Купивме стан, површина е околу 63 m², клучевите ќе ги добиеме наскоро. На форумот на купувачи на станови на ова градилиште, многумина дискутираат дека веќе биле во својот дом и дека сите всушност имаат вишок простор, за кој потоа треба да платат.
Со кој вишок има смисла да се оди на суд?
Дали ова може да се направи откако ќе ги добиете клучевите и ќе платите пари за дополнителни квадрати?
Татјана Е.
Татјана, без да го проучувате договорот, невозможно е точно да одговорите дали можете да избегнете плаќање и дали вреди да се оди на суд. Ајде да разбереме што генерално вели законот во врска со доплатите за вишокот простор во новите згради.
Дмитриј Корнев
Очигледно, станува збор за заедничко учество во градежништвото. Плативте пари кога станот сè уште не постоеше, а неговата површина беше означена само на хартија според проектот. Кога бил изграден станот, бил измерен и пресметана вистинската површина. Навистина, понекогаш се случува површината на готовиот стан да биде поголема од она што беше наведено во проектот.
Ако договорот за учество на акциите наведе една област и цена, а сега инвеститорот бара дополнителна исплата, не сте обврзани тивко да се согласите. Во законот нема одредба врз основа на која акционерот мора автоматски да доплати доколку инвеститорот побарал. Дури и ако станот навистина се покажа како поголем.
Кога купувате станови во изградба од инвеститорот, купувате нешто што сè уште не постои. Сопственоста на стан произлегува само кога инвеститорот ќе го изгради, ќе помине државна инспекција и ќе го предаде домувањето на властите, потоа ќе ви го пренесе со акт, а вие ќе ги регистрирате вашите права на домување кај државата. Пред сето ова, имате право само да барате инвеститорот да ви го предаде станот некаде во иднина, кога ќе го изгради.
Ова не значи дека градителите можат по своја волја да ја менуваат површината на куќата, големината на собите, дебелината на ѕидовите и висината на таваните. Но, за време на процесот на изградба може да има грешки на кои е тешко да се влијае, дури и ако строго се почитуваат сите стандарди.
Конечните мерења на становите се вршат по завршување на изградбата, а ги врши државно претпријатие - Биро за техничкоинвентар (ОТИ). Само врз основа на овие мерења, токму оваа површина ќе биде наведена како сопственост на сопственикот, а не наведената во договорот.
Во панелните куќи, отстапувањата во областа се поретки, бидејќи сите детали на куќата ги прави фабриката. Но, во монолитни и куќи од тули, често се појавуваат некои грешки во големината. Ова не значи дека развивачот сакал да ве измами. Можеби разликата настанала поради дозволените отстапувања за време на инсталацијата.
Замислете ѕид долг 6 m. Ако го поместите за 10 mm, површината на просторијата ќе се промени за 600 cm² или 0,06 m². Што ако во една соба има два такви ѕида, а станот има четири соби? Излегува веќе 0,48 m². Дополнителното плаќање може да изнесува пристоен износ - неколку десетици илјади рубли.
Има случаи кога вистинската површина се разликува за неколку квадратни метри, па дури и стотици илјади се бара да доплатат. Ова несовпаѓање не може да се објасни со конструктивни отстапувања. Ова е трик на инвеститорот или дури и злоупотреба и измама.
Секое барање за доплата ако веќе сте ја платиле целата сума за станот е причина барем да го средите. Можеби нема да треба да платите ништо, а ако инвеститорот инсистира, тој сепак ќе ви должи.
Цената на станот или правото на него е суштински услов на договорот. Без конкретна цена за квадрат и цел стан не може да има договор.
Законски, зголемувањето или намалувањето на големината на станот доведува до промена на цената на договорот. Според законот, за промена на цените е потребна согласност од страните. Вообичаено, програмерите вклучуваат клаузули во договорот за зголемување или намалување на вистинската површина во рамките на 0,3-2 m² и за постапката за дополнително плаќање или враќање на средствата.
На пример, договорот може да наведе дека ако површината се промени за 0,3 m², тогаш нема да има дополнително плаќање. И ако повеќе, тогаш само треба да платите дополнително за вишокот.
Понекогаш условот за промена на областа воопшто не е наведен во договорот. И кога ќе дојде време да се прифати станот, на акционерите им се испраќа дополнителен договор, документи од ОТИ и барање за дополнителна исплата. Многумина се збунети и се согласуваат да дадат пари, иако не се обврзани да го сторат тоа.
Во секој случај, промената на цената е причина внимателно да го прочитате договорот. Треба да откриеме што точно е напишано таму во врска со отстапувањата во областа. Иако, се разбира, треба да го прочитате договорот пред да го потпишете.
Ако вашиот договор вели дека површината на станот може да се промени и од вас се бара дополнително да платите, инвеститорот има поголеми шанси да ги добие овие пари од вас. Ова исто така функционира во спротивна насока. Ако инвеститорот ви дал дом чија површина е помала од она што сте го купиле, можете да ја побарате разликата од него.
Се случува програмерите да се лукави и да напишат дека ако ја зголемиш површината треба да доплатиш, но ако ја намалиш нема да ти вратат ништо. Тоа е нелегално. Вие, како потрошувач, треба да имате еднакви права со развивачот. Ако тој може да бара од вас, тогаш можете да барате од него.
Акционерите се заштитени не само со законот за заедничка градба, туку и со законот за заштита на правата на потрошувачите. Но, пред судењето, во секој случај, вреди да се обидеме мирно да го решиме проблемот со доплатата. Не се согласувајте да плаќате дополнително на барање. И уште повеќе, не плаќајте дополнително само затоа што другите акционери одлучија да платат дополнително и разговараат за тоа на форумот.
Прочитајте што вели договорот за промените на цените. А потоа побарајте точна пресметка на вишокот. Дознајте кои соби ја промениле површината на станот. На пример, површината на балконот се пресметува со фактор на намалување. Тие не плаќаат за тоа по квадратен метар од дневната соба. И понекогаш површината се зголемува токму поради балконот и програмерите ја пресметуваат по редовна цена. Но, тоа не е во ред.
Ако станот има балкон или чардак, тие плаќаат не за вкупната површина, туку за дадената површина. За квадратен метар балкон треба да платите 70% помалку, а за чардак - 50% помалку.
Покрај тоа, при пресметувањето на површината на становите, инженерите на ОТИ може да ги занемарат правилата. На пример, не треба да се мери секој стан, иако секој треба да се мери. Или измерете само два ѕида, иако се претпоставува дека се четири. Понекогаш вентилационите канали се вклучени во областа или се мерат долж надворешниот периметар на балконот.
Затоа, во секој случај, треба да откриете како всушност се променила цената, за што бара дополнително плаќање инвеститорот и како го пресметал сето ова.
Ако се сомневате во точноста на мерењата направени од развивачот, можете да нарачате независно мерење. Но, ќе треба сами да платите за тоа; во Москва чини од 3.500 рубли. Треба да нарачате нови мерења од ОТИ. Вештачењата од други организации нема да бидат соодветни, барем за судот.
Доколку условот за промена на површината и цената бил во договорот.Всушност, однапред се договоривте за дополнителна исплата и разбравте дека областа може да се промени и ќе чини толку пари. Може да се обидете да разговарате за рати или одложување со развивачот. Можеби тој ќе ви понуди друг стан од помала површина или таков каде што ОТИ не нашла никакви отстапувања и не е потребна дополнителна исплата. Во најмала рака побарајте попуст.
Доколку цената, односно суштинскиот услов на договорот е променета, а тоа првично не било договорено, имате право да го раскинете договорот. Односно, не доплаќајте и барајте ја целата сума за станот назад. Но, не брзајте да донесете таква одлука: инвеститорот може среќно да се согласи со тоа. Тој ќе ви ја врати сумата што сте ја платиле при склучување на договорот. И додека да се предаде куќата, станот веќе поскапе - нема да го купите истиот за тие пари.
Ако договорот детално опишува како и кога треба да платите дополнително, сè е исто по големина и не плаќате по барањата на инвеститорот, може да ви се наплати казна за прекршување на роковите за плаќање. Судовите често се на страната на акционерите, но доколку документите се правилно составени и условот за дополнително плаќање е во согласност со договорот, тие исто така може да го поддржат инвеститорот. Еве ја одлуката на Индустрискиот окружен суд на Ставропол во случај кога од акционер во слична ситуација беа наплатени и дополнителна исплата и казна.
Имајте предвид дека инвеститорот има право да бара доплата врз основа на цената на метар квадратен во моментот на купување на станот, а не на моменталната цена на станот. Дури и ако сега е многу повисоко.
Доколку доплатата не била наведена во договорот.Не брзајте да одите на суд. Прво проверете ги вашите пресметки. Може да биде потребна стручност. Одеднаш инвеститорот ја зголемил површината поради лоша изолација на ѕидовите или штедење на звучна изолација. Ова е причина да се бара компензација, казни и морална штета од инвеститорот. Па не се знае кој кому ќе должи.
Ако не сакате да плаќате дополнително, испратете барање до инвеститорот. Подобро е да се подготви со адвокат. Почекајте го официјалниот одговор. Дури и ако инвеститорот разбере дека имате право да одбиете и да не плаќате дополнително, тој сепак ќе бара пари. Некои нема да навлегуваат во тоа и ќе платат дополнително за вишокот, додека други ќе го сфатат, одбиваат и ги бранат своите права. Сосема е можно во вашиот случај тоа воопшто да не оди на суд.
Но, ако не можете да постигнете договор, не сакате да плаќате дополнително и не сте обврзани според договорот, побарајте адвокат кој е специјализиран за такви спорови. Судската практика е двосмислена, но има многу примери кога во различни ситуации акционерите отидоа до крај и победија.
Според законот, имате право да го раскинете договорот и да ги земете парите. На пример, ако вишокот површина се покажа значителна - повеќе од 5%. Или проектот е променет без ваша согласност.
Вие не може да платите за вишокот ако тоа не е договорено, а сепак да ја добиете сопственоста на станот. Но, многу зависи од формулацијата во договорот - проучете го и многу ќе стане појасно.
Можно е да се склучи дополнителен договор на договорот за учество во капиталот, но ова е долг и скап метод. Можете едноставно да го префрлите станот според вистинската површина во потврдата за пренос и прифаќање.
Обично, во потврдата за пренос и прифаќање на станот, инвеститорот укажува дека според договорот областа била како што следува, всушност тоа е така, затоа акционерот мора да плати толку многу рубли во одреден временски период (или веќе платил дополнително ). Ова ќе се смета и за известување за зголемување на површината. Ако го потпишете уверението за пренос и прифаќање во оваа форма, тогаш додека не се плати долгот, целиот стан ќе биде заложен (хипотека) кај инвеститорот, дури и ако е веќе под хипотека на банката.
Доколку не сакате да го заложите станот, ќе треба да доплатите пред да го потпишете актот. Мора да доплатите врз основа на цената што е наведена за 1 m² во главниот договор. Барањата за доплата за цената на броилото во моментов се незаконски.
Кога плаќате, проверете дали вашите податоци за плаќање се точни. Кога го одредувате плаќањето, задолжително упатете се на бројот на главниот договор за учество во капиталот и неговиот датум. Прво, овие документи подоцна ќе ви бидат корисни за да добиете даночни одбивања. Второ, бескрупулозниот развивач нема да се преправа дека не сте платиле ништо.
Ако имате прашања за лични финансии, луксузни набавки или семејно буџетирање, пишете на: [заштитена е-пошта]. На најинтересните прашања ќе одговориме во списанието.
И Роспотребнадзор ја прогласи за нелегална практиката кога инвеститорот ги принудува сопствениците на капитал да платат за отворање на акредитив кај банка (за последователна исплата за регистрирано домување).
Интервјуираните градежници, а особено нивните адвокати, се малку задоволни од преседанте одлуки на Темида, кои веќе стоеја пред два суда. Повеќето ги кријат своите дупки и избегнуваат јавни коментари. Одговорите на експертите за ова прашање се исто така двосмислени.
Споровите меѓу програмерите и Роспотребнадзор се доста чести, а за многу прашања практиката е веќе воспоставена. Најчесто, побарувањата на Роспотребнадзор против програмерите беа поврзани со барањето за претплата за комунални услуги, наметнувањето на услугите на одредена компанија за управување, висината на казните за задоцнети плаќања итн. Ова е можеби првпат да има конфликт околу мерењата и акредитивите.
Еден од купувачите на станови во комплексот Амазон на улицата Сургина поднесе жалба до обвинителството против компанијата КВС-Кронштат. Акционерот се сомневаше дека сите клаузули од договорот за учество во капитал (SPA) склучен со него се легални. Обвинителството ги испрати резултатите од инспекцијата до Роспотребнадзор, а компанијата ја изведе пред лицето на правдата. Казната беше само 10.000 рубли, но главната работа е што конкретните услови на трансакцијата беа прогласени за неважечки. Компанијата поднесе жалба, но повторно го загуби случајот.
Конкретно, судот утврди дека КВС-Кронштат незаконски предвидел во договорот можност за дополнителна исплата доколку, откако куќата била предадена и домувањето било измерено од страна на вработените во бирото за дизајн и инвентар (ПИБ), површината Станот се покажа дека е повеќе од еден метар поголем од индикаторите за дизајн.
Во одлуката се вели: „Известителот може да ја контролира усогласеноста со спецификациите и да ги сноси ризиците поврзани со компензација... доколку квалитетот на имотот е несоодветен. За возврат, акционерот не може на кој било начин да влијае на квалитетот, тој само ја плаќа одредената цена и има право да го добие наведениот предмет“.
Односно, доколку се намали површината на станот, граѓанинот има право да бара назад дел од уплатената сума, а ако се зголеми, секој ќе си го задржи своето.
Повторните пресметки по мерењата на PIB се вообичаена практика. По правило, на граѓаните не им паѓа ни на памет да го оспорат релевантниот услов. Ако површината на станот е променета за метар или еден и пол, купувачите обично плаќаат дополнително, признавајќи дека програмерите не се златари (а некои граѓани се дури и задоволни со дополнителното броило).
Но, во Санкт Петербург имаше случаи кога компаниите сериозно се повлекоа од проектот. На пример, ТД Сигма ДОО подигна зграда со 400 станови на улицата Рибацки бр. 17. Како што напредуваше проектот, го промени дизајнот на фасадата.
Конечната површина на многу станови беше неколку метри повисока од првичните показатели, износот на дополнителна исплата достигна 300.000 рубли. Некои се согласија, некои се обидоа да се расправаат.
Но, практиката покажува дека е исклучително тешко да се обжали дополнителна исплата на суд (ако има соодветна клаузула во договорот). Се разбира, ако површината на станот е значително променета, можете да тврдите дека инвеститорот значително ги прекршил условите на договорот.
Ова ќе ви овозможи да го раскинете договорот и да ги вратите платените пари, земајќи ја предвид казната. Но, ако ви треба домување, малку е веројатно дека граѓанинот ќе биде задоволен со таква перспектива.„Речиси е невозможно да се оспори валидноста на мерењата на ПИБ“, потврдува Татјана Богданова, генерален директор на Адвокатското друштво „Јур-Сити“ ДОО.
Сега судот призна дека состојбата на ДДУ за дополнителни плаќања е незаконска. Овој случај сам по себе не е изолиран. На пример, претходно Роспотребнадзор ја казни компанијата Петротрест за истите услови. Таа дури и не се обиде да поднесе жалба и беше рано да се зборува за преседан. Сегашното решение многупати стоеше на своето место, а тоа е веќе тренд.
Во истиот случај има уште една интересна новина поврзана со акредитивот. Да ве потсетиме дека 214-FZ им забранува на програмерите да прифаќаат пари (дури и како депозит) пред да регистрираат DDU. Но, одобрувањето на договорот од страна на Rosreestr може да потрае многу време, и разбирливо е дека градителите би сакале да добијат барем некаков вид авансно плаќање за да се уверат во сериозноста на намерите на клиентот.
Единствената правна шема е акредитив (во овој случај, парите одат на посебна банкарска сметка, а инвеститорот ќе може да ги повлече само откако ќе го регистрира DDU).
Компанијата KVS-Kronstadt им понуди на акционерите „во рок од пет дена од датумот на потпишување на договорот, на сопствен трошок и на своја рака, да отворат неотповиклива, покриена, платежна без прифаќање акредитив во корист на инвеститорот во договорена банка со инвеститорот“.
214-ФЗ не кажува ништо за ова. Роспотребнадзор одлучи дека оваа клаузула е во спротивност со законот за заштита на правата на потрошувачите. Судот се согласи со овој аргумент. Компанијата нема право да наметнува таква услуга на акционерите (поинаква работа би била доколку компанијата би ги сносила сите трошоци).
Многу интервјуирани програмери не се согласуваат со аргументите на Роспотребнадзор, но одбиваат да коментираат (можеби не сакаат непотребно внимание на нивните договори). Но, адвокатите кои ги штитат правата на потрошувачите се задоволни од сегашната одлука.
Стручни мислења
Максим Жабин,
Заменик директор на компанијата „LenRusStroy“:
- Одлуката за мерењата ме изненадува. За правниот дел не сум подготвен да коментирам, но постои одамна воспоставена практика поврзана со евентуално прекалкулирање на трошоците за домување. Ова не значи дека има многу конфликти околу големината на становите. Грешки секогаш постојат, и тие се обезбедени дури и од SNiP и GOST.
Ниту еден развивач нема да испорача куќа што совршено одговара на проектот. Има реални услови за градба. Но, едно е ако ви ветија стан од 30 метри, но испадна дека е 35, а друго е ако зборуваме за прифатлива грешка во рок од неколку проценти.
Се разбира, компаниите кои градат панел куќи имаат дополнителни предности овде. Не се сеќавам дека површината на нашиот стан се разликуваше за повеќе од 1,5% од дизајнерските бројки.
Олег Островски,
копретседател на организацискиот одбор на натпреварот „Доверба на потрошувачи“ (поранешен службеник на Градежниот комитет во Санкт Петербург):
- Адвокатите на Здружението на потрошувачи на Санкт Петербург и Ленинградската област се согласуваат дека клаузулата за дополнителни плаќања за зголемување на површината на станот (по контролно мерење) е кршење на законот за заштита на правата на потрошувачите.
Инвеститорот е должен да изгради станбена зграда и да му го пренесе на акционерот предметот наведен во склучениот договор. На неговото потпишување му претходи испитување на проектот и добивање градежна дозвола. Тоа значи дека се одобрени сите параметри на становите. Само развивачот, а не купувачот, може и е должен да ја следи нивната усогласеност и, соодветно, да ги сноси ризиците поврзани со отстапувањата.
Што ако граѓанинот нема можност да плати стотици илјади рубли? На крајот на краиштата, тој се фокусира на одредена сума, која може да се промени само со договор на страните. И дури и ако договорот содржи клаузула која предвидува плаќање, верувам дека во овој случај првата клаузула од чл. 16 од наведениот закон, кој вели дека „условите од договорот што ги повредуваат правата на потрошувачот... се прогласени за неважечки“.
Што се однесува до отворањето акредитив во корист на инвеститорот (под услов парите да се кредитираат на неговата сметка само по презентирањето на оригиналниот регистриран LDU на банката), таквата шема е сосема прифатлива, ги задоволува интересите на инвеститорот и на истовремено ги штити правата на граѓанинот. И веројатно би било пологично ако трошоците за отворање сметка не паѓаат само на акционерите, туку и на другата страна.
Продолжението на рецензијата можете да го прочитате во следниот материјал
Отстапување на вистинската површина од дизајнво станови создадени врз основа на договори за учество во капитал, ова е најчеста основа за промена на износот на финансирање претходно утврден со таков договор.
Ваквата промена партиите посебно ја официјализираат договора е дозволено само во случаи кога промена на цената, како и условите и случаите на такви промени се предвидени во договорот.
Во пракса, таквата промена на цената, во зависност од достапноста на соодветната состојба, е можна во двете насоки:
Во исто време, инвеститорот не може да одбие да го исполни договорот еднострано, врз основа на одбивањето на акционерот да изврши дополнителна исплата. Во такви случаи, промените на цената на договорот се прават од жалба на инвеститорот до судот(Клаузула 2 од член 452 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Во овој случај, акционерот мора да има предвид дека:
Во пракса, примената на овие правила во целост зависи од ставот на судовите по оваа работа, кои се претежно контрадикторни, што најчесто доведува до отстапување на правата на акционерите.
Да се пресметаат износите што треба да се вратат на акционерот или дополнителна исплата на инвеститорот ако вистинската површина на заедничкиот градежен проект отстапува од проектната документација, вредностите на проектната површина на станот, вистинската површина на објектите, како и цената на 1 кв.м се земени предвид. м., утврдени со одредбите на договорот.
Ако таква област не е наведена во договорот, тогаш тоа одлученсо делење на првичната цена на договорот со бројот на квадрати утврдени со проектната документација.
Во овој случај, вистинската квадратура се утврдува со актот за пренос или врз основа на техничка документација издадена врз основа на мерења од бирото за проектирање и попис.
За да се пресмета износот, предмет на враќање на акционерот, треба да ја користите формулата:
(дизајн област - вистинска површина) × цена по квадратен метар.
За да се пресмета износот, предмет на дополнително плаќање на инвеститорот, се користи формулата:
(реална површина - проектна површина) × цена по квадратен метар.
М. склучил договор за учество во заедничка градба со ДООЕЛ ХХХ, според кој по завршување на градбата требало да добие стан со површина од 50 метри квадратни. м., за што платил цена од 3,5 милиони рубли. По мерењето на ПИБ, се покажа дека површината на станот е 53 метри квадратни. м врз основа на што ХХХ ДОО побарала доплата од М. за вишокот простор предвиден со договорот. Износот на доплатата беше пресметан врз основа на цената на 1 кв. м, што изнесуваше 70 илјади рубли. (3,5 милиони/50 кв.м). Разликата во површина беше 3 метри квадратни. м, поради што дополнителната исплата изнесуваше 210 илјади рубли. (70 илјади рубли × 3 кв.м.).
Судската практика за спорови меѓу учесниците во заедничката градба и програмерите кои произлегуваат како резултат на прекумерна или недостижна квадратура е доста контрадикторна. Во исто време, разликите во законот за примена може да се следат не само помеѓу судовите од различни јурисдикции, туку и помеѓу судските тела од различни инстанци, што во голема мера се должи на недостатокот на регулирање на ДДУ во Граѓанскиот законик на Руската Федерација .
И покрај ова, на многу начини и судовите се едногласни. Така, во речиси сите случаи на решавање спорови, судовите се водат од тоа што акционерите немаат можност да влијаат на напредокот на градбата, притоа прифаќајќи ја квадратурата како главна потрошувачка карактеристика на градежниот проект.
Врз основа на ова, се насочени многу судски одлуки враќање на повредените праваакционерите.
Главните заклучоци од судската пракса:
Како што е утврдено, неусогласеноста во вистинската и проектирана површина на заеднички градежен проект стануваат една од најчестите причини за промени во цената на акционерот што ја плаќа акционерот. Ваквата промена, во повеќето случаи, не се прави во корист на акционерите. Во исто време, законодавството за заштита на потрошувачите што ги штити нивните права не се применува во пракса.
Со оглед на горенаведеното, единствениот ефикасен начин да се спречат дополнителни „изнуди“ и други елементи на заштита на акционерите е компетентна проценка на сите ризици и професионален пристап за формулирање на условите од договорот.
Дополнителна исплата на инвеститорот за цената на станот
Може ли инвеститорот да бара дополнителна исплата за вишокот површина ако разликата помеѓу вистинската и проектираната површина е 0,9 кв. м?
Можете да купите стан од која било големина. Изборот е ограничен само од финансиските можности на купувачот.
Почитувани читатели! Написот зборува за типични начини за решавање на правните прашања, но секој случај е индивидуален. Ако сакате да знаете како реши го точно твојот проблем- контактирајте со консултант:
АПЛИКАЦИИ И ПОВИКИ СЕ ПРИФАЌААТ 24/7 и 7 дена во неделата.
Брзо е и БЕСПЛАТНО!
Сепак, не треба да заборавиме дека некои од комуналните услуги се врзани специјално за областа на окупираните простории.
Ова значи дека вишокот простор за живеење може да влијае на пресметките на киријата.
Изнајмувањето се пресметува во согласност со сегашните тарифи. Тие се основани од извршните органи во чија надлежност е овој вид на дејност.
редовно се ревидираат, обично нагоре.
Во голем број региони, на пример, во Москва, земајќи ги предвид можностите на локалниот буџет, се воспоставуваат тарифи намалени поради субвенции.
Сите линии може да се поделат во две групи:
Комуналните услуги го вклучуваат следново:
Потрошувачите плаќаат за нив првенствено врз основа на отчитувања од мерните уреди, односно броилата. Или според сегашните стандарди, ако броилата сè уште не се инсталирани.
Во исто време, услугите како гас, вода и негово отстранување се врзани за бројот на корисници.
Но, треба да платите за греење врз основа на површината на станот. Но, бројот на жители во станот не се зема предвид.
Нивното плаќање, со исклучок на последното, се врши во зависност од површината на станот во сопственост на сопственикот.
За станарите на општински станови според договори за социјално закуп, важат истите правила.
Како што веќе беше споменато, во голем број региони локалниот буџет ги субвенционира комуналните трошоци за граѓаните, а со тоа ја намалува конечната вредност на сметките за кирија. Но, таквата великодушност има свои граници. Можете да ги намалите трошоците само за домување на одредена област.
Постојат одредени општествени норми за обезбедување на станови.
При склучување на договори за социјално закуп, становите за семејства со ниски приходи се избираат врз основа на нив:
За пресметување на киријата, се користат истите стандарди, кои може да се зголемат од локалните власти. На пример, во Москва се додаваат 7 кв.м. по лице.
Во исто време, стандардите важат не само за станарите на социјални станови, туку и за оние сопственици кои се регистрирани во нивниот единствен стан.
Сите субвенции предвидени за кирија се однесуваат на површина еднаква на социјалната норма. Сè што ги надминува своите граници се плаќа по реалните тарифи, односно значително повисоки.
Се зема предвид таканаречената вкупна површина, со исклучок на:
Згора на тоа, за сопствениците на станови кои првично плаќаат за сите комунални услуги, како и за одржување и поправки на куќата по реални цени, социјалните норми не се важни.
И зголемувањето на тарифите за „дополнителен“ простор за живеење не е дозволено.
При утврдување дали има вишок простор за живеење за пресметување на кирија, се земаат предвид само граѓаните регистрирани согласно сите правила.
Гостите или привремените жители на кој било начин не влијаат на конечните пресметки. Возраста на жителите не е важна.
Изнајмувањето, земајќи ги предвид локалните субвенции или поволности што им се достапни на сопствениците на станови, ќе се пресметува според социјалниот стандард што е во сила во дадениот регион (но не помалку од оној утврден со закон).
Разликата помеѓу вистинската површина на станот и социјалната норма се плаќа по стапка од 100%. Што во пракса може да значи зголемување на цената на услугите до 2-2,5 пати.
Ова, пред сè, се однесува на греењето, бидејќи мерачите на топлина не се поставени насекаде, па мнозинството од населението плаќа за загреаната површина. Исто така, трошоците за поправки и одржување на куќата и нејзиниот заеднички имот, вклучувајќи го и управувањето, зависат од снимката.
Сепак, не се обврзани сите граѓани кои имаат право на субвенции или бенефиции да го платат својот „вишок“ станбен простор во целост.
Постојат голем број исклучоци од општото правило, првенствено што се однесуваат на социјално загрозените групи.
Следниве се ослободени од 100% плаќање на надоместоци за комунални услуги и одржување на домување:
Овие ограничувања важат само за оние услуги чија цена зависи од површината на станот.
Ако плаќањето се врши според или е поврзано со бројот на жители регистрирани во станот, тогаш во отсуство на бенефиции секогаш се врши во целост.
Да ги погледнеме прашањата што често ги поставуваат сопствениците на дополнителни квадрати.
Сите поволности и субвенции што им се даваат на граѓаните за плаќање на станбени и комунални услуги се однесуваат само на таканаречената социјална норма.
Се што надминува 33 кв.м. по лице (+7 кв.м. за секое следно лице), платено по реалната цена на услугите.
Пензионерите, вклучително и воениот персонал, се ослободени од обврската за плаќање на вишокот простор за живеење само ако живеат сами или ако нивното семејство се состои само од пензионери.
Истото правило важи и ако зависните пензионери имаат внуци или други роднини помлади од 16 години.
Во сите други случаи, семејствата со пензионери подлежат на општите правила за плаќање на станови.
Ако сопственикот регистриран во станот веќе плаќа за комунални услуги по нивната реална цена, тогаш концептот на „вишок простор за живеење“ не се применува во овој случај.
Се согласувам, убаво е да се купат две чевли по цена од еден пар. Уште поубаво е да добиете некаков подарок при купувањето, како лажичка со пакет чај или пакување кондоми со букет цвеќе и кутија Рафаело. Кога купувате стан од одредена површина, треба да биде убаво и добивање дополнителни пар квадратни метри. Еден вид комплимент од шефот. Но, за жал, тие бараат од вас да платите за овој подарок. Тие упорно прашуваат и многумина се согласуваат. Всушност, барањето на инвеститорот според договорот за заедничко учество во изградбата да плати дополнително за дополнителни квадратни метри откриени за време на мерењата на ОТИ е директно кршење на сегашното законодавство за заштита на правата на потрошувачите. Но, ова прекршување, прво, стана востановена практика, а второ, станува норма и многумина, дури и правниците, не го гледаат како прекршување. Образложението е едноставно како два копејка: Слобода на договори. Купувачот, при склучување на договор, доброволно ја презема обврската да доплати за дополнителни броила. Истото важи и за враќање на средствата од страна на инвеститорот. Ако тоа (барањето за дополнително плаќање) се прогласи за неважечко, тогаш излегува дека Купувачот, чиј стан ќе биде поголем по површина, всушност бесплатно ќе ја добие оваа позитивна разлика во метри. Слично на Инвеститорот: ако „излезниот“ стан е со помала површина, тогаш Купувачот, всушност, ќе биде измамен со пари. Сè изгледа логично, но нема монети од два копејка. При склучување на договор за учество во капиталот (EPA), страните ги утврдуваат неговите суштински услови, вклучувајќи ја цената на договорот и опис на објектот - стан (име, локација, површина, проектна документација). Инвеститорот се обврзува да му пренесе на купувачот стан кој ги исполнува условите наведени во договорот и проектната документација. Во овој случај, страните мора да ги исполнуваат своите обврски со добра волја. Инвеститорот е организација која професионално се занимава со изградба на станбени згради. Професионално! Тоа е важно. Купувачот (потрошувачот) не е професионалец. Ова е уште поважно. И затоа правата на потрошувачите се заштитени со Законот за заштита на правата на потрошувачите и Законот за заедничко градење. Изградбата на објектот, контролата над него и сè слично се врши од страна на инвеститорот, кој, прво, има обврска да го пренесе објектот што одговара на областа на проектот, и второ, постои претприемачки ризик дека областа на изградениот објект не одговара на проектот. Потрошувачот не може ниту да влијае, ниту да ја контролира усогласеноста на станбената површина со проектот. Несовпаѓањето помеѓу областите дефинитивно не е и не може да биде вина на потрошувачот. Но, инвеститорот очигледно е виновен. И зошто потрошувачот треба да плати за недостатоците во работата на инвеститорот и за деловните ризици што лежат кај инвеститорот? Потрошувачот не мора да плаќа за нив. Дозволете ми да ви дадам неколку примери од животот. Во млекарницата згрешиле и наместо млеко со маснотии од 1,5%, пакувале млеко со маснотија од 3,2%. Клиентите не мора да плаќаат за оваа грешка. Неисправната серија или се отстранува или се продава под маската на 1,5% со надеж дека никој нема да ја забележи разликата. Последната опција е помалку веројатна. Втор пример. Девојка со издлабена фигура од големина 42 нарачала вечерен фустан и го добила во големина 48. Но, поради некоја причина, наместо да бара дополнително да плати за дополнителната ткаенина, кројачот ветува дека ќе преправи сè и ќе ја намали цената? Поточно кажано, во наш контекст, станот не се разликува од фустанот. Станот мора да ги почитува условите на договорот и проектната документација. Отстапувањето од условите на договорот укажува на неусогласеност во квалитетот на заедничкиот градежен проект. А за неквалитетните станови, Законот за заедничко градење содржи член 7, кој ги прецизира правата на потрошувачот (учесник во зградата за заедничка употреба) во однос на недостатоците на заедничкиот градежен објект: да бара дефектите. да се елиминираат бесплатно во разумен рок; пропорционално намалување на цената на договорот; надоместување на нивните трошоци за отстранување на недостатоците, одбиваат да го исполнат договорот и бараат од инвеститорот да ги врати средствата и да плати камата. Но, сите овие права се предвидени во случај кога инвеститорот го изгради (создаде) заеднички градежен проект со отстапувања од условите на договорот и (или) задолжителни барања што доведуваат до влошување на квалитетот на таков проект, или со други недостатоци кои го прават несоодветен за употреба наведена во договорот. Тешко е да се прошират овие одредби на случаи на зголемување на површината на стан (не велам дека тоа е невозможно; под одредени услови... да, со добра закуска...). Во исто време, Законот не содржи ниту едно правило кое му дава право на инвеститорот да бара дополнителна исплата од потрошувачот за дополнителни квадратни метри. Таквото барање не може да се заснова на закон. Овде, адвокат кој го познавам за градежна компанија обично посочува на член 5 од Законот за заедничко градење. Тие велат дека цената на договорот може да се определи како производ од единечната цена на вкупната површина и соодветната вкупна површина. Да, но мувите се посебни, котлетите се посебни. Цената на квадрат во овој случај не се менува, се менува површината. Но, овој напис не е наменет за тоа. Затоа, повторувам, таквото барање од инвеститорот не е засновано на закон. Но, дали може да се заснова на договор? Страните се слободни да ги одредат условите на договорот. Инвеститорот може да воспостави какви било услови во договорот, а потрошувачот може да се согласи со нив (Промени? Малку веројатно. Но, тој може да се согласи). Ова го сфаќаат многу адвокати како слобода на договор. Меѓутоа, оваа слобода има ограничувања во форма на озлогласениот Закон за рамноправно учество и член 16 од Законот за заштита на правата на потрошувачите за неважење на договорните услови кои ги повредуваат правата на потрошувачот. Друга пречка за неограничената слобода на договор се членовите 8 и 12 од Законот за заштита на правата на потрошувачите за одговорност за недавање информации. Има толку многу написи во еден параграф што станува досадно. Дозволете ми да ви дадам пример. На 19 октомври 2016 година, московскиот OFAS Русија го фати Stroy West LLC како ги доведува во заблуда учесниците на DDU во врска со условите и постапката за стекнување сопственост на станови. Шемата е позната: изградија куќа, ја измерија, од секој акционер се бараше дополнително да плати за дополнителните квадратни метри (показател од 0,3 до 17,15 м2), што значително влијаеше на цената на становите. Потоа настаните се развија на необичен начин: акционерот се обрати до ФАС со барање да го разгледа, а ревизијата покажа дека вкупната површина не се зголемила, туку дури и малку се намалила. Како резултат на тоа, од инвеститорот беше побарано да не го прекрши законот: да ги пренесе становите на учесниците во заедничката градба по трошоците првично наведени во договорот, без да се почитува задолжителниот услов за склучување договор со организацијата за управување Best Service LLC; вратете им на учесниците во заедничката градба платената разлика помеѓу почетната цена на станот (според договорот за учество во заедничка градба) и наведениот трошок на станот по завршувањето на изградбата, доколку таквата разлика е платена. Ќе речеш дека примерот не е добар. Овде инвеститорот ги измамил купувачите и нацртал непостоечки квадратни метри. Не сигурно на тој начин. Поединечно, површината на становите може да се зголеми, но вкупната површина, напротив, може да се намали. Ќе објаснам како тоа се случува малку подоцна користејќи друг пример. Главната работа е што ФАС го стави инвеститорот на негово место, гледајќи го целиот заеднички градежен проект, а не поединечните акционери. Поединечно, акционерите генерално се сметаат за еден вид мравки кои можат да носат неподнослив товар (главно зборувам за изнуди од банкари, осигурителни компании, агенти и други), не прават врева (а ако прават врева, тоа е нечујно), а освен тоа, мравка може да ја здроби и никој нема да забележи. Сепак, понекогаш судовите и регулаторните органи сè уште обрнуваат внимание на прекумерната алчност на програмерите и се сеќаваат на Законот. Малку порано укажав дека станот не е во согласност со условите од договорот и за член 7 од Законот за заедничко градење во однос на гаранциите за квалитетот на заедничкиот станбен објект. Несовпаѓањето помеѓу површината на станот јасно укажува дека квалитетот на станот не е во согласност со условите на договорот, барањата на проектната документација, како и градежните шифри и прописи. Ова значи дека несовпаѓањето помеѓу површината на станот (и помали и поголеми) укажува на повреда на правата на потрошувачот (Учесник на ДДУ). Ставот на програмерите е дека изградивме, изградивме, конечно изградивме, измеривме и вака испадна. Малку наивно, не мислиш?! Во случајот на Best Service LLC, значајно е што тие обрнаа внимание на вкупната површина на куќата. Тоа е малку променето надолу, додека површината на секој стан е зголемена во просек за 14 метри, што значи дека вкупната површина на куќата би требало да се зголеми за речиси 1000 метри квадратни. Проектот не е променет. Како може да се случи ова? Тука вреди да се даде уште еден пример. Со одлука на Индустрискиот окружен суд на Ставропол од 8 јули 2013 година, беше задоволено барањето на потрошувачот за поништување на барањето за доплата од страна на учесник во заедничка градба за зголемување на вкупната површина на станот за 6,3 кв.м и да ги поврати средствата од инвеститорот СтројГрад ДОО како компензациски трошоци за отстранување на дефекти на квалитетот на објектот на заедничко учество во изградбата, казни за прекршување на роковите за пренос на предметот на заедничко учество во изградбата на акционерот, надоместок за морална штета и правни трошоци . Како тоа!? Површината на станот е зголемена, но тој одбива да плати, па дури и бара пари за некои недостатоци! Во овој случај, потрошувачот, а по него и судот, обрнаа внимание од каде доаѓаат дополнителните квадратни метри. Во случајот на StroyGrad LLC, инвеститорот го замени полнењето на ѕидот од тули со полнење направено од газобетонски блокови со дебелина од 200 mm, проследено со изолација од полистирен со дебелина од 50 mm. Односно, дебелината на ѕидовите беше значително намалена на 250 mm, од проектираните 380 mm и 580 mm, што секако ќе влијае на топлинската изолација на станот во иднина. Бидејќи зголемувањето на површината на станот е директно поврзано со незаконските дејствија на обвинетиот при промена на материјалите, конфигурацијата и дебелината на ѕидовите, кои не биле договорени, судот го сметал барањето на обвинетиот за доплата за незаконско. Овој случај јасно ја покажува природата на појавата на дополнителни квадратни метри во нова зграда. Во исто време, инвеститорот не мора да менува материјали или да ја преполови дебелината на ѕидовите. Како по правило, тие сè уште се однесуваат поскромно. И без директорскиот тим, градежниот надзорник секогаш знае како и каде да заштеди. Покрај надзорниците и ... економистите, има доволно на градилиште: добавувач, шалтер, надзорник на локацијата. Малку погоре по скалата на кариерата се менаџерите на кои очајно им треба градежни материјали за да ја изградат својата куќа, дача или гаража. Во принцип, треба да заштедите пари. Бетонските ѕидови може да се направат сантиметар или два потенки, малтерисани во половина слој или чисто симболично или воопшто без малтер (заштедуваме уште неколку сантиметри), како и да е ќе ја наполниме подната ферманка (купувачот тогаш сепак ќе си направи подови сам , ниво, подигне), тавани и Ова ќе го направи (купувачот ќе биде среќен да види високи тавани), минимална топлинска изолација. Ќе биде потребно долго време да се наведе како развивачот може да добие дополнителни сантиметри. При мерење на ОТИ, овие сантиметри се собираат до дополнителни квадратни метри. А дополнителните броила резултираат со барање за дополнително плаќање. Но, оваа дрскост на програмерите апсолутно не е оправдана. Прво, овие броила се состојат од недостатоци, а понекогаш и помали недостатоци, во дебелината на ѕидовите (што значи топлинска изолација и цврстина) и во квалитетот на доработката (што значи трошоци на потрошувачите). Второ, овие квадратни метри, составени од сантиметри, брзо исчезнуваат штом купувачот го реновира станот. Односно, откако овој полупроизвод ќе се доведе во состојба погодна за живеење, дополнителните сантиметри ќе исчезнат, а станот ќе ја добие проектираната површина, а можеби и ќе стане помал. Можете да се сетите и на манипулациите со балкони и лоѓи. Но, тоа е малку поинаква приказна. Програмерите се толку паметни што е неверојатно. О, оваа енергија би можела да се искористи за мирни цели...! Но, да се вратиме на доплатата за дополнителни квадрати. Условот за таква дополнителна исплата не се заснова на закон, туку е наведен во договорите за учество во акции. Честопати на акционерите им се нуди да склучат дополнителен договор за такво дополнително плаќање. А акционерите потпишуваат такви дополнителни договори и договори, па врз основа на нив дополнително плаќаат. Да, да, оваа дополнителна исплата се врши токму врз основа на соодветните услови од договорот. Велат дека потрошувачот се согласил, што значи дека мора да плати. Доколку потрошувачот не се согласи да потпише таков дополнителен договор за доплата за дополнителни броила, тогаш не доплаќа за нив. Во такви случаи, програмерите обично претпочитаат да не се мешаат со компетентни акционери и се задоволни со собирање такси од преостанатите помалку писмени луѓе кои се согласуваат да направат сè. Колективната фарма е доброволна работа. Но, што е со оние кои, при склучувањето на ДДУ, не обрнаа внимание и го прифатија зборот на развивачот? Што треба да направиме за оние кои имаат клаузула во ДДУ за повторно пресметување на цената во случај на несовпаѓање во областа на станот? Овде, едноставно испраќањето на развивачот со неговите барања на позната адреса нема да работи. Ќе треба да одите на суд и да барате таквата клаузула да се прогласи за неважечка со повикување на истиот член 16 од Законот за заштита на правата на потрошувачите. Можете исто така да побарате намалување на куповната цена или за надомест на претстојните трошоци за реновирање на станот - на крајот на краиштата, купувачот ќе мора да ги малтериса ѕидовите до дизајнерските димензии. Да го направите ова самостојно е прилично скапо; гипсот чини пари, а гипсарите денес нема да работат за шише вотка. Парите од инвеститорот ќе ни се најдат. Во мојата пракса имаше слични случаи, а потрошувачите многу се плашеа за своите станови. На крајот на краиштата, инвеститорот бара ултиматум: „Сè додека не платите дополнително за дополнителни квадратни метри, нема да добиете стан“. Го исплаши ежот со голиот задник! Во членот 6 од Законот за заедничко градење јасно стои дека во случај на прекршување на договорниот рок за пренос на заеднички градежен проект, инвеститорот му плаќа на учесникот во заедничка градба казна (казна) во износ од една триста стапката на рефинансирање на цената на договорот за секој ден доцнење. Доколку учесникот во заедничката градба е граѓанин, казната (казната) предвидена во овој дел инвеститорот ја плаќа во двојна сума. Значи, додека инвеститорот дава ултиматуми, а вие го тужите, казната расте. Во согласност со чл. 4 од Федералниот закон „За заштита на правата на потрошувачите“, продавачот (изведувачот) е должен да му пренесе на потрошувачот производ (изврши работа, да обезбеди услуга), чиј квалитет одговара на договорот. Членот 469 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација предвидува дека продавачот е должен да му пренесе на купувачот стока чиј квалитет одговара на договорот за купопродажба. Покрај тоа, во согласност со став 1 од чл. 7 од Федералниот закон „За учество во заедничка изградба на станбени згради и друг недвижен имот и за измени на одредени законски акти“, инвеститорот е должен да му пренесе на учесникот во заедничка изградба заеднички градежен објект, чиј квалитет е во согласност со условите на договорот, барањата на техничките прописи, проектната документација и прописите за урбанистичко планирање, како и други задолжителни барања. Списокот на правни норми кои ги штитат потрошувачите во вакви ситуации може да се продолжи доста долго. Пријатен бонус во спор со развивач веројатно ќе биде Дел 6 од чл. 13 од Законот на Руската Федерација „За заштита на правата на потрошувачите“, за наплата на парична казна од инвеститорот во корист на потрошувачот за не доброволно исполнување на барањата на потрошувачот во износ од 50% од доделениот износ . Сумирајќи, забележувам дека дополнителните квадратни метри за кои инвеститорот бара дополнително да плати немаат никаква врска со подароци или бонуси. Тие не можат да се наречат пријатна аквизиција. Ова е измама, многу непријатна измама. Условот за доплата за стан изграден со прекршување на проектната документација не може да се заснова на Законот. И воспоставувањето на такво барање во договорот е неважечко. За жал, самите потрошувачи (акционери) ги разгалија програмерите и ја формираа оваа злобна практика на широко распространета измама на потрошувачите неказнето. На крајот на краиштата, со премолчена согласност на потрошувачите, овие дополнителни плаќања за дополнителни квадратни метри стануваат норма. Не треба да поднесувате прекршување на вашите права. Нема потреба да плаќате за туѓите грешки и ризици. Многу е штетно да се поттикне измама и директна измама. Ако сакате да станете учесник во заедничка градба или веќе сте наишле на барање за доплата за дополнителни квадратни метри, немојте да бидете мрзливи и контактирајте со адвокат. Ве молиме консултирајте се. Со кротко согласување со сè што нуди развивачот, ризикувате да изгубите многу повеќе пари, време и нерви. Законот ревносно ги штити правата на потрошувачите. Но, со оние кои самостојно си копаат дупка, без ни да потпишат договор или дополнителни договори, Законот е немоќен.
