Skupna lastnina je tista, ki se uporablja za oskrbo dveh ali več prostorov.
Skupno premoženje rezidentov MKD vključuje:
Referenca! Sčasoma lahko z uporabo namenskih vložkov občanov, ki so in niso člani partnerstva, v MKD nastanejo novi objekti deljene javne lastnine, na primer športno ali igrišče. Odločitev o ustanovitvi nove nepremičnine se sprejme na sestanku članov HOA.
Za izpolnjevanje obveznosti vzdrževanja skupne hišne lastnine lahko lastniki nepremičnin postanejo člani HOA ali pa morajo skleniti pogodbo z združenjem lastnikov stanovanj, na podlagi katere se vse pravice za izvajanje takšnih dejanj prenesejo na organizacijo.
V pogodbi je navedeno, da finančno breme za servisiranje skupnega premoženja nosijo peči lastnikov, ne glede na njihovo članstvo v HOA, sorazmerno z lastniškim deležem.
Državljanom, ki niso člani družbe, se zaračuna le vzdrževanje premoženja. Računov za nakup nove nepremičnine ali dodatnih storitev, na primer za zaščito dvorišča ali parkirišča, nečlani HOA niso dolžni plačati.
Višina plačila je določena z oceno prihodkov/odhodkov, ki se potrdi na skupščini. V skladu s pravili, sprejetimi z odlokom vlade Ruske federacije št. 491, višino rednih plačil določi skupščina in je obvezna za vse.
Na področju vzdrževanja skupne lastnine HOA opravlja naslednja dela:
V skladu s členom 151 LC RF, lastnina družbe so premičnine in nepremičnine, ki se nahajajo znotraj in zunaj hiše:
HOA ima pravico pridobiti premoženje na račun članarine, če je taka pridobitev izvedena za doseganje statutarnih ciljev organizacije.
Opomba! Družba nima možnosti odtujitve in posledično pridobitve deljene lastnine. Vendar pa se lahko s sklepom skupščine delničarjev takšno premoženje prenese na partnerstvo v uporabo.
Vsaka pridobitev novih premičnin s strani HOA je evidentirana v računovodskih knjižbah in ima dokumentarno podporo in potrditev (ček, pogodba itd.). Lastništvo nepremičnine je vpisano v ustrezne lastninske listine, kjer je partnerstvo označeno kot lastnik.
Na razpolago HOA je mogoče pridobiti nepremičnino, ki je pripadala lastnikom, vendar za uporabo v druge namene kot bivanje. Na primer, to so lahko različni nestanovanjski prostori v pritličju, ki so se uporabljali za opremljanje trgovin, lekarn, ateljejev itd.
Prostori, v katerih opravlja delo uprava in strežno osebje, so lahko izločeni iz dela skupne lastnine. To odločitev sprejmejo vsi lastniki. Ozemlje je mogoče dodeliti na hodniku, v kleti, v tehničnem nadstropju ali pa kupiti ločeno sobo v hiši na stroške članov HOA.
Prostor mora imeti dostop do električnega in toplotnega omrežja, prostore za shranjevanje dokumentacije(pogodbe, računovodski izkazi) ter ob razpoložljivosti blagajne za sprejem prispevkov in vplačil varnostni sistem.
Zapletenost odnosa med HOA in lastniki nestanovanjskih prostorov je v nekaterih protislovjih, ki jih vsebujejo regulativni pravni akti.
Po eni strani stanovanjski zakonik opredeljuje pravico do skupnega lastništva nestanovanjskih prostorov. Po drugi strani pa v Odloku Vrhovnega sodišča Ruske federacije N3020-1 "O razmejitvi državne lastnine" iz leta 1991. , Odlok predsednika Ruske federacije št. 2284 z dne 24. decembra 1993 in Odlok predsednika Ruske federacije št. 1535 z dne 22. julija 1994. , navaja, da se takšni prostori prenesejo v last uprave naselja in se lahko privatizirajo.
Pogosto takih prostorov ni mogoče ločiti od skupne lastnine., saj pogosto vsebujejo komunikacijsko in inženirsko opremo, katere delo je namenjeno vzdrževanju hiše. Zapiranje prostega dostopa do njih za rutinsko ali nujno delo je lahko predmet spora med HOA in lastnikom.
Pojavlja se veliko vprašanj o udeležbi lastnikov nestanovanjskih prostorov v splošnih hišnih stroških za njegovo vzdrževanje. V tem primeru mora lastnik nestanovanjskih prostorov podpisati pogodbo s HOA za pravico do udeležbe pri uporabi in stroških ali za upravljanje skupne lastnine.
Stanovanjski zakonik v tem smislu zavezuje vse lastnike stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov, ne glede na to, ali uporabljajo skupno lastnino ali ne, k enakemu bremenu vzdrževanja nepremičnin.
Referenca! Višina plačila za vzdrževanje skupnega premoženja se lahko določi na skupščini. Lahko je sorazmeren z deležem vsakega lastnika ali pa ima množilni koeficient glede na lastnike nestanovanjskih prostorov.
Sporazum med HOA in lastnikom nestanovanjskih prostorov ima obliko, ki se nekoliko razlikuje od tiste, ki je sklenjena med partnerstvom in lastnikom stanovanjskega prostora, ki ni član HOA.
Pogodba mora vsebovati naslednje obvezne klavzule:
V pogodbi morajo biti jasno navedene naslednje točke:
Kot je bilo že omenjeno, lahko partnerstvo deluje kot lastnik nepremičnine, vključno z nestanovanjskimi prostori, vendar le, če jih je pridobilo kot rezultat dejanja darovanja, nakupa in podobnih dejanj, opisanih v Civilnem zakoniku Ruske federacije. .
Kako lahko HOA postane lastnik skupne nepremičnine, tudi če je nestanovanjska? V tem primeru se lahko le sestanek vseh lastnikov skupne nepremičnine odloči, da se ta nepremičnina proda HOA. Vsa razmerja med lastniki, ne glede na njihovo sodelovanje v HOA, urejajo zvezni zakoni, stanovanjski zakonik in vladni odloki.
Da bi se izognili trenjem in tožbam, vse operacije, ki jih izvaja HOA, morajo biti izvedene z odobritvijo lastnikov. Razmerja z lastniki nestanovanjskih prostorov se vzpostavijo na podlagi sklenjenih pogodb o opravljanju javnih služb in sodelovanju pri vzdrževanju skupne hišne lastnine.
Če najdete napako, označite del besedila in kliknite Ctrl+Enter.
Preberite članek do konca in razumeli boste, da bi morali sodelovati z našim podjetjem pri ustvarjanju TSN v stanovanjih iz naslednjih razlogov:
|
Bogate izkušnje na področju različnih vrst nepremičnin Izdelali smo TSN v vikend naseljih, v stanovanjskih hišah, v poslovnih stavbah, v stanovanjih, v garažnih kompleksih, na zemljiščih. |
|
|
Glavna ideja TSN ne registriramo samo uradno za vas, kot to počnejo naši konkurenti. TSN ustvarjamo tako, da njegovega ustvarjanja ni mogoče izpodbijati na sodišču. |
|
|
Postopno plačilo Naše storitve plačujete po stopnjah. Polovica zneska se plača vnaprej. Druga polovica - po koncu državne registracije. V našem interesu je, da drugi del plačila prejmemo čim prej, ne pa zavlačevanje rokov. |
|
|
Materialna odgovornost Za zavrnitev registracije po naši krivdi znižamo našo pristojbino za znesek izgubljene državne dajatve (4000 rubljev) |
|
|
Visoko usposobljeni zaposleni Vsi pravniki našega podjetja so diplomirali na pravni fakulteti Moskovske državne univerze. M.V. Lomonosov in imajo najmanj tri leta izkušenj |
|
|
To storitev nudimo po vsej Rusiji Pridobili smo bogate izkušnje pri ustvarjanju združenj lastnikov nepremičnin, saj odvetniki našega podjetja pomagajo registrirati TSN po vsej Rusiji. |
Apartmaji so elitna stanovanja, ki imajo po zakonu status nestanovanjskih prostorov.
Od začetka veljavnosti Stanovanjskega zakonika Ruske federacije so lastniki stanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah dobili pravico do združevanja v združenja lastnikov stanovanj ali stanovanjske zadruge. V letih 2014–2016 so bile v civilnem zakoniku Ruske federacije sprejete spremembe, ki so vplivale na neprofitna združenja državljanov. HOA (homeowners' association) je postala ena od oblik TSN (nepremičninskih lastnikov združenj).
Zelo pomembno je razumeti, da trenutno ni mogoče ustvariti HOA, ustvarijo se samo TSN. Združenja lastnikov nepremičnin ureja Civilni zakonik Ruske federacije. Toda TSN so v najbolj splošni obliki posvečeni le trije članki. Ne morejo regulirati dejavnosti vseh vrst TSN. Civilni zakonik Ruske federacije nas napotuje na posebne zakone: na stanovanjski zakonik Ruske federacije, ki ureja dejavnosti HOA, in na zvezni zakon z dne 15. aprila 1998 št.
Upoštevajte, da zakon ne predvideva drugih oblik TSN, razen HOA ali SNT / DNT / ONT! Obstaja velika napačna predstava, da v nestanovanjskih stavbah obstaja ločen tip - TSN. Ta vrsta TSN ni zakonsko določena. Ustvarjanje in delovanje TSN v stanovanjih ni neposredno urejeno v nobenem zakonu. V takih primerih se v sodni praksi uporablja analogija zakona.
ANALOGIJA ZAKONA
Problem vrzeli v zakonu je leta 2009 delno rešilo Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije, ki je izdalo Odlok plenuma št. 64 z dne 23. julija 2009 »O nekaterih vprašanjih prakse obravnavanja sporov o pravicah lastniki prostorov v skupno lastnino stavbe«.
1. odstavek tega odloka pravi: »Razmerje med lastniki prostorov v nestanovanjski stavbi, ki izhajajo iz skupne lastnine v taki stavbi, zakon neposredno ne ureja. Zato se v skladu s prvim odstavkom 6. člena Civilnega zakonika Ruske federacije za te uporabljajo zakonodajne norme, ki urejajo podobna razmerja, zlasti členi 249, 289, 290 Civilnega zakonika Ruske federacije. odnosov.
Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije je priznalo možnost uporabe pravil, namenjenih urejanju odnosov med lastniki stanovanjskih prostorov, za lastnike nestanovanjskih prostorov (člena 289, 290 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Klavzula 6 se nanaša na postopek sprejemanja splošnih odločitev lastnikov prostorov v odloku, v skladu s katerim po odločitvi lastnikov prostorov, sprejeti na način, predpisan v členih 44–48 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, federacije, se lahko vzpostavi režim uporabe skupnega premoženja stavbe, zlasti posameznih skupnih prostorov.
Poleg tega odstavek 41 Odloka plenuma Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 23. junija 2015 št. 25 »O uporabi nekaterih določb oddelka I prvega dela Civilnega zakonika Ruske federacije s strani sodišč Federacija« neposredno pravi: »V skladu s prvim odstavkom 6. člena Civilnega zakonika Ruske federacije se za razmerja med lastniki prostorov v nestanovanjski stavbi, ki izhajajo iz skupne lastnine v takšni stavbi, uporablja norme zakonodaje, ki urejajo podobna razmerja, zlasti členi 249, 289 in 290 Civilnega zakonika Ruske federacije in 44-48 LC RF.
Tako imajo lastniki stanovanj pravico, tako kot lastniki stanovanj, do skupščin, ki jih urejajo členi 44-48 LC RF. To mnenje sta delila tako prej obstoječe Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije kot obstoječe Vrhovno sodišče Ruske federacije.
PRVA PRAKSA UPORABE ANALOGIJE ZAKONA
Praviloma razvijalec naloži družbo za upravljanje, da lastnikom zagotovi komunalne in druge s tem povezane storitve. Med lastniki in takšno družbo za upravljanje pogosto prihaja do sporov, ki so jih prisiljeni reševati na sodišču. Tako je poslovni center "Kupechesky Dvor" (Rostov na Donu) leta 2010 dobil tožbo, v kateri je sodišče potrdilo legitimnost sestanka in pravico lastnikov do spremembe oblike upravljanja stavbe. V tem primeru je družba za upravljanje, povezana z razvijalcem, izpodbijala možnost uporabe Stanovanjskega zakonika Ruske federacije za razmerje med lastniki poslovnega centra. To je bila prva sodna odločitev, v kateri je bil spor o upravljanju nestanovanjske stavbe obravnavan na arbitražnem sodišču v skladu z normami Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Sodišče je odločitev utemeljilo z Odlokom plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije št. 64. Prizivno sodišče je tudi v celoti podprlo argumente sodišča prve stopnje o možnosti uporabe norm stanovanjskega zakonika Ruske federacije po analogiji in pristojnosti skupščine.
ARBITRAŽNA PRAKSA
Uporaba analogije zakona je vidna v številnih sodnih odločbah. Tukaj je njihov kratek seznam:
V odločitvi Arbitražnega sodišča Sverdlovske regije z dne 19. aprila 2016 v zadevi N A60-52474 / 2015 je sodišče neposredno navedlo:
„Tretji odstavek prvega odstavka Odloka plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 23. julija 2009 N 64 „O nekaterih vprašanjih prakse obravnavanja sporov o pravicah lastnikov prostorov do skupne lastnine“ stavbe« določa, da razmerja lastnikov prostorov v nestanovanjski stavbi, ki izhajajo iz skupne lastnine v taki stavbi, niso neposredno urejena z zakonom. Zato so v skladu s prvim odstavkom 6. člena Civilnega zakonika Ruske federacije norme zakonodaje, ki urejajo podobna razmerja, vključno z normami stanovanjske zakonodaje, predmet teh razmerij.
V sklepu Arbitražnega sodišča Uralskega okrožja z dne 7. avgusta 2015 N F09-5861/15 v zadevi N A60-53557/2014 je sodišče navedlo:
»V takšnih okoliščinah in tudi ob upoštevanju dejstva, da odločanje, ne glede na velikost deleža skupne lastninske pravice na skupnem premoženju v stavbi, postavlja lastnike prostorov v neenakopraven položaj in krši načelo enakosti udeležencev v civilnopravnih razmerjih (1. člen 1. člena Civilnega zakonika Ruske federacije), na razmerja, ki izhajajo iz skupne lastnine v taki stavbi, v smislu postopka za določanje števila glasov in ob prisotnosti sklepčnosti se norme stanovanjske zakonodaje uporabljajo kot norme, ki urejajo podobna razmerja.
V sklepu Arbitražnega sodišča osrednjega okrožja z dne 15. julija 2015 N F10-1655 / 2015 v zadevi N A35-5554 / 2014 je sodišče navedlo:
"Pri obravnavanju sporov v zvezi z določitvijo pravnega režima skupnega premoženja stavbe, v kateri so prostori v lasti več oseb, morajo sodišča upoštevati, da razmerja lastnikov prostorov, ki se nahajajo v nestanovanjskem stavbe, ki izhaja iz skupnega premoženja v taki stavbi niso izrecno urejene.
Zato so v skladu s 1. delom 6. člena Civilnega zakonika Ruske federacije norme zakonodaje, ki urejajo podobna razmerja, zlasti členi 249, 289, 290 Civilnega zakonika Ruske federacije, predmet navedenih razmerij. .
Člen 249 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da je vsak udeleženec v skupni lastnini dolžan sorazmerno s svojim deležem sodelovati pri plačilu davkov, pristojbin in drugih plačil na skupno lastnino, pa tudi pri stroških vzdrževanja in ga ohraniti. Tako ima lastnik posebnega prostora v stavbi po zakonu pravico do skupne skupne lastnine na skupnem premoženju v sporni stavbi.
V skladu s prvim odstavkom 246. člena Civilnega zakonika Ruske federacije se odtujitev premoženja v skupni lasti izvaja po dogovoru vseh njegovih udeležencev. Z odločitvijo lastnikov prostorov se lahko vzpostavi režim uporabe skupne lastnine.
Na podlagi odstavkov 1. in 6. odstavka Odloka plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 23. julija 2009 N 64 "O nekaterih vprašanjih prakse obravnavanja sporov o pravicah lastnikov prostorov do skupna lastnina stavbe«, se za razmerja, ki so nastala med strankami, uporabljajo ustrezne norme po analogiji Stanovanjskega zakonika Ruske federacije o odločanju lastnikov prostorov stanovanjske stavbe, ki določa posebno postopek sprejemanja takšnih odločitev.
V odloku Zvezne protimonopolne službe moskovskega okrožja z dne 20. septembra 2012 N A40-121423 / 11-136-700 je sodišče navedlo:
»Sodišče je menilo, da je mogoče uporabiti norme 2., 3. dela čl. 161 ZhK RF da so lastniki prostorov v večstanovanjski hiši na skupščini dolžni izbrati enega od načinov upravljanja stanovanjske hiše; s sklepom skupščine lastnikov prostorov se lahko način upravljanja kadarkoli spremeni; sklep skupščine o izbiri načina upravljanja zavezuje vse lastnike prostorov v večstanovanjski hiši.
ANALIZA SODNE PRAKSE
Navedene sodbe še zdaleč niso edine. Druga sodišča se držijo podobne uporabe norm Civilnega zakonika Ruske federacije in Stanovanjskega zakonika Ruske federacije v zvezi z nestanovanjskimi stavbami, pri čemer se sklicujejo na Odlok Plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča št. 64. Sodišča samozavestno izvajajo člene 44–48 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije v zvezi z nestanovanjskimi stavbami.
Poleg tega je sodišče v zadnji od zgoraj navedenih odločb šlo dlje in po analogiji uporabilo 2., 3. del čl. 161 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije: »... lastniki prostorov v stanovanjski hiši na skupščini izberejo enega od načinov upravljanja stanovanjske hiše; s sklepom skupščine lastnikov prostorov se lahko način upravljanja kadarkoli spremeni; sklep skupščine o izbiri načina upravljanja je zavezujoč za vse lastnike prostorov v večstanovanjski hiši ...«
NADZORNI ORGAN
Kot je bilo že omenjeno, 41. odstavek sklepa plenuma vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 23. junija 2015 št. 25 »O uporabi nekaterih določb oddelka I prvega dela civilnega zakonika s strani sodišč Ruska federacija« neposredno pravi: »V skladu s 1. odstavkom 6. člena Civilnega zakonika Ruske federacije se za razmerja med lastniki prostorov v nestanovanjski stavbi, ki izhajajo iz skupne lastnine v takšni stavbi, uporablja norme zakonodaje, ki urejajo podobna razmerja, zlasti členi 249, 289 in 290 Civilnega zakonika Ruske federacije in 44-48 LC RF.
Tako imajo lastniki nestanovanjskih prostorov pravico ustvariti TSN, odnosi med njimi so zgrajeni v okviru civilnega zakonika in posebnih členov LCD.
20. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije (državni stanovanjski nadzor, občinski stanovanjski nadzor in javni stanovanjski nadzor) se bo uporabljal za ta razmerja, če je TSN ustvarjen v skladu s čl. 44-48 LCD in v skladu s tem v smislu ustvarjanja, skladnosti z zahtevami listine in postopka za izvedbo skupščine lastnikov, jih bo preveril, tudi državni stanovanjski inšpektorat.
Nadzorna pooblastila državnega stanovanjskega inšpektorata nad TSN v stanovanjskih in nestanovanjskih stavbah:
Lastniki nestanovanjskih prostorov pogosto zavračajo plačilo vzdrževanja in popravila skupne lastnine stanovanjske hiše. To je napačno stališče, vzdrževanje in popravila bi morali plačati enako kot lastniki stanovanjskih prostorov. Ugotovite zakaj.
Organizacije za upravljanje izdajajo račune lastnikom nestanovanjskih prostorov za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine stanovanjskih stavb. Lastniki takšnih prostorov zavračajo plačilo prejetih plačilnih dokumentov z obrazložitvijo, da z OU niso v pogodbenem razmerju.
Skupna lastnina v stanovanjski hiši pripada lastnikom prostorov na podlagi pravice do skupne skupne lastnine v skladu s 1. odstavkom 1. dela čl. 36 LCD RF. Skupna lastnina MKD vključuje prostore, ki niso del stanovanj in so namenjeni za oskrbo več kot enega prostora v taki hiši:
Vsak udeleženec skupne skupne lastnine je dolžan sorazmerno s svojim deležem sodelovati pri plačilu davkov, pristojbin in drugih plačil na skupni lastnini, pa tudi pri stroških njenega vzdrževanja in ohranjanja (249. člen Civilnega zakonika RS). Ruska federacija).
Lastniki prostorov v MKD nosijo breme vzdrževanja skupne lastnine v stanovanjski hiši (1. del 39. člena LC RF).
V skladu z 2. delom čl. 154 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije plačilo za stanovanjske prostore in komunalne storitve lastnika prostorov v MKD vključuje plačilo za storitve in dela pri upravljanju takšne hiše, za vzdrževanje in tekoča popravila skupne lastnine v MKD, za porabljena komunalna sredstva pri uporabi in vzdrževanju OI v MKD.
Obveznost lastnika za plačilo stroškov vzdrževanja in popravila ni posledica obstoja pogodbenega razmerja z upravljavsko organizacijo. Tak sklep je mogoče najti v odstavku 24 Pregleda sodne prakse pri uporabi zakonodaje Ruske federacije o pogodbenem sistemu na področju javnega naročanja blaga, gradenj, storitev za zadovoljevanje državnih in občinskih potreb, ki ga je odobril Predsedstvo Vrhovnega sodišča Ruske federacije dne 28.6.2017.
Na podlagi 2.3. dela čl. 161 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije in 10. člena Odloka Vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 št. 491, opravljanje dela in opravljanje storitev za vzdrževanje skupne lastnine stanovanja gradnja je obvezna za organizacijo za upravljanje v skladu z zakonodajo Ruske federacije. OU ne more zavrniti opravljanja tovrstnih del in storitev tudi, če ni sklenjena državna ali občinska pogodba.
Dejstvo, da lastnik nestanovanjskih prostorov ni ukrepal za sklenitev pogodbe za izpolnitev obveznosti plačila stroškov skupne lastnine, ga ne razbremeni obveznosti plačila ustrezne pristojbine.
Tako je lastnik nestanovanjskih prostorov, ki se nahajajo v stanovanjski hiši, na podlagi neposredne navedbe zakona dolžan nositi stroške vzdrževanja skupne lastnine, razen če zakon ali pogodba določata drugače.
Lastniki nestanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah morajo plačati stanovanjske in komunalne storitve v skladu z enakimi pravili kot lastniki stanovanjskih prostorov. Organizacija za upravljanje lahko zahteva od lastnika nestanovanjskih prostorov, da pravočasno plača vzdrževanje in popravilo skupne lastnine stanovanjske stavbe.
Če lastnik nestanovanjskih prostorov noče plačati upravni organizaciji za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine, morate najprej poskusiti rešiti težavo sporazumno in lastniku nestanovanjskih prostorov pojasniti, zakaj je dolžan plačati za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov: pošljite plačila dolga, pisma ali poskusite skleniti pogodbo o odplačilu dolga.
Če lastnik noče plačati računov, mora OU nadaljevati predkazensko izterjavo dolga: preden vloži vlogo pri sodišču, mora dolžnik poslati zahtevek za prostovoljno plačilo dolga. V skladu s 5. delom čl. 4 Zakonika o arbitražnem postopku Ruske federacije je dolžnik dolžan odgovoriti na tak zahtevek v 30 koledarskih dneh.
Če dolžnik zahtevek zavrne ali sploh ne odgovori, lahko upravljavska organizacija vloži zahtevek pri sodišču. Takšne vloge obravnava arbitražno sodišče. Vendar se zgodi, da spori dosežejo vrhovno sodišče Ruske federacije.
Primer takega spora je podan v sodbi Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 28. novembra 2017 v zadevi št. 305-ES17-10430. V njem je sodišče poudarilo, da lahko upravljavska organizacija od lastnika nestanovanjskih prostorov izterja dolg za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine.
Tako lastniki stanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah kot lastniki nestanovanjskih prostorov morajo plačati pristojbino za vzdrževanje in popravilo. Višina takšne pristojbine je določena sorazmerno z deležem udeleženca v skupni deljeni lastnini skupnega premoženja MKD.
Nesklenitev sporazuma med upravljavsko organizacijo in lastnikom stanovanjskega prostora lastnika ne razbremeni obveznosti plačila pristojbine za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine v MKD.
06.08.2012Očitno je tisti, ki bo rekel, da je eden najbolj akutnih in boleče postavljenih konfliktov danes konflikt med Združenjem lastnikov stanovanj (v nadaljevanju HOA) in lastniki nestanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah (v nadaljevanju lastnik) bo imel očitno prav. . Bistvo spora se po našem mnenju skrči na dejstvo, da lastniki nestanovanjskih prostorov nočejo plačati za "ugodnosti", ki jih ne uporabljajo in jih ne potrebujejo. Nedvomno se veliko HOA obrača na lastnike in izdaja račune le za določeno količino storitev (poleg splošno obveznih), vendar, kot kaže današnja praksa, obstajajo primeri, ko upravni odbor, predsednik HOA uporablja mehanizem Partnerstva ne z namenom upravljanja premoženja lastnikov, temveč z namenom osebnega bogatenja. S tem je povezana nepripravljenost HOA, da bi zadovoljila potrebe lastnikov nestanovanjskih prostorov. Do danes ni osamljenih primerov kazenske odgovornosti predsednikov HOA po čl. 160 Kazenskega zakonika Ruske federacije.
Ta članek je bolj osredotočen na lastnike nestanovanjskih prostorov in njegov namen je pomagati lastnikom razumeti težko shemo dela s HOA, način za zaščito svojih interesov in pravic.
Torej razmerja med strankami v tej situaciji urejajo naslednji predpisi: Civilni zakonik Ruske federacije, Stanovanjski zakonik Ruske federacije, Odlok vlade Ruske federacije z dne 6. maja 2011 N 354 "O zagotavljanje komunalnih storitev lastnikom in uporabnikom prostorov v večstanovanjskih stavbah in stanovanjskih stavbah. (začne veljati 01.01.2012); Odlok Vlade Ruske federacije z dne 13. avgusta 2006 N 491 "O odobritvi pravil za vzdrževanje skupne lastnine v stanovanjski hiši in pravil za spremembo višine plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov v primeru zagotavljanje storitev in opravljanje del pri upravljanju, vzdrževanju in popravilu skupnega premoženja v stanovanjski stavbi neustrezne kakovosti in (ali) s prekinitvami, ki presegajo predpisano trajanje« (včasih ga sodišča po analogiji uporabljajo za lastnike ne- stanovanjske prostore, čeprav sodišča pogosto priznavajo sklicevanja strank na to dejanje kot nerazumna); Odlok Državnega odbora Ruske federacije za gradnjo in stanovanjsko-komunalni kompleks z dne 27. septembra 2003 N 170 "O odobritvi pravil in norm za tehnično delovanje stanovanjskega sklada."
1. Obveznost plačila komunalnih storitev.
Ne glede na članstvo v HOA je lastnik nestanovanjskih prostorov dolžan plačati račune za komunalne storitve in stroške vzdrževanja skupne lastnine. Hkrati je zelo pomembno vprašanje, kaj natančno vključuje stroške vzdrževanja skupne lastnine in ali je celoten obseg storitev, navedenih v računu HOA, strošek vzdrževanja skupne lastnine (za več podrobnosti glej 3. odstavek tega člena). ).
Obveznost je posledica naslednjega. V skladu s čl. 210 Civilnega zakonika Ruske federacije lastnik nosi breme vzdrževanja lastnine, ki mu pripada, razen če zakon ali pogodba ne določata drugače.
Po čl. 158 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je lastnik prostorov v stanovanjski hiši dolžan nositi stroške vzdrževanja prostorov, ki mu pripadajo, pa tudi sorazmerno sodelovati pri stroških vzdrževanja skupne lastnine v stanovanjski hiši. na svoj delež v skupnem lastništvu te nepremičnine s plačilom pristojbine za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov.
Poleg tega na podlagi čl. 39 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije lastniki prostorov v stanovanjski hiši nosijo breme vzdrževanja skupne lastnine v stanovanjski hiši. Delež obveznih stroškov za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski hiši, katerega breme nosi lastnik prostorov v takšni hiši, se določi glede na delež skupne lastninske pravice na skupnem premoženju v takšni hiši. hišo navedenega lastnika.
Tako je lastnik nestanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši dolžan nositi breme vzdrževanja prostorov, pa tudi stroške vzdrževanja skupne lastnine v stanovanjski hiši.
2. Registracija odnosov s HOA, RSO (organizacije za oskrbo z viri).
Lastnik lahko sklene pogodbo z HOA, ki določa obseg storitev, ki jih nudi HOA. Na primer, lahko sestavite 2 različici pogodbe z HOA.
Možnost 1. Vključuje le obseg storitev, ki jih nudi HOA za vzdrževanje skupne lastnine lastnikov HOA. Pogodbe z RSU za opravljanje javne službe lastnik sklepa samostojno.
Možnost 2. Vključuje celoten obseg storitev, vključno s komunalnimi storitvami, torej v tem primeru HOA deluje kot posrednik med lastniki in RSO (v splošnem načinu).
Sklenitev pogodbe je zaželena za lastnika nestanovanjskih prostorov, ki ni član HOA, saj v tem primeru lastniku ne bo treba plačati vseh storitev po cenah, določenih v zapisniku skupščine. HOA. V primeru nestrinjanja s protokolom ima lastnik pravico do pritožbe na protokol skupščine HOA. Lastnik, ki sklene pogodbo, plača samo storitve, določene v pogodbi.
Mehanizem za sklenitev pogodbe s HOA je naslednji.
Možnost 1. Pripravite pogodbo in jo pošljete HOA s pismom, v katerem navedete rok za podpis HOA in vam vrne pogodbo.
Možnost 2. Vzameš pogodbo HOA in v primeru nestrinjanja z določenimi določbami pripraviš protokol nesoglasij in podpišeš pogodbo s prebadanjem nesoglasij.
Vendar se HOA morda ne strinja s pogoji, ki ste jih predlagali, potem se lahko obrnete na sodišče z zahtevo, da prisilite HOA, da sklene pogodbo v različici, ki ste jo predlagali. V postopku bo potrebno utemeljiti nezakonitost določenih določil pogodbe oziroma dejstvo, da ta določila posegajo v vaše pravice in zakonite interese.
Po drugi strani pa je HOA dolžna skleniti sporazume z lastnikom, medtem ko je sklenitev pogodbe lastnika z HOA volja lastnika. To je posledica naslednjega.
Po čl. 138 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je Združenje lastnikov stanovanj dolžno:
„1) zagotoviti skladnost z zahtevami tega poglavja, določbami drugih zveznih zakonov, drugih regulativnih pravnih aktov, pa tudi listine partnerstva;
2) upravlja večstanovanjsko stavbo na način, določen v VIII. oddelku tega zakonika;
16. Pravilno vzdrževanje skupnega premoženja se glede na način upravljanja stanovanjske hiše zagotavlja z:
a) lastniki prostorov;
b) družba lastnikov stanovanj, stanovanjska, stanovanjsko-gradbena zadruga ali druga specializirana potrošniška zadruga (pri upravljanju stanovanjske hiše);
s članstvom lastnikov prostorov v teh organizacijah - v skladu z oddelkoma V in VI Stanovanjskega zakonika Ruske federacije;
s sklepanjem pogodb o vzdrževanju in popravilu skupne lastnine s temi organizacijami lastniki prostorov, ki niso člani teh organizacij - v skladu z 2. odstavkom 138. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.
Vendar pa je tudi tukaj majhno opozorilo.
Glavni dokument, ki ureja postopek zagotavljanja javnih storitev v Ruski federaciji, je Odlok vlade Ruske federacije z dne 23. maja 2006 N 307 "O postopku zagotavljanja javnih storitev državljanom."
Vendar pa pravila za opravljanje javnih storitev ne veljajo za lastnike nestanovanjskih prostorov (navsezadnje v takih prostorih ni potrošnikov - državljanov, ki uporabljajo javne storitve za osebne, družinske, gospodinjske in druge potrebe, ki niso povezane s poslovanjem). dejavnosti). Posledično HOA ni dolžan skleniti pogodbe o opravljanju javnih storitev z lastniki nestanovanjskih prostorov (Odločba FAS SZO z dne 04.02.2009 v zadevi N A56-107 / 2008, katere revizija je bilo zavrnjeno z Odločbo Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 09/03/2009 N VAC-9072 / 09). V skladu s tem partnerstvo ni dolžno zagotavljati komunalnih storitev lastnikom nestanovanjskih prostorov, ki so s soglasjem RSO upravičeni skleniti podnaročniško pogodbo z HOA ali zahtevati spremembe pogodbe med HOA in RSO v smislu vključitve lastnika nestanovanjskih prostorov vanj kot podnaročnika. Prav tako, kot je navedeno zgoraj, lahko lastnik sam sklepa pogodbe z RSO. Obveznost HOA, da sklene pogodbo o opravljanju javnih storitev, nastane, če lastnik nima tehnične možnosti za samostojno povezavo z RSO.
Pomembno. Član HOA je dolžan plačati vse stroške vzdrževanja skupne lastnine, ki jih določi skupščina udeležencev HOA. Lastnik, ki ni član HOA, lahko sklene pogodbo, ne da bi se pridružil HOA, potem protokol skupščine članov HOA za to ne velja v celoti, saj lahko pogodba določi določen seznam, količine in stroške storitev, ki jih plača oseba, ki ni član HOA.
Rad bi opozoril na naslednje. Obstajajo primeri, ko se na skupščini članov HOA določijo različni zneski obveznih plačil: za državljane - eno, za organizacije in samostojne podjetnike (lastnike nestanovanjskih prostorov) - v povečanem znesku in lastnike nestanovanjski prostori morajo plačati račune HOA, izdane na podlagi diferenciranih plačilnih stopenj, dokler ustrezna odločitev skupščine članov HOA ni priznana za neveljavno (glej na primer Resolucijo FAS VVO z dne 01.04.2008 N A43-4327 / 2007-28-57). Sodišče se bo postavilo na stran lastnikov in potrdilo, da je takšna odločitev nezakonita, ne glede na to, ali so lastniki člani HOA (Odločba Zvezne protimonopolne službe Centralnega organa z dne 29. aprila 2008 N A35-2290 / 07 -C16). V prihodnosti imajo lastniki nestanovanjskih prostorov pravico, da se obrnejo na sodišče z zahtevkom za izterjavo neupravičene obogatitve od HOA v smislu zneska plačil, ki so nesorazmerni z deležem v skupnem lastništvu skupnega premoženja v stanovanjska hiša. Arbitri bodo podprli tudi lastnika (Resolutija FAS ZSO z dne 13. decembra 2007 N F04-8339 / 2007 (40703-A70-30)).
Zaključek.
Islamgaleeva Dina Rafaelevna
Vse pogosteje se stanovalci večstanovanjskih hiš organizirajo v združenja lastnikov stanovanj. V zvezi s tem se postavlja vprašanje, ali se je sploh potrebno vključiti v takšno skupnost. Najprej morate razumeti, kako lastniki komunicirajo s HOA.
Združenje lastnikov stanovanj ustanovijo lastniki prostorov stanovanjske hiše za samostojno upravljanje skupnega stanovanjskega premoženja. V skladu s členom 136 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije se lahko takšna neprofitna organizacija ustanovi le, če se s tem strinja vsaj polovica lastnikov MKD.
Zaradi dejstva, da HOA samostojno upravlja hišo v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev, lahko prebivalci racionalno uporabljajo sredstva za izboljšanje svojih življenjskih pogojev. Partnerstvo opravlja številne funkcije, kot so:
Seznam funkcij, ki jih skupnost opravlja, se tu ne konča. HOA izvaja veliko več ukrepov, namenjenih izboljšanju življenjskih pogojev državljanov.
Lastniki stanovanj imajo pravico, da se sami odločijo, ali se bodo pridružili HOA ali ne. Poleg tega lahko:
Z drugimi besedami, lastniki prostorov lahko aktivno sodelujejo v partnerstvu za izboljšanje svojega doma in okolice.
HOA lahko vključuje tako stanovanjske kot nestanovanjske prostore. Tako v prvem kot v drugem primeru organizacija sodeluje z njihovimi lastniki.
Nestanovanjski prostori so opredeljeni kot samostojni objekti. Vendar jih na splošno ni mogoče ločiti od skupnega premoženja. Lastniki lahko postanejo člani skupnosti, če želijo. Lastniki, ki niso člani skupnosti, sklenejo z njo pogodbo, v kateri določijo delež lastnika na skupni lastnini in stroške njenega vzdrževanja. Pristojbina za vzdrževanje skupne lastnine za lastnike nestanovanjskih prostorov se izračuna na enak način kot za lastnike stanovanj.
Opomba! Pogodba je podpisana zaradi preprečevanja težav z dostopom do nestanovanjskih prostorov. Najpogosteje so to podstrešja in kleti, kjer se lahko nahajajo komunikacije in oprema. Toda po zakonu imajo status avtonomnih. Zaradi tega imajo lahko HOA težave z dostopom do komunikacij, potrebnih za vzdrževanje življenja celotne MKD, če se nahajajo v sobi v lasti posameznika.
Zakonodajno ni razlike v statusu stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov, ki so del skupne lastnine MKD. Postopek interakcije partnerstva z lastniki je odvisen od tega, ali so njegovi člani ali ne. Tako se člani HOA štejejo za osebe, ki so del neprofitne organizacije. Z ljudmi, ki ne želijo skleniti partnerstva, pa se sklenejo ustrezni dogovori. Obe kategoriji imata posebne pravice in obveznosti. Na primer, vzdrževanje skupne hiše je odgovornost tako članov skupnosti kot ljudi, s katerimi so sklenjeni dogovori.
Vsak lastnik MKD, ki ga upravlja partnerstvo, ima posebne pravice in obveznosti.
Lastniki stanovanj v stanovanjski hiši, ki je pod nadzorom HOA, imajo pravico do:
Stanovalci imajo tudi določene obveznosti. Tej vključujejo:
Pravice in obveznosti lastnikov nestanovanjskih prostorov se ne razlikujejo od zgoraj navedenih. Zakon takšne osebe ščiti in jih v pravicah in obveznostih izenačuje z lastniki stanovanjskih prostorov.
Lastnik mora HOA predložiti naslednje dokumente:
Pomembno!Če oseba odda vlogo prek svojega zakonitega zastopnika, boste potrebovali osebni dokument pooblaščene osebe in pooblastilo, overjeno v skladu z veljavno zakonodajo.
Vsakdo se lahko samostojno odloči, ali bo postal član društva lastnikov stanovanj ali ne. Zavrnitev pridružitve organizaciji ga ne odvezuje plačila komunalnih računov in ga tudi ne razbremeni obveznosti plačila pristojbine za vzdrževanje skupne hišne lastnine.
