Не настільки рідкісними є суперечки мешканців з керуючими компаніями, як цього хотілося б. Користуючись своїм становищем, компанії часто нехтують своїми обов'язками, нехтують правами мешканців. Управу на неналежні послуги можна знайти, якщо діяти правильно. Найголовніше для отримання позитивного результату – боротьба не сама. Народна мудрість про те, що один у полі не воїн, набуває нового сенсу, коли людина стикається з питанням про те, як боротися з компанією, що управляє, яка не виконує умови договору.
Головним та основним документом, що регламентує відносини власників квартир з керуючими компаніями, є договір, який має містити
Повний перелік послуг та ремонтних робіт з періодичного утримання та обслуговування спільного будинкового майна;
Регламент внесення змін до цього переліку;
Список комунальних послуг, які надає компанія;
метод визначення вартості даних послуг;
Способи та методи контролю за роботою компанії
Дуже часто подібні договори виконуються поспіхом і в скороченому вигляді, на тих умовах, які пропонує керуюча компанія. У результаті вони не відповідають багатьом обов'язковим вимогам, що визначаються Правилами та нормативами технічної експлуатації житлового фонду, затвердженими Міністерством будівництва 27.09.2003р.
Звертайтеся до компанії не телефоном, а письмово. Заяву на ліквідацію несправностей треба віднести секретареві компанії або направити таку рекомендований лист. У заяві слід посилатися на вищезгадані Правила та норми експлуатації житлового фонду.
В разі, якщо компанія не реагує на вашу заяву, слід записатися на особистий прийом до керівництва підприємства. Покажіть начальнику компанії фото даху, пошкодженого ступеня, оголеної електропроводки. Фото можуть стати документальними доказами для органів, що інспектують. До фотографій необхідно додати також заяву, в якій вказується, які саме елементи вашого будинку вимагають ремонту. У заяві варто клопотати про проведення технічного огляду будинку та вимагати якнайшвидшого усунення несправностей, посилаючись при цьому на відповідну статтю правил технічної експлуатації житлового будинку. На другому примірнику заяви секретар КК має розписатися у прийнятті цієї заяви до розгляду. Якщо все сказане вище не дає ефекту, а КК продовжує ігнорувати ваші вимоги, звертайтеся тоді до державної житлової інспекції, а потім і до прокуратури. Прокуратура повинна стежити дотриманням закону порядку нагляду, а Правила експлуатації житлового фонду вважаються складовою житлового законодавства. У заявах, що подаються в житловінспекцію або прокуратуру, слід зазначити те саме, що і в заяві в КК. Обов'язково слід додати фото. У тому випадку, якщо керуюча компанія надіслала вам раніше будь-яку письмову відповідь, необхідно докласти і її. Прокуратура має застосувати до керуючої компанії особливі заходи прокурорського реагування. Жилінспекція у свою чергу становитиме відомчі протоколи про адміністративні правопорушення за ст. 7.22 КоАП РФ «Порушення правил утримання та ремонту житлових будинків та (або) житлових приміщень».
Якщо ви зіткнулися лише з невиконанням зобов'язань з боку керуючої компанії, то перерахованих вище державних інстанцій власникам буде абсолютно достатньо для вирішення даної проблеми: прокуратура і житлова інспекція швидко поставлять несумлінних співробітників КК на місце.
Але якщо спірна ситуація з КК має матеріальну основу, тобто метою власників квартир є безпосереднє відшкодування заподіяної жителям матеріальної шкоди(Наприклад, якщо на автомобіль одного з мешканців впала гілка з дерева, яку керуюча компанія вчасно не спилила), то звертатися в цьому випадку треба до суду.
Мешканці будинку мають право захищати свої права у разі недобросовісного виконання керуючою компанією встановлених законом та договором обов'язків або при перевищенні нею своїх повноважень. Причинами невдоволення мешканців МКД найчастіше стають такі дії КК:
Коли мешканців будинку щось не влаштовує, вони починають замислюватися про те, хто має забезпечувати їхнє комфортне проживання. На жаль, до цього моменту багато хто не замислюється про те, хто управляє їхнім будинком і з ким укладено договори на його обслуговування.
Насамперед власнику необхідно вивчити, який має бути на руках у кожного власника житлового приміщення у багатоквартирному будинку. Якщо у вас немає такого договору, це неправильно.
Прийдіть особисто до свого КК і вимагайте видати вам документ. Не чекайте, поки управлінці принесуть вам договори, вони найменше зацікавлені у наявності цього документа.
КК зобов'язана надавати мешканцям комунальні послуги належної якості та в повному обсязі, проводити ремонт та утримувати загальнобудинкове майно, усувати неполадки у разі виникнення інженерно-технічного обладнання.
Мінімальний перелік послуг, що надаються, регламентується законом і узгоджується з власниками. Процедура погодження має проводитись щорічно.
Крім того, перелік послуг має бути перерахований у договорі. Недотримання КК умов договору є підставою для пред'явлення претензій.
Боротьба з невиконанням керуючою компанією своїх обов'язків належним чином складається з двох основних етапів, які ми розглянемо далі.
Спочатку необхідно відправити скаргу до самої керуючої компанії. Документ на ім'я керівника компанії, що управляє, складається від імені групи власників або від однієї особи в 3-х примірниках. У заяві докладно описується суть претензії та вимога.
Документ подається безпосередньо до КК або надсилається рекомендованим листом з повідомленням. На своєму примірнику вимагайте постановки дати реєстрації документа і підпису особи, яка його прийняла.
Довідка!Відповідь на вашу заяву має бути не пізніше 30 днів після її прийняття.
Якщо після закінчення цього терміну проблема не вирішена, або КК не реагує на ваші претензії, робіть наступний крок.
Після спілкування щодо претензії безпосередньо з КК, на її бездіяльність ви можете скаржитися до Жилінспекції чи прокуратури. У цьому зверненні ви повинні описати ситуацію з КК та вимагати оцінити правомірність її дій.
З відео ви дізнаєтеся що робити, якщо діяльність КК вас не влаштовує і в який спосіб можна змусити керуючу компанію працювати нормально:
Як показує практика, існує безліч однотипних проблемних ситуацій, що виникають при спілкуванні власників житла та компаній, що управляють. Опишемо найпоширеніші з них.
Порушення у разі можуть бути пов'язані із завищеннямчи невиконанням окремих обов'язкових умов. Тобто з мешканців стягується необґрунтовано висока плата, а найчастіше вони сплачують за послуги, які взагалі управлінцями не виконуються.
Багато мешканців стикаються з проблемою непрацюючих ліфтів, сміттєпроводів, неосвітлених чи брудних під'їздів, розбитого скла або непрацюючих на сходових клітинах батарей. При цьому, за послуги, що надаються насправді, КК продовжує нараховувати чималі суми.
Непоодинокі також випадки, коли КК вносить корективи до тарифів на оплату тепла, електроенергії, водопостачання та каналізації. Завищує цифри послуг, що споживаються. Різниця природно осідає на рахунках компанії.
Зверніть увагу!Всі ці випадки є адміністративними порушеннями, і ви можете повідомити про ці факти у відповідні органи.
Попередньо, самостійно або за допомогою фахівців, вивчіть нормативи ціноутворення, перевірте правильність розрахунків оплати, огляньте прилади обліку в будинку, оцініть їх стан та правильність встановлення, зробіть вимірювання тиску води, температури гарячого водопостачання. Якщо тарифи на послуги не відповідають закону, дійте.
Почати слід з подання колективної чи індивідуальної скарги безпосередньо керівництву КК. Подавши заяву, отримайте на своєму примірнику підпис особи, яка прийняла її та чекайте відповіді протягом наступних двох тижнів.
Не виключається, що комунальники взагалі можуть проігнорувати ваше звернення. У цьому випадку, а також якщо ви отримали відповідь, але результатом незадоволені, звертайтесь до Жилінспекції, Росспоживнагляду або Прокуратури. У заяві опишіть проблему та процес вашого звернення до КК.
Капітальний ремонт будівлі, усунення несправностей роботи технічного обладнання будинку – все це входить до обов'язків керуючої компанії, яка обслуговує будинок. Проте найчастіше керівництво посилається на відсутність коштів на усунення цих проблем.
У разі виникнення таких ситуацій, почніть із запиту списку виконаної роботи за останній час та сум, які були витрачені. Оцініть співвідношення фактично виконаної та фіктивної роботи.
У разі виявлення необґрунтовано витрачених сум, вимагайте, щоб КК усунула порушення, виконала роботи, про які звітувала на папері.
Часто мешканці будинку бачать, що обладнання знаходиться в аварійному стані. У цих випадках слід звертатися до КК з вимогою усунути проблеми. До заяви додайте фотографії обладнання або частин будівлі, що знаходяться в аварійному стані або потребують ремонту.
У заяві слід вимагати технічного обстеження стану та якнайшвидшого усунення несправностей.Якщо компанія продовжить ігнорувати ваші вимоги, звертайтеся до вищих інстанцій.
Довідка!Практика показує, що найефективнішим способом у разі є скарга відразу у кілька органів.
До своїх звернень додайте ту скаргу, з якою ви зверталися до КК та документи, що підтверджують факти необґрунтованої витрати коштів.
Найкращим випадком є подання позову до суду. Для цього звернення найкраще скористатися послугами професійних юристів. Іноді звертається до суду прокуратура, якщо виявлено факти порушень. Тільки врахуйте, що прокурор може ініціювати звернення до судових органів лише за колективними скаргами. Індивідуальні позови подаються особисто громадянами.
Усунення аварій технічного обладнання всередині окремої квартири – справа власника житла. У разі виникнення він може звернутися за допомогою до КК, і та займеться усуненням. Але за відповідну платню.
Але у разі виникнення неполадок у загальнобудинковому устаткуванні, власник повідомляє відповідні служби, в обов'язки яких входить своєчасне усунення аварій. КК має зреагувати та виїхати на об'єкт не пізніше ніж через 30 хвилин після надходження інформації.
А ось наслідки аварії загальнобудинкового обладнання в окремій квартирі управлінці мають усунути абсолютно безкоштовно та в найкоротші терміни. Саме в цих випадках найчастіше мешканці стикаються з відмовою чи затягуванням дій щодо усунення з боку управлінців.
Найчастіше відбувається затоплення квартир з вини комунальників, які вчасно не усунули неполадки в роботі обладнання. Якщо вашу квартиру затопило через прорив загальнобудинкових труб або протікання даху, викличте фахівців і зафіксуйте збитки, завдані вашому майну.
Складіть та віддайте його до КК разом із заявою, Що містить вимогу відшкодування збитків
Якщо КК відмовляється відшкодовувати збитки або не робить цього протягом 30 днів, подавайте позовну заяву до суду. У позові вкажіть суму збитків, прикладіть експертний висновок та заяву, яку ви подавали до КК.
Важливо!Під час подання позову до суду скористайтесь послугами адвоката. КК у разі прийняття рішення на вашу користь зобов'язана буде відшкодувати витрати на його послуги.
Управляючі компанії без відома мешканців можуть укласти договори із сторонніми особами на оренду загальнобудинкового майна.
З погляду закону ці дії є порушенням, Так як укладати подібні договори та отримувати прибуток від угод може виключно ТСЖ, тобто безпосередньо власники житлових приміщень.
Якщо ви помітили, що на загальнобудинковій території (підвалах, горищах, технічних приміщеннях) з'явилися сторонні люди або організації, а також на фасаді чи даху встановлені сторонні предмети (рекламні щити, антени), то ваша керуюча компанія вирішила заробити кошти на вашому майні без вашого участі.
У цьому випадку негайно звертайтеся до Росспоживнагляду чи прокуратури.Опишіть ситуацію та вимагайте провести перевірку за цим фактом, оскільки лише власники можуть приймати рішення та укладати договори на оренду загальнобудинкового майна.
Дії КК у разі є прямим порушенням статті 290 Цивільного кодексу. КК може укладати договори за згодою мешканців та спільно з ними та витрачати отримані кошти на потреби багатоквартирного будинку.
Стаття 290 ЦК України. Загальне майно власників квартир у багатоквартирному будинку
Поряд із проблемами надання комунальних послуг та їх оплатою, деякі компанії заробляють нечувані суми, використовуючи шахрайські схеми.
Шахрайство з боку керуючої компанії може здійснюватися такими способами:
Таким чином, керуюча компанія – організація, яка має працювати на забезпечення комфорту власників житла. Якщо її дії якимось чином не відповідають цьому призначенню, ви маєте право вимагати захисту своїх інтересів.
Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.
Ні для кого не є секретом, що деякі керуючі компанії, що обслуговують житлові багатоквартирні будинки, наживаються на мешканцях, витрачаючи кошти на неіснуючих співробітників і не надаючи включених до договору послуг. Адвокат Олег Сухов дає свої рекомендації, за допомогою яких можна перевірити діяльність компанії, що управляє, і розібратися, в якому напрямку витікають кошти мешканців.
Перший крок полягає у перевірці тарифікації квартплати. Для цього необхідно звернутися до компанії, що управляє, з вимогою видачі підтверджуючих документів. Вони вказується тарифікація послуг і перелік платежів, необхідні підтримки будинку у нормальному стані. Керівна компанія зобов'язана подати документи на першу вимогу, причому документи повинні містити докладну та розгорнуту інформацію щодо платежів та тарифів. За словами Олега Сухова, все більше громадян направляє позови до суду проти керуючих компаній. Проти них виставлено величезну кількість позовів, і понад півтори тисячі з них уже розглянуто. Основною причиною подання позовів є неправильні тарифи, що виставляють керуючу компанію, і відсутність докладних пояснень щодо утворення тарифів.
З другого краю етапі необхідно вимагати звіт про діяльність керуючої компанії. Мешканці мають право вимагати інформацію за будь-який зручний період від місяця до року. Крім цього, керуюча компанія зобов'язана надати інформацію про зміни, що готуються на наступний рік. Таким чином, маючи всю звітну інформацію, мешканці зможуть обговорювати її на зборах. Звіти надаються в різних видах: у вигляді виписок і роздруківок, а також у вигляді електронних звітів на сайті керуючої компанії. Причому останній спосіб надання звітів стає дедалі популярнішим. Основні пункти звіту: витрати на ремонт, благоустрій та підтримка будинку.
Третій крок має спільне коріння з другим кроком. Мешканці повинні вимагати документи, які б підтверджували витрачання коштів. Сюди входять різні платіжні документи, акти виконаних робіт, трудові договори із співробітниками компанії, що управляє. Російські судна розглянули близько 12 тисяч позовів, задовольнивши близько половини. Як стверджує Олег Сухов, вимоги мешканців виявилися цілком зрозумілими – деякі керуючі компанії справді вимагали з позивачів кошти за не надані послуги.
На четвертому етапі проводиться аналіз отриманих документів, який повинен включати огляд поля діяльності керуючої компанії. Для цього створюється ініціативна група із мешканців будинку. Вона перевіряє правильність витрачання коштів. Необхідно ретельно перевірити кожну цифру, оглянути місця ремонту. Часто виникають ситуації, коли які у документах роботи було проведено над повному обсязі, або проведено зовсім. Це означає, що кошти були витрачені даремно і втекли у невідомому напрямку.
П'ятий крок є вирішальним. Виявивши явно завищені тарифи чи витрачання коштів на неіснуючі послуги, необхідно звернутися до Росспоживнагляду та до Житлової Інспекції, які проведуть низку перевірок. Якщо контролюючі органи також знайдуть розбіжності та неточності, буде зроблено передачу справи до суду чи прокуратури.
Як заявляє Олег Сухов, контроль діяльності керуючих компаній має проводити кожен добропорядний громадянин. Тільки в цьому випадку можна поставити керуючу компанію на місце і навести лад у даному сегменті.
Неважливо, в якому багатоквартирному будинку Ви живете – новому чи не дуже, а може навіть аварійному, все одно головне бажання – це отримувати якісні комунальні послуги, прозорість та об'єктивність в оплаті за них та поважне ставлення співробітників керуючої компанії до проблем мешканців. Статистика скарг, що поступово збільшуються, з житлово-комунальних питань у різні інстанції говорить сама за себе. Ринок спеціалізованих організацій, які могли б влаштувати власників приміщень у багатоквартирних будинках усіма переліченими вище якостями на сьогоднішній день не великий. Що ж робити? Як боротися з компанією, що управляє?
Як боротися з компанією, що управляє? Це питання ми ставимо собі, коли нам надають неякісні житлово-комунальні послуги.
Найчастіший метод боротьби - це щодо припинення свавілля, що відбувається у їхньому домі. Моя думка, що ефективність цього методу невисока. Можна багато шукати цьому пояснень-корупція, відсутність бажання допомагати громадянам або відсутність фахівців, але те, що до вас прийде співробітник владних структур і змусить працювати керуючу компанію відбувається рідко. Хоча з появою законів спрямованих на захист інтересів власників процес поліпшення якості послуг повільно, але йде.
Найефективнішим методом боротьби з гнобителями Вашого спокійного проживання є або голова ТСЖ. На перший погляд, це здається неможливим або принаймні дуже важким процесом. І справді в цьому випадку звичайні посиденьки у дворі з розповідями сусідів один одному як погано живеться проблему не вирішать. І справді, для того, щоб досягти своєї мети, треба юридично підготуватися. Необхідно організувати та провести грамотне відповідно до житлового кодексу Російської Федерації, на якому більшістю голосів буде прийнято рішення або про зміну способу управління багатоквартирним будинком або керуючої компанії. Повна відповідність всіх законодавчих процесів навіть у найдрібніших нюансах дасть Вам можливість провести всі заходи без судових розглядів.
Тільки об'єднавшись усім мешканцям, можна дати друге життя будинку, а вам спокійне та сприятливе життя в ньому.
Приїдь швидше, у нас тут біда трапилася, чергову керуючу компанію призначили! - Заполошено торохтіла сусідка. Почухала ріпку, точно, хто ж окрім мене знає як позбутися чергового жартування, та ще призначеного на державному рівні? Приїхала. На свою голову.
У мене є друга квартира, в якій я живу виключно періодично, а незабаром планую залишити там жити старшу дочку, що підростає. Але оскільки я у своїх сусідів по цьому будинку начебто останнього променя надії довелося розібратися.
Наш будинок складається з 8 квартир на двох поверхах, будинок 1951 року, тому самі розумієте його технічний стан. Ні, не все так сумно, будинок досить доглянутий, з гарним двориком, з квіточками в під'їзді та килимовими доріжками. Поточний зміст здійснювався нашими мешканцями, оскільки, як показав досвід, легше найняти слюсаря за оголошенням і скинувшись усім будинком щось зробити, ніж утримувати штат КК та коханку директора. Але знос основних конструкцій, включаючи опалювальне обладнання та стояки ХГВС, охоронай і тримається на чесному слові та мотку ізоленти, оскільки не ремонтувалися та не змінювалися зі смерті великого вождя.
Як тільки почалася вся ця реформа ЖКГ, я, як людина, яка не один рік пропрацювала у сфері ЖКГ, одразу сусідам сказала, що жодних керуючих компаній, жодних інших жебраків і жабраків поряд з будинком: гроші збиратимуть, а робити нічого не будуть.
Ми вибрали спосіб управління - безпосереднє управління і час від часу, не сильно утрудняючись "відкушували" від чергового жартування на наші гроші у вигляді керуючої компанії.
Але час минав і змінилися закони. А черговий туго думаючий чиновник, сидячи в кабінеті, обурювався, чому це наш будинок за утримання подати не платить? Тому цього разу мені довелося не обмежуватися усними погрозами директору КК з метою його відвалення від грошей нашого будинку, а братися вже всерйоз.
03.04.2017 року наша мила міська адміністрація без оголошення війни та жодним чином не повідомивши мешканців нашого будинку провела відкритий конкурс з вибору керуючої компанії для нашого будинку. Про те, що КК у нас вже є, ми дізналися з платіжок за ЖКП. Таким чином, були грубо порушені наші права, а також порядок проведення відкритих торгів і укладення договору управління МКД.
Крім того, ми дізналися, що договір управління нашим будинком укладено з керуючою компанією, якою офіційно вважається всього 1 (!) Чоловік, це директор. Інших співробітників цього КК просто немає. Провівши якимось чином своє розслідування з відкритих джерел я зробила наступне.
1. Подала скаргу до ФНП РФ на те, що при реєстрації керуючої компанії в ЄДРЮЛ були подані недостовірні дані, а саме недостовірно вказана адреса перебування виконавчого органу - директора.
Цей пункт дуже важливий, це загальний одвірок при реєстрації юридичних осіб, система так збудована, що брехати доводиться практично завжди. Але й санкції за цю брехню дуже серйозні.
2. Подала скаргу до Федеральної антимонопольної служби на порушення при укладенні договору управління між муніципальною освітою та керуючою компанією. УФАС теж їсти хоче, і їсти любить добре та смачно. Тому в мене на практиці були випадки, що невеликі компанії доводилося банкрутувати після розбору з УФАС.
Цей пункт не дуже важливий, але до купи нехай буде. Якщо доведуть ті порушення, які були допущені під час укладання злощасного договору (у чому сумніваюся) – голови високопосадовців у нашій адміністрації полетять.
3. Подала скаргу до державної житлової інспекції. Дивіться, тут дуже важливо, щоб скаргу не опустили в інспекцію нашого міста, яка покарає за парочку недопалків двірника, а розглянули на рівні інспекції суб'єкта, тому я подала скаргу, спираючись на недостовірність даних, наданих КК за ліцензування.
І чим ще добре, якщо мене не влаштує результат перевірки ГЖІ, я завжди можу подати скаргу до наглядового органу на законність та обґрунтованість видачі ліцензій самої ГЖІ Кемеровської області, тим більше що цю недостовірність даних я змогла встановити за 10 хвилин і за допомогою Яндекса, а тоді як перевіряється достовірність в ГЖИ під час видачі ліцензії?
Розумію, що це непросто, більшість читачів не зрозуміє, про що я тут написала, але якщо позбуватися нахлібників, то вже так, щоб потім усім відповідальним особам дуже довго ікалося. Бажано кілька років поспіль.
