услуг;
🔸 транспортировка мусора, жидких бытовых отходов - компания тоже может вывозить мусор и организовывать сток ЖБИ самостоятельно или прибегать к помощи подрядчиков;
🔸 установка и эксплуатация общедомовых приборов учета оплаты за общедомовые нужды;
🔸 работы по более эффективному расходованию электроэнергии, например, установка энергосберегающих лампочек вместо ламп накаливания.
Услуги управленческого и организационного характера тоже включают в себя множество типов работ. В них входят:
▪ учет всех жильцов дома - собственников, с временной регистрацией, проживающих по договорам социального и обычного найма;
▪ выявление злостных неплательщиков и тех, кто потребляет ресурсы в обход счетчиков при помощи незаконного подключения;
▪ учет оплаты - кто и в каком объеме платит, кто нет;
▪ хранение, обеспечение целостности всей документации на МКД, в том числе паспортов;
▪ информирование собственников о тарифных планах, например, распечатка и расклейка соответствующих объявлений;
▪ взаимодействие с предприятиями, которые обеспечивают поставку коммунальных услуг, контроль качества оказываемых услуг;
▪ проведение собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе и плана на год не реже одного раза в год.
Есть обязанности УК по Жилищному кодексу : организации не могут отказываться от них. В ряде случаев управляющие компании могут менять некоторые обязанности и права, в зависимости от действующих региональных поправок. Точный список обязанностей и прав компании указан в договоре с ней. Изучите его, чтобы понять, чем занимается УК, за что она ответственна, а что находится вне зоне ее деятельности.
Обязанности ЖКХ и управляющих компаний существуют нераздельно от их прав. Права УК тоже прописаны в законодательстве, а также продублированы в договорах и могут отличаться в ряде случаев. Чаще всего управляющая компания имеет право :
📍 требовать от собственников квартир и арендаторов оплачивать услуги в полном объеме;
📍 начислять пеню, если собственник или жилец МКД не оплачивает вовремя услуги;
📍 проверять правильность, достоверность сведений приборов учета, которые жильцы передают в УК - не реже раза в полгода;
📍 ограничивать жильцов в коммунальных услугах, например, если собственник не платит за услуги;
📍 требовать, чтобы жильцы предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных и других служб для устранения аварий, осмотра, ремонта коммуникаций.
Если говорить просто, то управляющая компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои обязанности. Например, УК ответственна перед поставщиками коммунальных услуг за полную и своевременную их оплату, поэтому имеет право ограничивать доступ к ресурсам тем, кто за них не платит.
Ответственность управляющей компании прописана в многочисленных законодательных актах. В соответствии с Постановлением Правительства РФ №354 , УК несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Она ответственна перед жильцами, подрядчиками и инспектирующими организациями практически за все. Перед жильцами - за качество оказываемых услуг, перед подрядчиками - за своевременную оплату услуг и доступ к коммуникациям для обслуживания, перед инспектирующими организациями - за надлежащее состояние общедомового имущества, коммуникаций и так далее.
Вы можете посмотреть, за что отвечает управляющая компания , в договоре с ней. Вне зависимости от того, что написано в нем, УК также может понести административную ответственность по КоАП. Например, ее могут оштрафовать за:
🚫 нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, питьевой воде - если вода из крана не будет соответствовать нормативам, УК получит штраф;
🚫 нарушение требований по содержанию, текущему ремонту дома, например, если ремонтные работы не выполнены в полном объеме;
🚫 невыполнение в срок постановления органов или должностных лиц, которые осуществляют контроль;
🚫 нарушение правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, например, если жильцы получают двойные квитанции.
Если у управляющей компании будет много серьезных нарушений, ее могут отстранить от управления многоквартирным домом. В этом случае придется заключать договор с другой УК либо организовывать товарищество собственников жилья и управлять МКД самостоятельно.
Согласно действующему законодательству, управляющие компании обязаны собирать жильцов и отчитываться перед ними о проведенных работах как минимум раз в год. Даже если подобная обязанность не прописана в договоре с УК, она все равно обязана это делать по ЖК РФ. УК также имеет право проводить общие собрания жильцов чаще, например, подготавливать документы за каждый сезон.
Законодательство также предъявляет требования к содержанию отчета. Согласно ЖК РФ, он должен быть полным и всесторонним. В документе должны содержаться сведения о:
🔧 проведенных работах, их характеристиках: представители УК должны объяснить, что и когда они ремонтировали, какие работы проводили;
💰 потраченной сумме на текущий ремонт, обслуживание общедомового имущества;
⏱ запланированных на следующий отчетный период работах, их характеристиках, нужной сумме на обслуживание.
Собственники квартир в МКД должны утвердить отчет и запланированные на следующий период работы. Если они не утвердят документ, управляющая компания обязана изменить его до состояния, в котором жильцы одобрят планы.
Таким образом, контролировать деятельность управляющей компании можно по ежегодным отчетам от нее. Например, если что-то в состоянии общедомового имущества вас не устраивает, можно выдвинуть вопрос о ремонте на собрании. Управляющая компания, скорее всего, включит ремонт в план и проведет необходимые работы.
Отчет не только показывает, чем занимается управляющая компания , но и помогает выявить нарушения. Например, если в документе говорится о каких-то работах, которых на самом деле не было, вы вправе потребовать объяснений у представителей УК и не согласовывать отчет, а написать претензию и вернуть часть средств за неоказанные услуги.
Жильцы многоквартирных домов также имеют право контролировать деятельность УК другими доступными способами. Например, можно обратиться к представителям управляющей компании и попросить обосновать расценки на коммунальные услуги либо рассказать о текущем финансовом состоянии. Это стало возможно с принятием №273-ФЗ . А еще запланированные и проведенные работы можно смотреть на специальных государственных порталах. К примеру, на сайте «Реформа ЖКХ» можно получить сведения о капитальном ремонте, контактные данные и другую информацию о самой управляющей компании, просмотреть историю управления, домовую книгу и другие сведения о МКД. услуга из большого перечня, попробуйте решить ситуацию мирно. Свяжитесь с руководством УК и выясните, в чем причина: возможно, дело просто в человеческом факторе, и после вашего обращения ситуация нормализуется.
Если нарушения критичны, УК отказывается расторгать с вами договор, обманывает, что это невозможно или препятствует смене компании другим образом, нужно действовать решительно. Первый шаг - составление письменной претензии на имя руководителя управляющей компании. Напишите претензию и укажите в ней:
📩 имя должностного лица, которому составляете претензию - обычно это руководитель управляющей компании;
📩 свои данные - фамилию, имя, отчество, адрес фактической регистрации;
📩 суть претензии - попросите обосновать, почему какие-то услуги не были оказаны, куда израсходовали деньги или почему компания не выполнила запланированные работы;
📩 дату, подпись и ее расшифровку.
Обязательно составьте претензию в двух экземплярах. Один вы отдадите представителю УК, а второй оставите у себя. На вашем экземпляре должны поставить отметку о принятии с подписью должностного лица, например, секретаря, и печатью организации. При подаче претензии вам сообщат срок, в течение которого направят письменный ответ. Его может устанавливать сама УК, но обычно он не превышает 30 рабочих дней.
Если управляющая компания не ответила ничего или прислала банальную отписку, можете жаловаться в вышестоящие надзорные органы. Например, написать заявление в прокуратуру, составить обращение в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию. Государственные органы будут обязаны провести проверку и при выявлении серьезных нарушений принять меры. Например, привлечь УК к административной ответственности или подать в суд. Написать исковое заявление в суд вы можете и самостоятельно, но для этого нужно обратиться к опытному юристу. Лучше работают коллективные заявления: чем больше людей выскажут свое недовольство, тем выше шанс выиграть суд.
Управляющая компания - юридическое лицо, которое управляет многоквартирным домом. У него есть много обязанностей: следить за качеством оказания коммунальных услуг, выполнять текущий ремонт общедомового имущества, осматривать дом и выявлять неисправности, подготавливать МКД к отопительному сезону, отчитываться перед собственниками о проведенных и запланированных работах. Жильцы имеют право контролировать работу УК, писать жалобы. В свою очередь компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои прямые обязанности.
Важно: с 2014 года для осуществления своей деятельности управляющая компания должна получить соответствующую лицензию. Этот документ выдает Госжилнадзор. Для того чтобы УК могла получить разрешение на управление МКД, необходимо соблюдать ряд условий, включая наличие ресурсов и техническо-материальной базы.
Лицензия не имеет срока действия, но может быть отозвана при нарушениях . После того как деятельность УК стала лицензированной, над ней осуществляется государственный надзор.
К управляющим компаниям предъявляют достаточно высокие требования и государство, и клиенты . Обязанностей у УК действительно много, но большинство компаний предоставляет лишь ограниченное количество услуг.
Жильцы, заключающие договора с УК, обязаны знать, что они могут требовать от УК. Для этого есть обязательно предоставляемый перечень услуг управляющей компании жкх по содержанию жилья, прописанный в договоре.
К основным обязательствам управляющей компании по содержанию МКД можно отнести :
К обязанностям УК в сфере предоставления эксплуатационно-ремонтных услуг можно отнести :
При этом управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет о проделанной работе и трате средств . Для этого жильцы готовят запрос и подают его руководству УК. Если было обнаружено, что компания осуществляет свою деятельность с нарушениями, необходимо обратиться в контролирующие органы.
Общедомовое имщество – это все помещения, которые не относятся к квартирам жильцов . К общедомовой собственности относится также само здание, придомовая территория и различные нежилые объекты, расположенные на ней.
Права и обязанности управляющей компании многоквартирного дома по содержанию общедомового имущества обязывают содержать это имущество, при необходимости ремонтировать и осуществлять уборку.
Управляющая компания также обязана контролировать степень износа систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и т.д. Осмотры таких систем для устранения дефектов должны проводиться систематически.
Помимо этого, УК предоставляет услуги по вывозу и утилизации мусора . Для этого руководство компании обычно заключает соглашение с соответствующими организациями.
УК не обязана вывозить крупногабаритный мусор .
Речь идет о технике, мебели и стройматериалах, которые жильцы нередко выносят к подъезду в надежде, что их уберут.
Для того чтобы утилизировать такие отходы, необходимо заключать дополнительный договор.
И вывоз крупногабаритных отходов будет осуществляться за отдельную плату. Следует знать, что если такого документа нет, жильцы не имеют права оставлять его возле мусорных баков. За это предусмотрен штраф.
Вся земля, которая согласно документации, принадлежит МКД и жильцам, должна содержаться управляющей компанией . Эта территория включает:
Управляющая компания оказывает услуги по поддержанию чистоты и порядка на территории — это является её главной задачей. Другими словами, придомовой участок обязательно должен озеленяться и благоустраиваться. Но часто некоторые УК избегают выполнения этих обязанностей, перекладывая их на собственников.
Поэтому иногда можно увидеть, что возле многоквартирного дома нет устроенных детских площадок, автостоянок и т. д. Если компания не занимается благоустройством придомовой территории, необходимо обращаться в жилинспекцию или прокуратуру .
Хозяевами помещений в МКД могут быть организации, то есть юридические лица.
И они могут сотрудничать с ресурсоснабжающими организациями напрямую, а не через УК.
Но соглашение о содержании дома юридические лица, так же как и физические лица, все-таки заключают с УК .
Если владельцы квартир приняли решение о том, что УК будет предоставлять дополнительные услуги, юридические лица обязаны участвовать в подписании договора. Оплату за работу УК организации могут осуществлять как наличным, так и безналичным способом. Все зависит от того, что указано в соглашении.
Жилищный кодекс РФ содержит основные обязанности, которые должна выполнять управляющая компания, сотрудничая с жильцами многоквартирного дома. Что касается списка дополнительных услуг, которые УК может оказывать, то в нормативных актах он не указан.
К таким услугам чаще всего относится предоставление охраны МКД и придомовой территории, установка домофона, доставка продуктов и т. д. Но компания не имеет права навязывать их жильцам. Собственники самостоятельно определяют, есть ли необходимость заказывать такие услуги.
Тем более что их предоставление подразумевает дополнительные расходы. Дополнительные услуги управляющей компании жкх, и цены на них, также, указываются в договоре.
Свою деятельность УК может осуществлять только после того, как будет заключено соответствующее соглашение с жильцами многоквартирного дома. Договор оформляется либо с каждым собственником в отдельности, либо с их уполномоченным представителем.
Порядок заключения соглашения с УК следующий :
Вносить изменения в документ самостоятельно сторонам запрещено . Что касается сроков, то договор не может заключаться на срок меньше 1 года. Максимальный срок действия документа – 5 лет.
В договоре между УК и хозяевами квартир обязательно нужно указать:
Прекращение договора может осуществляться в одностороннем порядке жильцами, если управляющая компания не выполняет его условия или были выявлены серьезные нарушения.
У управляющей компании достаточно обязанностей, но есть и определенные права . К ним относится:
Это основные полномочия, которыми закон наделяет управляющие компании, но при необходимости в договоре могут быть указаны дополнительные права. Тем не менее, вся деятельность УК должна быть направлена на то, чтобы соблюдать интересы жильцов и представлять их в государственных учреждениях .
За свою деятельность по содержанию МКД управляющая компания обязана нести определенную ответственность. Чаще всего УК совершают следующие правонарушения:
Если управляющая компания не содержит имущество жильцов надлежащим способом, ее могут оштрафовать на сумму не менее 50 тыс. рублей .
А проблемы с предоставлением коммунальных услуг могут обойтись управляющей компании в 10 тыс. рублей.
Нарушение установленных правил противопожарной безопасности или санитарных норм предусматривает административную ответственность и штраф в размере 200 тыс. рублей.
Жаловаться на незаконные действия управляющей компании или ее бездействие могут все потерпевшие жильцы . Стандартную жалобу можно направить в жилинспекцию.
Если же речь идет о взыскании материальной компенсации за причиненный ущерб, то следует обращаться в суд. Но иск следует подавать в том случае, если у пострадавшего будет достаточно доказательств.
Согласно законодательству РФ, существует список услуг управляющей компании, которые жильцы обязаны оплачивать. Отказ от оплаты невозможен . Стоимость услуг управляющей компании и оплата коммунальных зависит от большого количества факторов, включая тарифы ресурсоснабжающих организаций.
В каждом регионе страны размер оплаты за содержание МКД отличаются. После того, как подсчитывается общая сумма, она делится на всех жильцов МКД.
Жилищным кодексом РФ установлено, что жильцы обязаны оплачивать :
Стоимость капитального ремонта чаще всего устанавливают региональные власти, а цену за коммунальные услуги – энергетические комиссии .
Хозяева квартир в жилом доме нередко пользуются услугами управляющей компании.
Это более удобно и выгодно, чем самостоятельное управление многоквартирным домом .
Так как УК является юридическим лицом, свою деятельность она может осуществлять только на договорной основе.
Должна ли делать управляющая компания бесплатно что либо? Услуги УК в обязательном порядке оплачиваются . Для удобства собственников общая сумма просто распределяется между всеми жильцами и включается в квитанцию по квартплате. Там же указаны банковские реквизиты управляющей компании. Оплату можно осуществить с помощью банка, почты и т. д.
Любая УК занимается содержанием многоквартирного дома, поэтому обязана следить за его техническим состоянием . И, соответственно, устранять все возникающие аварийные ситуации.
Действия управляющей компании при авариях описаны правилами эксплуатации жилищного фонда, и содержат все возможные виды аварий и поломок, а также сроки, в течение которые специалисты УК обязаны их устранить.
Чаще всего такими аварийными ситуациями являются:
Собственники квартир в жилом доме после заключения соглашения с УК, имеют право требовать от компании устранения этих и других аварий . А компания, в свою очередь, обязана либо содержать за свой счет аварийную службу, либо заключить контракт с соответствующей организацией.
Она будет предоставлять специалистов для выполнения работы по требованию. Важно: за устранение аварийных ситуаций УК не имеет права брать с жильцов какие-то дополнительные средства.
Круг обязанностей и услуг предоставляемых управляющей компанией во время содержания жилого дома достаточно широк. Но собственники квартир сами решают, что именно им нужно от УК. Определившись с выбором услуг, их следует указать в договоре, уточнив размер платы и ответственность УК.
При необходимости спектр услуг компании можно расширить. А если обязанности управляющей организации и услуги ею предоставляемые не выполняются, ее всегда можно поменять.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
