Час читання: 5 хвилин
Житлово-комунальна сфера – одна з найважливіших у будь-якій державі. Кожен її суб'єкт наділений певними повноваженнями. Свою ефективність підтвердила система, в якій компанія, що управляє, надає мешканцям МКД комунальні послуги, проводить ремонт та інші заходи для нормального функціонування приміщень. Надійний контролер КК – мешканці. Але щоб визначити, чи справляється вона зі своїми повноваженнями, потрібно знати права та обов'язки керуючої компанії багатоквартирних будинків.
Комунальна фірма необхідна, щоб якісно та вчасно обслуговувати житловий фонд та багатоквартирні будинки. КК у сфері ЖКГ - це комерційні організації, призначені для виконання експлуатаційних функцій та санітарно-технічного утримання МКД. Вони підтримують порядок у будинку, забезпечують його мешканців водою, світлом та теплом.
Згідно з нормами Житлового кодексу, комунальна організація є однією із форм управління МКД.
Діяльність будь-якої структури виходить з нормативно-правових актах. Якщо йдеться про компанії ЖКГ, до них належать:
Крім того, детальніше правила обслуговування багатоквартирних будинків керуючими компаніями можуть бути викладені у рішеннях місцевих органів влади.
Основним законом для КК є Житловий кодекс. Документ має найвищу юридичну силу. Розпорядження або дії, що суперечать йому, можна оскаржити в органах нагляду або .
Керівна організація ЖКГ має певні обов'язки, яких слід неухильно дотримуватися. Як свідчить законодавство, до них слід зарахувати:
Цей перелік далеко не вичерпний. Конкретизація обов'язків здійснюється у .
Комунальні фірми проводять низку заходів, вкладених у нормальну експлуатацію МКД. Варто перерахувати такі обов'язки керівників організацій за змістом спільного имущества:
Функції УК спрямовані на те, щоб забезпечити споживачам комунальних послуг комфортні умови проживання.
У процесі експлуатації МКД нерідко виникає у його ремонті. Ці роботи виконує комунальна організація чи залучений нею підрядник.
Ремонт багатоповерхових будинків буває двох видів - і .
Перший має на увазі підтримку належного технічного стану будівель. Капітальний ремонт – це якісна модернізація експлуатаційних показників споруд. Він вимагає залучення солідних ресурсів та робочої сили.
Згадаємо обов'язки керуючої компанії у сфері ЖКГ щодо утримання та ремонту:
КК може провести поточний ремонт відразу після виявлення дефектів або розробити та затвердити письмовий графік робіт на певний проміжок часу.
Надання комунальних послуг – одна з основних функцій комунальних організацій. Ось що входить до обов'язків ЖКГ з обслуговування будинку:
За законом КК має збирати кошти надання послуг, вирішувати організаційні питання.
У керуючої організації є обов'язки. Вона, наприклад, має право:
Щоб розібратися, чи має право керуюча компанія виконувати певну дію, слід вивчити актуальне законодавство та положення укладеного договору.
На комунальну організацію покладено багато функцій. Вона:
Фактично КК виконує самі функції, що покладалися на ділянки ЖКО. Деякі зміни були викликані часом, організація набула більшої незалежності.
Очевидно, що жоден багатоквартирний будинок не зможе нормально існувати без злагодженого обслуговування, контролю за станом комунікацій та систем, догляду за прибудинковою ділянкою.
Невдоволення роботою КК – поширене явище. Часто мешканці скаржаться, що компанія недобросовісно виконує свої обов'язки, наприклад проводить неякісний капітальний ремонт балконів. Внаслідок нехтування станом обладнання виникають неустойки та випадки завищення тарифів.
У цій ситуації можна звертатися до різних інстанцій:
Точнісінько визначити, до якого органу подавати заяву, допоможе юрист – фахівець у сфері житлового права. Але для початку варто постаратися вирішити конфлікт мирним шляхом та звернутися до керівництва комунальної фірми.
Для цього потрібно скласти письмову, детально описати в ній ситуацію та пояснити, у чому полягає неналежне надання послуг. З отриманою відповіддю можна вирушати до вищих наглядових структур.
До суду та прокуратури зазвичай звертаються із серйозними порушеннями. Як показує практика, колективна скарга ефективніша за звернення одного мешканця.
Якщо споживачі послуг чітко уявляють, які обов'язки покладено на комунальників, а які – ні, у них рідше виникатимуть питання на кшталт того, хто має ремонтувати домофон, забезпечувати охорону території тощо.
Зазвичай, у договорі прописуються додаткові обов'язки КК. Якщо відповідних пунктів немає, фірма не проводить деяких заходів щодо догляду за прибудинковою територією:
Також КК не надає послуги на кшталт роботи консьєржа, охорони паркування, встановлення на території МКД камер відеоспостереження.
Знаючи перелік обов'язків керуючої організації, мешканці, з одного боку, уникнуть завищених очікувань, а з іншого – не розгубляться, якщо доведеться обстоювати свої права у різних інстанціях. У цьому контексті важливого значення набуває грамотно укладений договір між мешканцями та КК. Саме на підставі цього документа можна досягти успішної співпраці та виключити взаємні претензії.
Юрист. Член Адвокатської палати м. Санкт-Петербург. Досвід роботи понад 10 років. Закінчив Санкт-Петербурзький державний університет. Спеціалізуюся у сфері цивільного, сімейного, житлового, земельного права.
Керівні організації повинні надавати звітність власникам житла з будь-якого питання. Якщо мешканці забажають звірити коректність витрат коштів, то вони можуть сформувати офіційний запит із проханням надання звіту по роботі (наприклад, за 6 місяців) та перенаправити документ до КК.
Про те, як власнику в МКД отримати від КК необхідні дані та яким чином регламентується порядок розкриття інформації, дізнаєтесь.
Якщо буде виявлено факт витрачання коштів не за призначенням або їх зникнення у невідомому напрямку, то власники мають право звернутися до , написавши скаргу.
Увага:якщо додаткової угоди такої форми не складено, то мешканці будинку зобов'язані самостійно відвозити своє великогабаритне сміття.
У послуги, які надають сторонні організації, входить вивіз сміття та побутових відходів.
За залишене великогабаритне сміття власника може оштрафувати керуюча компанія.Тому необхідно своєчасно організовувати заходи щодо утилізації.
Прибудинкова територія – це земля, яка розташовується навколо багатоквартирного будинку та її межі чітко регламентовані у землевпорядній документації.
Ця зона також належить до власності мешканців будинку, тому КК має стежити за чистотою та гігієнічним станом цієї ділянки.
Прибудинкова територія складається з:
Найбільша кількість скарг та нарікань від мешканців на адресу КК пов'язана саме з неупорядкованою прибудинковою територією. Але ж ця зона входить до комплексу робіт з утримання та ремонту.
Обов'язки:
При виявлених порушеннях у недотриманні зобов'язань КК власники можуть звернутися до житлової інспекції або Росспоживнагляду зі скаргою.Якщо від цього буде мало толку, то наступною інстанцією може стати прокуратура чи суд.
Юридичні особи, які мають у власності приміщення до МКД, можуть домовлятися про постачання та оплату житлово-комунальних послуг не з КК, а безпосередньо з підприємствами-постачальниками, тобто безпосередніми виконавцями.
Розрахунки з КК юридичною особою можуть здійснюватися як готівкою, і безготівковим способом.
У платні послуги входить:
Відповідно до законодавства РФ регламент щодо надання додаткових послуг відсутній.Є лише список обов'язкових та основних послуг, які надають керуючі компанії ().
До додаткових послуг можна віднести:
Рішення про користування додатковими послугами також приймаються на загальних зборах власників. Такі послуги може запропонувати і сама КК за окрему оплату.
Важливо:власники мають право самостійно вибрати собі перелік додаткових послуг.
Слід розуміти, що вартість таких послуг буде визначено з урахуванням того, що КК виступатиме посередником.Тому вартість увійде плата сторонньої компанії за надану послугу і додатково оплата КК.
Кожен житель МКД має знати, що Існує список обов'язкових послуг, які в будь-якому випадку повинні бути оплачені.Згідно з ПП№290 від 03.04.2013 року відмова від будь-якої послуги з цього списку не можлива.
Ціни фіксуються на підставі розробленого кошторису, при цьому враховуються технічні характеристики певних МКД, а також тарифи на ресурси компаній, що забезпечують. Загальне значення (отримана сума у результаті) ділиться усім мешканців будинку.
Кожен МКД має свої технічні особливості та характеристики, відповідно, та ціна квадратний метр може бути різною для конкретного будинку.Проте практика показує, що вартість послуг визначається виходячи з встановлених розмірів у конкретному муніципалітеті.
Житловий кодекс регламентує, що в оплату входить:
Тарифи на капітальний ремонт визначаються на регіональному рівні, а ЖКП – рішення ухвалюють енергетичні комісії.
Документи, що регламентують ціноутворення та мінімальні ціни, можна знайти на офіційних сайтах уповноважених органів.
Ціни формуються, з вартості ресурсу. Оплата формується із цифр споживання та витрат на загальнобудинкові потреби.
На підставі чого та як формуються тарифи КК ми докладно розповідали.
Однією з форм управління багатоквартирними будинками є залучення компаній, що управляють. Ділові відносини ґрунтуються на ув'язненому ().
Платежі здійснюються шляхом оплати квитанцій, у яких відбиваються тарифи та величини споживання, і навіть реквізити КК у банку. Квитанції приходять власникам до поштових скриньок.
Сплатити квитанції можна кількома способами:
В обов'язки аварійної служби входить усунення будь-яких проблем, пов'язаних з неполадками технічного обладнання в будинку. Порядок усунення аварійних ситуацій, а також терміни регламентують Правила та норми технічної експлуатації ЖФ (постанова Держбуду №170 від 27 вересня 2003 року).
До аварій відносяться:
Усунення всіх перелічених вище аварійних ситуацій входить у обов'язки КК. Усі витрати на аварійну службу мають здійснюватися за рахунок коштів, зазначених та сплачених у щомісячних квитанціях. Жодних додаткових внесків власники не повинні сплачувати.
Якщо немає власну аварійну службу, вона має розпочати співробітництво із сторонньою компанією, яка спеціалізується у цьому напрямі.
Підсумовуючи, можна назвати, що власники мають право користуватися як мінімальним пакетом послуг, наданим КК, і розширеним. Додаткові послуги мешканці можуть визначити самостійно залежно від особистих побажань, а потім погодити їх на загальних зборах.
Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.
Керуючі компанії повинні здійснювати свою роботу, керуючись нормативно-правовими актами РФ. В основному, повноваження КК багатоквартирного будинку регламентуються ЖК РФ, але чим займається і за що відповідає керуюча компанія у сфері ЖКГ, зазначено і в інших законодавчих документах:
З 01.09.2014 року діяльність КК повинна проводитись на основі отриманих ліцензій. Управляти будинками можуть лише ті організації, які отримали ліцензію Держжитлогляду до 01.05.2015 року.
З ухваленням закону про ліцензування керуючих компаній, держава отримала можливість контролю за роботою даних організацій. Робота з управління будинку, згідно зі ст.7 ФЗ №255, без цього виду діяльності, на даний момент не допустима.
Увага!Ліцензію на управління може отримати тільки та організація, яка має відповідну вимогам закону матеріально-технічну базу та необхідні ресурси для здійснення діяльності.
Законодавство РФ пред'являє жорсткі вимоги до діяльності керівників підприємств. Однак на практиці, на сьогоднішній день жодна керуюча компанія ЖКГ за законом повністю.
Власники повинні знати і вимагати від свого КК виконання послуг і робіт, що входять до їх обов'язків. Розглянемо, що входить до переліку комунальних послуг, що надаються керуючою організацією.
Експлуатаційно-ремонтні та житлово-комунальні обов'язки КК:
До обов'язків керуючої компанії також входить надання організаційних послуг:
Довідка:всі перераховані вище послуги відносяться до переліку того, що повинна управляюча компанія робити безкоштовно.
Вартість більшої частини робіт, що проводяться КК з обслуговування будинку, як ремонтно-господарських, так і організаційних, уже включена у вартість квартплати, яку сплачують мешканці.
КК зобов'язані з будь-яких питань.Якщо власники бажають перевірити витрату коштів, вони повинні скласти запит до КК з вимогою відзвітувати за виконану роботу у певний період.
За будь-якого виявлення необгрунтовано завищених чи факті нецільового використання коштів можна звертатися до контролюючих організацій зі скаргою на дії КК.
З відео ви можете дізнатися детально про те, що має робити КК безкоштовно:
Законодавство РФ визначає лише перелік основних та обов'язкових послуг, що надаються керуючими компаніями. Регламентованого переліку додаткових послуг у законі немає, тому врегулювання цього питання пов'язане з деякими труднощами фінансового та правового плану.
До додаткових послуг КК можна віднести:
Рішення про необхідність надання таких послуг належить до компетенції зборів мешканців.Керуючі компанії можуть лише запропонувати власникам надати подібні послуги за окрему плату, але не нав'язувати та не вирішувати виконувати їх самостійно.
Власники житла за своїм бажанням можуть попросити КК організувати широкий спектр послуг, від доставки продуктів до організації послуг з ремонту та хімчистки одягу.
Зверніть увагу!При організації додаткових послуг управлінці виступатимуть як посередники між власниками та організаціями, що надають такі послуги. Отже, їх вартість складатиметься із плати виконавцям та плати посередникам.
Для ухвалення рішення про укладення таких угод потрібна згода всіх власників приміщень.
Таким чином, компанія виконуватиме роботи щодо утримання спільного будинкового майна та за необхідності надаватиме платні послуги з клінінгу. До них входять такі роботи:
Взагалі, керуючі організації не надають код домофону, якщо всі власники були згодні на його встановлення та придбали спеціальні ключі. Але є ситуації, коли це вони зобов'язані.
Наприклад, якщо ви відмовляєтеся укладати договір на придбання трубки домофону і ключів до нього, то ви можете отримати ключі безкоштовно, або вам повинні надати код домофона для безперешкодного входу в свою житлоплощу. Ви маєте повне право з цією вимогою звернутися до компанії, що управляє, написавши письмову заяву при необхідності.
Але при наданні коду існує ризик надмірного афішування мешканцями. І оскільки законодавчо цей обов'язок не затверджено, КК має право відключити функцію коду домофону з метою збереження безпеки, а саме перешкоди проникнення у під'їзд сторонніх.
До складу загальнобудинкового майна належать всі приміщення поза квартирами власників, сама будівля з усіма конструкціями та прибудинкова територія, включаючи всю земельну ділянку, межі якої визначено проектною документацією. Все загальнобудинкове майно має утримуватись у належному стані, вчасно ремонтуватися.
Власники приміщень мають повне право вимагати від КК своєчасного ремонту та прибирання під'їздів, підтримки зовнішнього вигляду будівлі.
Крім того, КК зобов'язана утримувати у належному стані системи водопостачання та водовідведення, опалення, газопостачання, електропостачання, а також керуюча компанія повинна систематично проводити огляди щодо виникнення аварій і дефектів.
Лампочки та інші електроприлади, встановлені у місцях загального користування, у тому числі під'їздах, входять до загальнобудинкового господарства. Управління ним та зміст його доручено КК.
Звідси простий висновок електролампочки, що перегоріли, повинна замінювати керуюча компанія. Законодавчо це підтверджується і статтею 161 ЖК РФ.
До складу спільного майна входить і внутрішньопід'їзні приміщення. Обов'язок прибирання даних площ також затверджено законодавчо, як і утримання решти загальнобудинкового майна мешканців.
Тому власники багатоквартирного будинку мають право вимагати виконання цього обов'язку КК.
До аварійних ситуацій належать:
Усунення всіх цих несправностей входить у обов'язки керуючої компанії багатоквартирних будинків. Витрати утримання аварійної служби КК має компенсувати з власних коштів, отриманих порядку оплати своєї діяльності.
Увага!Жодних додаткових плат із мешканців, у разі виникнення аварійних ситуацій, КК збирати не має права.
Якщо штаті КК немає власної аварійної служби, вона має укласти угоду зі сторонньою організацією, що спеціалізується на подібної діяльності.
У поняття прибудинкової території входить вся земля, що знаходиться навколо МКД, межі території визначені землевпорядною документацією
Вся ця ділянка - власність мешканців, отже, КК, яка взяла на себе обов'язок щодо утримання спільного майна, зобов'язана підтримувати санітарно-гігієнічний стан цієї ділянки. Розрахунки витрат на прибирання та облагородження цієї території залежать від її розміру.
Власники приміщень повинні знати, що є мінімальний перелік послуг КК, який вони зобов'язані оплачувати. Відмовитися від оплати будь-якої послуги, яка входить до нього не можна (ВПП №290 від 03 квітня 2013р.).
Ціна за послуги складається на основі складеного експертами кошторису, Залежно від технічних характеристик конкретного будинку та тарифів ресурсопостачальних організацій. Загальна сума поділяється на всіх мешканців.
Оплата ЖКГ розподіляється між усіма власниками приміщень та включається до щомісячних квитанцій. У квитанції містяться всі необхідні реквізити для перерахування коштів на .
Оплату можна зробити такими способами:
КК може за законом вимагати з власників погашення пені у вигляді 1/300 ставки рефінансування ЦБ РФ терміном до 90 днів прострочення. Після 90 днів ставка дорівнюватиме 1/130 ЦБ РФ.
Каналізація відноситься до загальнобудинкового господарства. Перекривши її, можна завдати шкоди всьому будинку. Тому КК не має права перекривати каналізацію за борги.
Якщо такий факт стався, дії компанії незаконні. Можна сміливо звертатися до суду.
Законом КК надано таке право. Через суд вона може стягнути заборгованість, якщо власник не робив оплату компанії, що управляє, за користування послугами ЖКГ протягом більше ніж 6 місяців.
Пакет послуг, що надаються власникам житлових приміщень, визначається укладеними договорами. Він може бути мінімальним, певним законодавством або розширеним, що залежить від побажань власників. КК зобов'язана якісно виконувати зобов'язання щодо укладених угод. Знайте, що ви можете і на іншу.
Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.
Часто керуючі компанії виявляються несумлінними, наприклад, беруть гроші за міфічні послуги або не проводять обов'язкових робіт. Тому мешканці багатоквартирних будинків прагнуть дізнатися, що мають робити КК та які роботи входять до спектру їхніх обов'язків. У статті розповімо, що є КК, які права та обов'язки керуючої компанії багатоквартирних будинків існують, як контролювати її діяльність.
Керуюча компанія - цеюридична особа, яка займається управлінням багатоквартирними будинками, утриманням загальнобудинкового майна, підтримкою належного технічного та санітарного стану, постачанням комунальних ресурсів власникам квартир.
Компанію, яка займається управлінням МКД (багатоквартирнимбудинком) обирають власники нерухомості - вони мають право розірвати договір з одного КК і укласти його з іншого. На відміну від ТСЖ, керуюча компанія є сторонньою організацією. Товариство власників житла формується з власників квартир – принаймні всі мешканці мають більший вплив на ТСЖ порівняно з КК.
Усі КК поділяються на три типи:
📑 Керівники.Вони самостійно займаються лишезмістом загальнобудинкового майна та управлінням, наприклад, організують збір коштів за комунальні послуги. Для надання комунальних послуг, технічного та санітарного утримання такі компанії залучають підрядників, які працюють за договорами.
📑 Гібридні.Зазвичай, це великі організації, які виконують усі запропоновані законодавством послуги: містять загальнобудинкове майно, керують будинком, відповідають за технічний та санітарний стан. Крім того, надають комунальні та інші послуги власникам квартир.
📑 Експлуатаційні.Це менш поширена форма підприємства. І тут КК укладаєдоговір з ТСЖ в особі правління, голови або безпосередньо із власниками квартир. Компанія займається лише експлуатацією, технічним та санітарним станом загальнобудинкової нерухомості.
Повноваження та функції керуючої компанії, її правничий та обов'язки прописані у багатьох нормативних актів. Діяльність суворо регламентована різними документами. Основні з них:
Усі обов'язки керівників підприємств прописані у законодавстві. Умовно їх можна розділити на дві великі групи: роботи з експлуатації МКД та здійснення ремонтних робіт та послуги управлінського, організаційного характеру.
У роботи з експлуатації МКД, здійсненню ремонтних робіт входять:
🔸 регулярний огляд загальнобудинкового майна, виявлення пошкоджень - представники КК зобов'язані щонайменше двічі на рік оглядати всю будівлю від фундаменту до горищних приміщень, фіксувати виявлені порушення;
🔸 забезпечення загальної та пожежної безпеки, наприклад, контроль за незаконною установкою тамбурних дверей, підтримання проходів у належному стані;
🔸 проведення підготовчих заходів перед початком зимового періоду - наприклад, перевірка працездатності системи опалення, постачання палива у власну котельню;
🔸 поточний ремонт загальнобудинкового майна - вкручування лампочок у під'їздах, заміна розбитого скла у вікнах у під'їздах, заміна старої плитки на нову і так далі;
🔸 благоустрій та озеленення прилеглої до будинку території, якщо вона відноситься до загальнобудинкового майна - заміна лавок на нові, обслуговування дитячого майданчика;
🔸 усунення аварій та їх наслідків у МКД, наприклад, відкачування води з підвальних приміщень після прориву труб опалення;
🔸 підтримання чистоти в під'їздах, їх прибирання - найм прибиральниці для підмітання, миття підлог на сходових клітках;
🔸 підтримка робочого стану комунікацій, мереж усередині будинку - КК може ремонтувати їх самотужки або звертатися до постачальників послуг;
🔸 транспортування сміття, рідких побутових відходів - компанія теж може вивозити сміття та організовувати стік ЗБВ самостійно або вдаватися до допомоги підрядників;
🔸 встановлення та експлуатація загальнобудинкових приладів обліку оплати за загальнобудинкові потреби;
🔸 роботи з більш ефективного витрачання електроенергії, наприклад, встановлення енергозберігаючих лампочок замість ламп розжарювання.
Послуги управлінського та організаційного характеру теж включають безліч типів робіт. У них входять:
▪ облік усіх мешканців будинку – власників, з тимчасовою реєстрацією, які проживають за договорами соціального та звичайного найму;
▪ виявлення злісних неплатників та тих, хто споживає ресурси в обхід лічильників за допомогою незаконного підключення;
▪ облік оплати - хто та в якому обсязі платить, хто ні;
▪ зберігання, забезпечення цілісності всієї документації на МКД, у тому числі паспортів;
▪ інформування власників про тарифні плани, наприклад, роздрукування та розклеювання відповідних оголошень;
▪ взаємодія з підприємствами, які забезпечують постачання комунальних послуг, контроль якості послуг;
▪ проведення зборів мешканців, надання звіту про виконану роботу та плану на рік не рідше одного разу на рік.
Є обов'язки КК за Житловим кодексом: організації не можуть відмовлятися від них У ряді випадків керуючі компанії можуть змінювати деякі обов'язки та права, залежно від чинних регіональних поправок. Точний список обов'язків та прав компанії вказаний у договорі з нею. Вивчіть його, щоб зрозуміти, чим займається КК, за що вона відповідальна, а що знаходиться поза зоною її діяльності.
Обов'язки ЖКГ та керівників підприємств існують нероздільно від своїх прав. Права КК теж прописані у законодавстві, а також продубльовані у договорах і можуть відрізнятися у ряді випадків. Найчастіше керуюча компанія маєправо:
📍 вимагати від власників квартир та орендарів оплачувати послуги у повному обсязі;
📍 нараховувати пеню, якщо власник абомешканець МКД не оплачує своєчасно послуги;
📍 перевіряти правильність, достовірність відомостей приладів обліку, які мешканці передають до КК – не рідше одного разу на півроку;
📍 обмежувати мешканців у комунальних послугах, наприклад, якщовласник не сплачує за послуги;
📍 вимагати, щобмешканці надали доступ до квартир співробітникам аварійних та інших служб для усунення аварій, огляду, ремонту комунікацій.
Якщо говорити просто, то керуюча компанія має право робити все, щоб виконувати свої обов'язки. Наприклад, КК відповідальна перед постачальниками комунальних послуг за повну та своєчасну їхню оплату, тому має право обмежувати доступ до ресурсів тим, хто за них не сплачує.
Відповідальність керуючої компаніїпрописано у численних законодавчих актах. Відповідно доПостановою Уряду РФ №354 , КК відповідає за невиконання чи неналежне виконання своїх обов'язків. Вона відповідальна перед мешканцями, підрядниками та організаціями, що інспектують, практично за все. Перед мешканцями – за якість надання послуг, перед підрядниками – за своєчасну оплату послуг та доступ до комунікацій для обслуговування, перед інспектуючими організаціями – за належний стан загальнобудинкового майна, комунікацій тощо.
Ви можете подивитись,за що відповідає керуюча компанія, у договорі із нею. Незалежно від того, що написано в ньому, КК також може понести адміністративну відповідальність КоАП. Наприклад, її можуть оштрафувати за:
🚫 порушення санітарно-епідеміологічних вимог до експлуатації житлових приміщень, питної води - якщо вода з крана не буде відповідати нормативам, КК отримає штраф;
🚫 порушення вимог щодо утримання, поточного ремонту будинку, наприклад, якщо ремонтні роботи не виконані у повному обсязі;
🚫 невиконання у строк постанови органів чи посадових осіб, які здійснюють контроль;
🚫 порушення правил підприємницької діяльності з управління багатоквартирними будинками, наприклад, якщо мешканці отримують подвійні квитанції.
Якщо у компанії, що управляє, буде багато серйозних порушень, її можуть усунути від управління багатоквартирним будинком. І тут доведеться укладати договір з іншого КК чи організовувати товариство власників житла і управляти МКД самостійно.
Згідно з чинним законодавством, керуючі компанії зобов'язані збирати мешканців і звітувати перед ними про проведені роботи як мінімум раз на рік. Навіть якщо така обов'язок не прописана у договорі з КК, вона однаково має це робити з ЖК РФ. КК також має право проводити загальні збори мешканців частіше, наприклад, готувати документи за кожний сезон.
Законодавство також висуває вимоги до змісту звіту. Відповідно до ЖК РФ, він має бути повним і всебічним. У документі мають міститися відомості про:
🔧 проведені роботи, їх характеристики: представники КК повинні пояснити, що і коли вони ремонтували, які роботи проводили;
💰 витраченій сумі на поточний ремонт, обслуговування загальнобудинкового майна;
⏱ запланованих на наступний звітний період роботах, їх характеристиках, потрібній сумі на обслуговування.
Власники квартир у МКД мають затвердити звіт та заплановані на наступний період роботи. Якщо вони не затвердять документ, керуюча компанія має змінити його до стану, в якому мешканці схвалять плани.
Таким чином, контролювати діяльність компанії, що управляє, можна за щорічними звітами від неї. Наприклад, якщо щось у стані загальнобудинкового майна вас не влаштовує, можна поставити питання про ремонт на зборах. Керівна компанія, швидше за все, включить ремонт у план та проведе необхідні роботи.
Звіт не лише показує,чим займається керуюча компанія, А й допомагає виявити порушення. Наприклад, якщо у документі йдеться про якісь роботи, яких насправді не було, ви маєте право вимагати пояснень у представників КК і не погоджувати звіт, а написати претензію та повернути частину коштів за ненадані послуги.
Мешканці багатоквартирних будинків також мають право контролювати діяльність КК іншими доступними способами. Наприклад, можна звернутися до представників компанії, що управляє, і попросити обґрунтувати розцінки на комунальні послуги або розповісти про поточний фінансовий стан. Це стало можливим з прийняттям№273-ФЗ. А ще заплановані та проведені роботи можна дивитися на спеціальних державних порталах. Наприклад, на сайті«Реформа ЖКГ» можна отримати відомості про капітальний ремонт, контактні дані та іншу інформацію про керуючу компанію, переглянути історію управління, домову книгу та інші відомості про МКД.послуга з великого переліку, спробуйте вирішити ситуацію мирно. Зв'яжіться з керівництвом КК і з'ясуйте, у чому причина: можливо, справа просто в людському факторі, і після вашого звернення ситуація нормалізується.
Якщо порушення критичні, КК відмовляється розривати з вами договір, обманює, що це неможливо чи перешкоджає зміні компанії в інший спосіб, треба діяти рішуче. Перший крок - складання письмової претензії на ім'я керівника компанії, що управляє. Напишіть претензію та вкажіть у ній:
📩 ім'я посадової особи, якій складаєте претензію - зазвичай це керівник керуючої компанії;
📩 свої дані - прізвище, ім'я, по батькові, адресу фактичної реєстрації;
📩 суть претензії - попросіть обґрунтувати, чому якісь послуги не було надано, куди витратили гроші або чому компанія не виконала запланованих робіт;
📩 дату, підпис та її розшифровку.
Обов'язково складіть претензію у двох примірниках. Один ви віддасте представнику КК, а другий залишите у себе. На вашому примірнику повинні поставити позначку про прийняття за підписом посадової особи, наприклад, секретаря та печаткою організації. При поданні претензії вам повідомлять термін, протягом якого надішлють письмову відповідь. Його може встановлювати сама КК, але він не перевищує 30 робочих днів.
Якщо компанія, що управляє, не відповіла нічого або надіслала банальну відписку, можете скаржитися у вищі наглядові органи. Наприклад, написати заяву до прокуратури, скласти звернення до Росспоживнагляду чи Житлової інспекції. Державні органи будуть зобов'язані провести перевірку та при виявленні серйозних порушень вжити заходів. Наприклад, притягти КК до адміністративної відповідальності чи подати до суду. Написати позовну заяву до суду ви можете самостійно, але для цього потрібно звернутися до досвідченого юриста. Краще працюють колективні заяви: чим більше людей висловлять своє невдоволення, тим вищий шанс виграти суд.
Керуюча компанія - юридична особа, яка керує багатоквартирним будинком. Він має багато обов'язків: стежити за якістю надання комунальних послуг, виконувати поточний ремонт загальнобудинкового майна, оглядатихата та виявляти несправності, готувати МКД до опалювального сезону, звітувати перед власниками про проведені та заплановані роботи. Мешканці мають право контролювати роботу КК, писати скарги. У свою чергу, компанія має право робити все, щоб виконувати свої прямі обов'язки.
Важливо:з 2014 року для здійснення своєї діяльності керуюча компанія має отримати відповідну ліцензію. Цей документ видає Держжитлогляд. Для того, щоб КК могла отримати дозвіл на управління МКД, необхідно дотримуватися низки умов, включаючи наявність ресурсів та технічно-матеріальної бази.
Ліцензія не має терміну дії, але може бути відкликана у разі порушення. Після того, як діяльність КК стала ліцензованою, над нею здійснюється державний нагляд.
До компаній, що управляють, пред'являють досить високі вимоги і держава, і клієнти. Обов'язків КК дійсно багато, але більшість компаній надає лише обмежену кількість послуг.
Мешканці, які укладають договори з КК, мають знати, що можуть вимагати від КК. Для цього є обов'язково наданий перелік послуг керуючої компанії ЖК по утриманню житла, прописаний у договорі.
До основних зобов'язань компанії, що управляє, за змістом МКД можна віднести:
До обов'язків КК у сфері надання експлуатаційно-ремонтних послуг можна віднести:
При цьому керуюча компанія повинна надавати власникам звіт про виконану роботу та витрати коштів. Для цього мешканці готують запит та подають його керівництву КК. Якщо було виявлено, що компанія здійснює свою діяльність із порушеннями, необхідно звернутися до контролюючих органів.
Загальнобудинкове майно – це всі приміщення, які не належать до квартир мешканців. До загальнобудинкової власності відноситься також сама будівля, прибудинкова територія та різні нежитлові об'єкти, розташовані на ній.
Права та обов'язки керуючої компанії багатоквартирного будинку за утриманням загальнобудинкового майна зобов'язують утримувати це майно, при необхідності ремонтувати та здійснювати прибирання.
Керівна компанія також має контролювати ступінь зносу систем опалення, водопостачання, електропостачання тощо. Огляди таких систем для усунення дефектів повинні проводитись систематично.
Крім цього, КК надає послуги з вивезення та утилізації сміття. Для цього керівництво компанії зазвичай укладає угоду із відповідними організаціями.
КК не зобов'язана вивозити великогабаритне сміття.
Йдеться про техніку, меблі та будматеріали, які мешканці нерідко виносять до під'їзду в надії, що їх приберуть.
Щоб утилізувати такі відходи, необхідно укладати додатковий договір.
І вивезення великогабаритних відходів здійснюватиметься за окрему платню. Слід знати, що якщо такого документа немає, мешканці не мають права залишати його біля сміттєвих баків. За це передбачено штраф.
Вся земля, яка згідно з документацією, належить МКД та мешканцям, повинна утримуватися керуючою компанією. Ця територія включає:
Керівна компанія надає послуги з підтримки чистоти та порядку на території – це її головне завдання. Іншими словами, прибудинкова ділянка обов'язково повинна озеленятись і впорядковуватися. Але часто деякі КК уникають виконання цих обов'язків, перекладаючи їх у власників.
Тому іноді можна побачити, що біля багатоквартирного будинку немає влаштованих дитячих майданчиків, автостоянок і т.д.
Господарями приміщень у МКД можуть бути організації, тобто юридичних осіб.
І можуть співпрацювати з ресурсопостачальними організаціями безпосередньо, а чи не через КК.
Але угоду про утримання будинку юридичні особи, як і фізичні особи, все-таки укладають з КК.
Якщо власники квартир ухвалили рішення про те, що КК надаватиме додаткові послуги, юридичні особи зобов'язані брати участь у підписанні договору. Оплату роботу КК організації можуть здійснювати як готівковим, і безготівковим способом. Все залежить від того, що зазначено в угоді.
Житловий кодекс РФ містить основні обов'язки, які має виконувати керуюча компанія, співпрацюючи з мешканцями багатоквартирного будинку. Щодо списку додаткових послуг, які КК може надавати, то в нормативних актах він не вказаний.
До таких послуг найчастіше належить надання охорони МКД та прибудинкової території, встановлення домофону, доставка продуктів тощо. Але компанія не має права нав'язувати їх мешканцям. Власники самостійно визначають, чи є потреба замовляти такі послуги.
Тим більше, що їх надання передбачає додаткові витрати. Додаткові послуги керуючої компанії ЖКГ, і ціни на них також вказуються в договорі.
Свою діяльність КК може здійснювати лише після того, як буде укладено відповідну угоду із мешканцями багатоквартирного будинку. Договір оформляється або з кожним власником окремо або з їх уповноваженим представником.
Порядок укладання угоди з КК наступний:
Вносити зміни до документа самостійно сторонам заборонено. Що ж до термінів, то договір неспроможна укладатися терміном менше 1 року. Максимальний термін дії документа – 5 років.
У договорі між КК та господарями квартир обов'язково потрібно вказати:
Припинення договору може здійснюватися в односторонньому порядку мешканцями, якщо компанія, що управляє, не виконує його умови або були виявлені серйозні порушення.
У компанії, що управляє, достатньо обов'язків, але є і певні права. До них належить:
Це основні повноваження, якими закон наділяє керуючі компанії, але за необхідності у договорі може бути зазначені додаткові права. Тим не менш, вся діяльність КК повинна бути спрямована на те, щоб дотримуватися інтересів мешканців та представляти їх у державних установах.
За свою діяльність за змістом МКД керуюча компанія має нести певну відповідальність. Найчастіше КК вчиняють такі правопорушення:
Якщо керуюча компанія не містить майно мешканців належним способом, її можуть оштрафувати у сумі не менше 50 тис. рублів.
А проблеми з наданням комунальних послуг можуть обійтися компанії, що управляє, в 10 тис. рублів.
Порушення встановлених правил протипожежної безпеки чи санітарних норм передбачає адміністративну відповідальність та штраф у розмірі 200 тис. рублів.
Скаржитися на незаконні дії керуючої компанії або її бездіяльність можуть усі потерпілі мешканці. Стандартну скаргу можна направити до житлової інспекції.
Якщо ж йдеться про стягнення матеріальної компенсації за завдану шкоду, слід звертатися до суду. Але позов слід подавати в тому випадку, якщо постраждалий матиме достатньо доказів.
Відповідно до законодавства РФ, існує перелік послуг керуючої компанії, які мешканці повинні оплачувати. Відмова від оплати неможлива. Вартість послуг керуючої компанії та оплата комунальних залежить від великої кількості факторів, включаючи тарифи ресурсопостачальних організацій.
У кожному регіоні країни розмір оплати утримання МКД різняться. Після того як підраховується загальна сума, вона ділиться на всіх мешканців МКД.
Житловим кодексом РФ встановлено, що мешканці повинні оплачувати:
Вартість капітального ремонту найчастіше встановлює регіональна влада, а ціну за комунальні послуги – енергетичні комісії.
Господарі квартир у житловому будинку нерідко користуються послугами компанії, що управляє.
Це зручніше і вигідніше, ніж самостійне керування багатоквартирним будинком.
Оскільки КК є юридичною особою, свою діяльність вона може здійснювати лише на договірній основі.
Чи повинна робити керуюча компанія безкоштовно щось? Послуги КК обов'язково оплачуються. Для зручності власників загальна сума просто розподіляється між усіма мешканцями та включається до квитанції за квартплатою. Там же вказані банківські реквізити компанії, що управляє. Оплату можна здійснити за допомогою банку, пошти тощо.
Будь-яка КК займається утриманням багатоквартирного будинку, тому має стежити його технічним станом . І, відповідно, усувати всі аварійні ситуації, що виникають.
Дії керуючої компанії при аваріях описані правилами експлуатації житлового фонду, і містять усі можливі види аварій та поломок, а також терміни, протягом яких фахівці КК зобов'язані їх усунути.
Найчастіше такими аварійними ситуаціями є:
Власники квартир у житловому будинку після укладання угоди з КК мають право вимагати від компанії усунення цих та інших аварій. А фірма, своєю чергою, має або утримувати власним коштом аварійну службу, або укласти договір із організацією.
Вона надаватиме спеціалістів для виконання роботи на вимогу. Важливо: за усунення аварійних ситуацій КК немає права брати з мешканців якісь додаткові кошти.
Коло обов'язків та послуг, які надає керуюча компанія під час утримання житлового будинку, досить широке. Але власники квартир самі вирішують, що саме їм потрібне від КК. Визначившись із вибором послуг, їх слід зазначити у договорі, уточнивши розмір і відповідальність КК.
За потреби спектр послуг компанії можна розширити. Якщо ж обов'язки керуючої організації та послуги нею надані не виконуються, її можна змінити.
Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.
