A közös tulajdon az, amelyet két vagy több helyiség kiszolgálására használnak.
Az MKD lakóinak közös tulajdonába tartozik:
Referencia! Idővel a társulásban részt vevő és nem tag állampolgárok célhoz kötött hozzájárulásainak felhasználásával új közös tulajdonú objektumok, például sport- vagy játszótér jöhetnek létre az MKD-ben. Az új ingatlan létrehozásáról szóló döntést a HOA tagjainak ülésén hozzák meg.
A közös háztulajdon fenntartásával kapcsolatos kötelezettségek teljesítése érdekében az ingatlantulajdonosok HOA tagokká válhatnak, vagy szerződést kell kötniük egy lakástulajdonos egyesülettel, amely alapján az ilyen tevékenységek végrehajtására vonatkozó minden jogot a szervezetre ruháznak át.
A szerződés kimondja, hogy a közös ingatlan kiszolgálásának anyagi terhe a tulajdonosok kemencéit terheli, függetlenül a HOA-tagságtól, a tulajdoni hányad arányában.
Azok a polgárok, akik nem tagjai a társulásnak, csak az ingatlanok fenntartásáért fizetnek. Az új ingatlanok vásárlására vagy kiegészítő szolgáltatásokra, például az udvar vagy a parkoló védelmére vonatkozó számlákat a HOA-n kívüli személyeknek nem kell fizetniük.
A kifizetés összegét a bevétel/kiadás becslés határozza meg, amelyet a közgyűlés hagy jóvá. Az Orosz Föderáció kormányának 491. számú rendeletével elfogadott szabályok szerint a rendszeres kifizetések összegét a közgyűlés határozza meg, és mindenki számára kötelező.
A közös tulajdon karbantartása terén a HOA a következő munkákat végzi:
Az LC RF 151. cikke szerint maga a társas vállalkozás vagyona házon belüli és kívüli ingó és ingatlan:
A HOA-nak joga van a tagdíj terhére vagyonszerzésre, ha az ilyen szerzés a szervezet törvényi céljainak megvalósítása érdekében történik.
Jegyzet! A társulás nem képes elidegeníteni, következésképpen közös tulajdont szerezni. A közgyűlés határozatával azonban az ilyen vagyontárgy használatba adható a társaságnak.
Bármilyen új ingó vagyon HOA általi megszerzését a könyvelési tételekben rögzítik, és dokumentumokkal alátámasztják és megerősítik (csekk, szerződés stb.). Az ingatlan tulajdonjogát a vonatkozó tulajdoni okiratok rögzítik, ahol tulajdonosként a társaságot jelölik meg.
A HOA rendelkezésére a tulajdonosok tulajdonát képező, de nem lakáscélú használatú ingatlan megszerezhető. Például ezek lehetnek különféle nem lakáscélú helyiségek a földszinten, amelyeket üzletek, gyógyszertárak, műtermek stb. felszerelésére használtak.
Az a helyiség, amelyben az igazgatóság és a kiszolgáló személyzet munkáját végzi, elválasztható a közös tulajdon részétől. Ezt a döntést minden tulajdonos meghozza. A HOA tagjainak költségén területet lehet kijelölni a folyosón, alagsorban, a műszaki emeleten, vagy a házban külön helyiséget lehet vásárolni.
A helyiségnek hozzáférést kell biztosítani a villamosenergia- és hőhálózatokhoz, a dokumentáció tárolására szolgáló létesítményekhez(szerződések, pénzügyi kimutatások), valamint a járulékok és befizetések fogadására alkalmas pénztárgép rendelkezésre állásától függően biztonsági rendszer.
A HOA és a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosai közötti kapcsolat bonyolultsága a szabályozási jogszabályokban foglalt ellentmondásokban rejlik.
A Lakáskódex egyrészt meghatározza a nem lakás céljára szolgáló helyiségek közös tulajdonjogát. Másrészt az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának N3020-1 „Az állami tulajdon elhatárolásáról” szóló 1991. évi rendeletében. , Az Orosz Föderáció elnökének 1993. december 24-i 2284. számú rendelete és az Orosz Föderáció elnökének 1994. július 22-i 1535. számú rendelete. , kimondja, hogy az ilyen helyiségek a település igazgatásának tulajdonába kerülnek, és privatizálhatók.
Az ilyen helyiségeket gyakran nem lehet elválasztani a közös tulajdontól., mivel gyakran tartalmaznak kommunikációs és mérnöki berendezéseket, amelyek munkája a ház karbantartását célozza. A HOA és a tulajdonos közötti vita tárgyát képezheti a hozzájuk való ingyenes hozzáférés lezárása rutin- vagy vészhelyzeti munkák miatt.
Sok kérdés merül fel a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosainak részvételével kapcsolatban a karbantartási költségekben. Ebben az esetben a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosának megállapodást kell kötnie a HOA-val a használati és kiadási részesedés jogáról vagy a közös tulajdon kezeléséről.
A Lakáskódex ebben az értelemben arra kötelezi mind a lakás, mind a nem lakás céljára szolgáló helyiségek minden tulajdonosát, függetlenül attól, hogy közös tulajdont használ-e vagy sem, az ingatlanfenntartás egyenlő terhére.
Referencia! A közös vagyon fenntartási díjának összegét a közgyűlésen lehet megállapítani. Ez vagy arányos lehet az egyes tulajdonosok részesedésével, vagy szorzó együtthatóval rendelkezhet a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosaihoz képest.
A HOA és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosa közötti megállapodás formája némileg eltér attól, amelyet a társaság és a lakástulajdonos között kötöttek, aki nem tagja a HOA-nak.
A szerződésnek a következő kötelező kikötéseket kell tartalmaznia:
A szerződésnek egyértelműen tartalmaznia kell a következő pontokat:
Amint már említettük, egy partnerség járhat el ingatlantulajdonosként, beleértve a nem lakáscélú helyiségeket is, de csak akkor, ha adományozás, vásárlás vagy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében leírt hasonló cselekmények eredményeként szerezte meg azokat. .
Hogyan válhat egy HOA közös ingatlan tulajdonosává, még akkor is, ha az nem lakáscélú? Ebben az esetben csak a megosztott ingatlan tulajdonosainak találkozója dönthet az ingatlan HOA-nak történő eladásáról. A tulajdonosok közötti minden kapcsolatot, függetlenül a HOA-ban való részvételüktől, a szövetségi törvények, a lakásügyi törvénykönyv és a kormányrendeletek szabályozzák.
A súrlódások és a perek elkerülése érdekében a HOA bármely műveletét a tulajdonosok jóváhagyásával kell végrehajtani. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosaival a kapcsolatok a közszolgáltatások ellátására és a közös háztulajdon fenntartásában való részvételre vonatkozó szerződések alapján jönnek létre.
Ha hibát talál, jelöljön ki egy szövegrészt, és kattintson rá Ctrl+Enter.
Olvassa el a cikket a végéig, és meg fogja érteni, hogy a következő okok miatt kell együttműködnie cégünkkel a TSN létrehozásában az apartmanokban:
|
Széleskörű tapasztalat különböző ingatlantípusokban A TSN-t nyaralókban, lakóházakban, irodaházakban, lakásokban, garázskomplexumokban, telkeken hoztuk létre. |
|
|
Fő gondolat Mi nem csak hivatalosan regisztráljuk a TSN-t az Ön számára, ahogy versenytársaink teszik. A TSN-t azért hozzuk létre, hogy létrehozását ne lehessen bíróság előtt megtámadni. |
|
|
Szakaszos fizetés Szolgáltatásainkért szakaszosan fizet. Az összeg felét előre fizetik. A második fele - az állami regisztráció vége után. Érdekünk, hogy a fizetés második részét mielőbb megkapjuk, ne késlekedjünk a határidőkkel. |
|
|
Anyagi felelősség A regisztráció saját hibánkból történő megtagadása esetén díjunkat az elveszett állami díj összegével (4000 rubel) csökkentjük. |
|
|
Magasan képzett alkalmazottak Cégünk minden jogásza a Moszkvai Állami Egyetem Jogi Karán végzett. M.V. Lomonoszov és legalább három év tapasztalattal rendelkezik |
|
|
Ezt a szolgáltatást Oroszország egész területén biztosítjuk Széleskörű tapasztalatot szereztünk az ingatlantulajdonosok egyesületeinek létrehozásában, mivel cégünk ügyvédei segítenek a TSN regisztrálásában Oroszország egész területén. |
A lakások elit lakások, amelyek a törvény értelmében nem lakáscélúak.
Az Orosz Föderáció Lakáskódexének hatálybalépése óta a társasházak lakóhelyiségeinek tulajdonosai megkapták a jogot, hogy egyesüljenek a lakástulajdonosok vagy lakásszövetkezetek egyesületeiben. 2014-2016-ban az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében változások történtek, amelyek az állampolgárok nonprofit egyesületeit érintették. A HOA (háztulajdonosok szövetsége) a TSN (ingatlantulajdonosok szövetségei) egyik formája lett.
Nagyon fontos megérteni, hogy jelenleg lehetetlen HOA-t létrehozni, csak a TSN jön létre. Az ingatlantulajdonosok egyesületeit az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza. De csak három cikk foglalkozik a TSN-vel a legáltalánosabb formában. Nem tudják szabályozni minden típusú TSN tevékenységét. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve különleges törvényekre hivatkozik: az Orosz Föderáció Lakáskódexére, amely a HOA-k tevékenységét szabályozza, valamint az 1998. április 15-i szövetségi törvényre. Egyéb
Felhívjuk figyelmét, hogy a törvény nem rendelkezik a TSN más formáiról, kivéve a HOA vagy SNT / DNT / ONT! Van egy nagy tévhit, hogy van egy külön típus - TSN a nem lakóépületekben. Az ilyen típusú TSN-t a törvény nem írja elő. A TSN lakásokban történő létrehozását és működését semmilyen törvény nem szabályozza közvetlenül. Ilyen esetekben a jog hasonlatát alkalmazzák a joggyakorlatban.
A TÖRVÉNY HASZNÁLATA
A törvényi hiányosságok problémáját 2009-ben részben megoldotta az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága, amely 2009. július 23-án kiadta a plénum 64. számú rendeletét „A polgárok jogaival kapcsolatos viták elbírálásának gyakorlatának egyes kérdéseiről helyiségek tulajdonosai egy épület közös tulajdonába”.
E rendelet (1) bekezdése kimondja: „A nem lakáscélú épületben található helyiségek tulajdonosai közötti, az ilyen épületben lévő közös tulajdonból eredő kapcsolatokat jogszabály közvetlenül nem szabályozza. Ezért az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 6. cikkének (1) bekezdésével összhangban a hasonló kapcsolatokat szabályozó jogszabályok normái, különösen az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 249., 289. és 290. cikke, ezekre vonatkoznak. kapcsolatokat.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága elismerte a lakóhelyiségek tulajdonosai közötti kapcsolatok szabályozására irányuló szabályok alkalmazásának lehetőségét a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosaira (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 289. és 290. cikke).
A 6. pont a rendeletben a helyiségek tulajdonosai általi általános döntések meghozatalának eljárására vonatkozik, amely szerint a helyiségek tulajdonosainak határozatával, az orosz lakásügyi törvénykönyv 44-48. cikkében előírt módon meghozva. Föderáció, az épület közös tulajdonának, különösen az egyes közös helyiségek használatának rendje megállapítható.
Ezenkívül az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Plénumának 2015. június 23-i 25. számú, „Az Orosz Polgári Törvénykönyv első része I. szakasza egyes rendelkezéseinek bíróság általi alkalmazásáról szóló rendeletének 41. pontja Föderáció” közvetlenül kimondja: „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 6. cikkének (1) bekezdésével összhangban a tulajdonosok kapcsolataira a nem lakáscélú épületben található helyiségekre, amelyek az ilyen épületben lévő közös tulajdonból erednek, az ilyen épületben lévő közös tulajdonból származó helyiségeket kell alkalmazni. a hasonló kapcsolatokat szabályozó jogszabályok normái, különösen az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 249., 289. és 290. cikke, valamint az LC RF 44-48.
Így a lakástulajdonosoknak a lakástulajdonosokhoz hasonlóan joguk van közgyűléseket tartani, amelyeket az LC RF 44-48. cikke szabályoz. Ezt a véleményt az Orosz Föderáció korábban létező Legfelsőbb Választottbírósága és az Orosz Föderáció legfelsőbb bírósága is osztotta.
A JOGANALOGIÁJÁNAK ELSŐ GYAKORLATA
Általános szabály, hogy a fejlesztő egy alapkezelő társaságot ír elő, hogy közműveket és egyéb kapcsolódó szolgáltatásokat nyújtson a tulajdonosoknak. A tulajdonosok és egy ilyen alapkezelő társaság között gyakran felmerülnek viták, amelyeket bírósági úton kénytelenek megoldani. Így a "Kupechesky Dvor" (Rosztov-Don) üzleti központ 2010-ben pert nyert, amelyben a bíróság megerősítette a találkozó legitimitását és a tulajdonosok jogát az épületkezelés formájának megváltoztatására. Ebben az esetben a fejlesztővel kapcsolatban álló alapkezelő társaság megkérdőjelezte az Orosz Föderáció Lakáskódexének alkalmazásának lehetőségét az üzleti központ tulajdonosai közötti kapcsolatokra. Ez volt az első bírósági döntés, amelyben az Orosz Föderáció Lakáskódexének normáival összhangban választottbíróságon tárgyaltak egy nem lakóépület kezelésével kapcsolatos vitát. A bíróság a döntést az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 64. számú rendeletével indokolta. A fellebbviteli bíróság teljes mértékben alátámasztotta az elsőfokú bíróság azon érveit is, amelyek az Orosz Föderáció Lakáskódexének normái alkalmazásának lehetőségére vonatkoztak. analógia útján az Orosz Föderáció és a közgyűlés hatásköre.
VÁLASZTHATÓSÁGI GYAKORLAT
A jog analógiájának alkalmazása számos bírói határozatban látható. Íme egy rövid lista belőlük:
A Szverdlovszki Régió Választottbíróságának 2016. április 19-i, az N A60-52474 / 2015. sz. ügyben hozott határozatában a bíróság közvetlenül kijelentette:
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 2009. július 23-i rendeletének (1) bekezdésének harmadik bekezdése N 64 „A helyiségek tulajdonosainak a közös tulajdonhoz való jogaival kapcsolatos viták elbírálásának gyakorlatának egyes kérdéseiről épület” előírja, hogy a nem lakáscélú épületben található helyiségek tulajdonosainak az ilyen épületben lévő közös tulajdonból eredő kapcsolatait jogszabály közvetlenül nem szabályozza. Ezért az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 6. cikkének (1) bekezdésével összhangban a hasonló kapcsolatokat szabályozó jogszabályok normái, beleértve a lakásjogszabályokat is, az említett kapcsolatok hatálya alá tartoznak.
Az Uráli Kerületi Választottbíróság 2015. augusztus 7-én kelt N F09-5861/15 számú határozatában az N A60-53557/2014. sz. ügyben a bíróság kimondta:
„Ilyen körülmények között, valamint figyelembe véve azt a tényt, hogy a döntéshozatal az épület közös tulajdonában fennálló közös tulajdoni hányad nagyságától függetlenül egyenlőtlen helyzetbe hozza a helyiségek tulajdonosait és sérti a a polgári jogi kapcsolatokban résztvevők egyenlőségének elve (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1. cikkelyének 1. cikke), az ilyen épületben lévő közös tulajdonból származó kapcsolatokra, a szavazatok számának meghatározására vonatkozó eljárás tekintetében, és határozatképesség megléte, hasonló viszonyokat szabályozó normaként a lakásjogszabályok normái az irányadók.
A Központi Kerületi Választottbíróság 2015. július 15-én kelt N F10-1655 / 2015. számú határozatában az N A35-5554 / 2014. sz. ügyben a bíróság megállapította:
„A több személy tulajdonában álló épület közös tulajdonának jogi szabályozásával kapcsolatos viták elbírálásakor a bíróságoknak figyelembe kell venniük, hogy a nem lakásban található helyiségek tulajdonosainak kapcsolatai. az ilyen épületben lévő közös tulajdonból származó épületet kifejezetten nem rendezik.
Ezért az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 6. cikkének 1. részével összhangban a hasonló kapcsolatokat szabályozó jogszabályok normái, különösen az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 249., 289. és 290. cikke, az említett kapcsolatok hatálya alá tartoznak. .
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 249. cikke előírja, hogy a megosztott tulajdon minden résztvevője a részesedése arányában köteles részt venni a közös tulajdonra vonatkozó adók, illetékek és egyéb kifizetések, valamint a fenntartási költségek megfizetésében. és annak megőrzése. Így az épületben lévő külön helyiség tulajdonosát a vitatott épületben lévő közös tulajdon közös tulajdoni joga a törvény alapján megilleti.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 246. cikkének (1) bekezdése értelmében a megosztott tulajdonban lévő ingatlanok elidegenítése az összes résztvevő beleegyezésével történik. A helyiségek tulajdonosainak döntésével a közös tulajdon használati rendjét lehet megállapítani.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 2009. július 23-i N 64 rendeletének (1) és (6) bekezdései értelmében „A helyiségek tulajdonosainak az ingatlantulajdonosok jogaival kapcsolatos viták elbírálásának gyakorlatának egyes kérdéseiről az épület közös tulajdona”, a vonatkozó normákat kell alkalmazni a felek között létrejött kapcsolatokra az Orosz Föderáció Lakáskódexének analógiájával a lakóépület helyiségeinek tulajdonosai által hozott döntésekről, amelyek rögzítik a különleges szabályokat. az ilyen döntések meghozatalára vonatkozó eljárás.
A Moszkvai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2012. szeptember 20-i N A40-121423 / 11-136-700 számú rendeletében a bíróság jelezte:
„A bíróság lehetségesnek tartotta az Art. 2., 3. részében foglalt normák alkalmazását. 161 ZhK RF hogy a bérházban lévő helyiségek tulajdonosai a közgyűlésen kötelesek választani a társasház kezelésének egyik módját; a helyiség tulajdonosi közgyűlésének döntése alapján a gazdálkodás módja bármikor módosítható; a közgyűlésnek az irányítás módjának megválasztásáról szóló döntése kötelező érvényű a bérházban lévő helyiségek minden tulajdonosára nézve.
AZ IGAZSÁGÜGYI GYAKORLAT ELEMZÉSE
A hivatkozott ítéletek messze nem az egyedüliek. Más bíróságok az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve és az Orosz Föderáció Lakástörvénykönyve normáinak hasonló alkalmazásához ragaszkodnak a nem lakáscélú épületekkel kapcsolatban, hivatkozva a Legfelsőbb Választottbíróság plénumának 64. sz. A bíróságok magabiztosan alkalmazzák az Orosz Föderáció Lakáskódexének 44–48. cikkeit a nem lakóépületekkel kapcsolatban.
Ezenkívül a bíróság a fenti határozatok közül az utolsóban tovább ment, és analógia útján alkalmazta az Art. 2., 3. részét. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 161. cikke: „... a társasházban lévő helyiségek tulajdonosai a közgyűlésen kötelesek választani a társasház kezelésének egyik módját; a helyiség tulajdonosi közgyűlésének döntése alapján a gazdálkodás módja bármikor módosítható; a közgyűlés döntése az irányítási módszer megválasztásáról kötelező érvényű a bérházban lévő helyiségek minden tulajdonosára ... "
ELLENŐRZŐ HATÓSÁG
Amint azt korábban említettük, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Plénumának 2015. június 23-án kelt 25. számú határozatának 41. pontja „A Polgári Törvénykönyv első része I. szakasza egyes rendelkezéseinek bíróság általi alkalmazásáról” Orosz Föderáció” közvetlenül kimondja: „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 6. cikkének (1) bekezdésével összhangban a nem lakáscélú épületben található helyiségek tulajdonosai közötti kapcsolatokra, amelyek az ilyen épületben lévő közös tulajdonból erednek, a a hasonló kapcsolatokat szabályozó jogszabályok normái, különösen az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 249., 289. és 290. cikke, valamint az LC RF 44-48.
Így a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosainak joga van TSN-t létrehozni, a köztük lévő kapcsolatok a Polgári Törvénykönyv és az LCD egyes cikkei keretein belül épülnek fel.
Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 20. cikke (Állami lakásfelügyelet, önkormányzati lakásellenőrzés és állami lakásellenőrzés) alkalmazandó ezekre a kapcsolatokra, ha a TSN-t az Art. 44-48. §-a alapján, és ennek megfelelően az alapító okirat követelményeinek való megfelelés és a tulajdonosi közgyűlés lebonyolítási eljárása tekintetében ellenőrizni fogják őket, többek között az Állami Lakásfelügyelőség által is.
Az Állami Lakásfelügyelőség ellenőrzési jogkörei a TSN felett lakó- és nem lakóépületekben:
A nem lakáscélú helyiségek tulajdonosai gyakran megtagadják a bérház közös tulajdonának karbantartását és javítását. Ez téves álláspont, a karbantartást és a javítást egyenlő alapon kell fizetniük a lakóhelyiségek tulajdonosaival. Tudja meg, miért.
A kezelő szervezetek számlákat állítanak ki a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosainak a társasházak közös tulajdonának karbantartásáról és javításáról. Az ilyen helyiségek tulajdonosai megtagadják a beérkezett fizetési dokumentumok kifizetését, arra hivatkozva, hogy nem állnak szerződéses kapcsolatban az IH-val.
1. részének 1. bekezdése értelmében a társasházban lévő közös tulajdon közös tulajdoni jog alapján a helyiség tulajdonosait illeti meg. 36 LCD RF. Az MKD közös tulajdonába olyan helyiségek tartoznak, amelyek nem részei a lakásoknak, és egynél több helyiséget szolgálnak ki egy ilyen házban:
A közös tulajdon minden résztvevője a részesedése arányában köteles részt venni a közös tulajdonra vonatkozó adók, illetékek és egyéb befizetések, valamint annak fenntartási és megőrzési költségeiben (Ptk. 249. §). az Orosz Föderáció).
Az MKD-ben lévő helyiségek tulajdonosai viselik a társasházban lévő közös tulajdon fenntartásának terhét (az LC RF 1. része, 39. cikke).
2. részével összhangban Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 154. cikke értelmében az MKD-ben a helyiségek tulajdonosának lakóhelyiségekért és közművekért fizetett fizetés magában foglalja a szolgáltatásokért és az ilyen ház kezelésével kapcsolatos munkákért, valamint a közös tulajdon karbantartásáért és folyó javításáért fizetett díjakat. az MKD, az OI használata és karbantartása során felhasznált kommunális erőforrásokért az MKD-ben.
A tulajdonos karbantartási és javítási költségeinek fizetési kötelezettsége nem az üzemeltető szervezettel fennálló szerződéses jogviszonyból ered. Ez a következtetés található az Orosz Föderáció által az állami és önkormányzati szükségletek kielégítésére szolgáló áruk, építési beruházások és szolgáltatások beszerzésére vonatkozó szerződési rendszerről szóló jogszabály alkalmazására vonatkozó bírói gyakorlat felülvizsgálatának 24. pontjában, amelyet az Orosz Föderáció jóváhagyott. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának Elnöksége 2017.06.28.
Az Art. 2.3. része értelmében Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 161. cikke és az Orosz Föderáció kormányának 2006. augusztus 13-i 491. számú rendeletének 10. pontja, a lakás közös tulajdonának karbantartására vonatkozó munkavégzés és szolgáltatások nyújtása az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban az épület kötelező az irányító szervezet számára. Az IH nem tagadhatja meg az ilyen munkavégzést és szolgáltatásnyújtást akkor sem, ha nem kötött állami vagy önkormányzati szerződést.
Az a körülmény, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa nem intézkedett a közös tulajdon költségeinek viselésére vonatkozó szerződés megkötése érdekében, nem mentesíti a megfelelő díj fizetési kötelezettsége alól.
Így a társasházban elhelyezkedő nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa a jogszabály közvetlen megjelölése alapján köteles viselni a közös tulajdon fenntartásának költségeit, ha jogszabály vagy szerződés eltérően nem rendelkezik.
A társasházakban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai ugyanazon szabályok szerint kötelesek fizetni a lakhatásért és a kommunális szolgáltatásokért, mint a lakóhelyiségek tulajdonosai. Az irányító szervezet megkövetelheti a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosától, hogy időben fizessen a társasház közös tulajdonának karbantartásáért és javításáért.
Ha a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosa megtagadja, hogy az üzemeltető szervezetnek fizessen a közös ingatlan karbantartásáért és javításáért, először meg kell próbálnia békés úton megoldani a kérdést, és el kell magyaráznia a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosának, hogy miért köteles fizetni lakóhelyiségek karbantartása és javítása: küldjön adósságot, levelet vagy próbáljon meg megállapodást kötni az adósság visszafizetéséről.
Ha a tulajdonos megtagadja a számlák kifizetését, az IH-nak el kell kezdenie a tartozás előzetes behajtását: a bírósághoz történő kérelem benyújtása előtt az adósnak be kell nyújtania a követelést a tartozás önkéntes alapon történő megfizetésére. Az Art. 5. része szerint Az Orosz Föderáció választottbírósági eljárási kódexének 4. cikke értelmében az adós köteles 30 naptári napon belül válaszolni az ilyen követelésre.
Ha az adós megtagadja vagy egyáltalán nem válaszol a követelésre, a kezelő szervezet keresetet nyújthat be a bírósághoz. Az ilyen kérelmekkel a Választottbíróság foglalkozik. De előfordul, hogy a viták eljutnak az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságáig.
Példa egy ilyen vitára az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 2017. november 28-án kelt, 305-ES17-10430 sz. ügyben hozott ítéletében. Ebben a bíróság rámutatott, hogy az irányító szervezet behajthatja a közös tulajdon karbantartási és javítási tartozását a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosától.
Mind a társasházakban lévő lakóhelyiségek tulajdonosainak, mind a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosainak karbantartási és javítási díjat kell fizetniük. Az ilyen díj összegét a résztvevőnek az MKD közös tulajdonában lévő közös tulajdonban való részesedés arányában állapítják meg.
Az üzemeltető szervezet és a lakóhelyiség tulajdonosa közötti megállapodás megkötésének elmulasztása nem mentesíti a tulajdonost az MKD-ben lévő közös ingatlan karbantartási és javítási díjfizetési kötelezettsége alól.
06.08.2012Nyilvánvalóan az, aki azt mondja, hogy napjaink egyik legégetőbb és legfájdalmasabb konfliktusa a Lakástulajdonosok Egyesülete (a továbbiakban: HOA) és a nem lakás céljára szolgáló társasházak tulajdonosai (a továbbiakban: a tulajdonosnak) nyilván igaza lesz. A vita lényege véleményünk szerint abban rejlik, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai nem akarnak fizetni olyan "juttatásokért", amelyeket nem használnak és nincs szükségük rá. Kétségtelenül sok HOA megy a tulajdonosok felé, csak bizonyos mennyiségű szolgáltatásról állítanak ki számlát (az általánosan kötelezően túlmenően), azonban a mai gyakorlat szerint vannak esetek, amikor az igazgatóság, a HOA elnöke használja a mechanizmust. a Társulás nem a tulajdonosok vagyonának kezelése, hanem személyes gazdagodás céljából. Ezzel függ össze a HOA nem hajlandó kielégíteni a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosainak igényeit. A mai napig nem fordult elő egyedi eset a HOA elnökeinek büntetőjogi felelősségre vonására az Art. Az Orosz Föderáció Büntető Törvénykönyvének 160. cikke.
Ez a cikk inkább a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosaira összpontosít, és célja, hogy segítse a tulajdonosokat megérteni a HOA-val való együttműködés bonyolult sémáját, ami egy módja annak, hogy megvédjék érdekeiket és jogaikat.
Tehát a felek viszonyát ebben a helyzetben a következő előírások szabályozzák: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, az Orosz Föderáció Lakáskódexe, az Orosz Föderáció kormányának 2011. május 6-i N 354 „A a lakóházakban és lakóépületekben lévő helyiségek tulajdonosainak és használóinak közüzemi szolgáltatások biztosítása. (2012.01.01-én lép hatályba); Az Orosz Föderáció kormányának 2006. augusztus 13-i N 491 rendelete „A társasházak közös tulajdonának fenntartására vonatkozó szabályok, valamint a lakóhelyiségek karbantartása és javítása esetén fizetendő összeg módosítására vonatkozó szabályok jóváhagyásáról szolgáltatások nyújtása és a közös tulajdon kezelésével, karbantartásával és javításával kapcsolatos munkák elvégzése egy nem megfelelő minőségű lakóházban és/vagy az előírt időtartamot meghaladó megszakításokkal” (a bíróságok néha analógiával alkalmazzák a nem lakástulajdonosokra lakóhelyiségek, bár a bíróságok gyakran ésszerűtlennek ismerik el a felek erre a cselekményre való hivatkozását); Az Orosz Föderáció Építésügyi, Lakásügyi és Kommunális Komplexum Állami Bizottságának 2003. szeptember 27-i rendelete N 170 "A lakásállomány műszaki üzemeltetésére vonatkozó szabályok és normák jóváhagyásáról".
1. Közüzemi díjfizetési kötelezettség.
A HOA tagságától függetlenül a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosa köteles a közüzemi számlákat és a közös tulajdon fenntartásának költségeit fizetni. Ugyanakkor nagyon fontos az a kérdés, hogy pontosan mi tartalmazza a közös tulajdon fenntartásának költségeit, és hogy a HOA törvényjavaslatban feltüntetett szolgáltatások teljes köre a közös tulajdon fenntartásának költsége (további részletekért lásd a jelen cikk 3. bekezdését). ).
A kötelezettség a következőkből fakad. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 210. cikke értelmében a tulajdonos viseli a hozzá tartozó ingatlan fenntartásának terhét, hacsak törvény vagy szerződés másként nem rendelkezik.
Az Art. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 158. cikke értelmében a társasházban lévő helyiségek tulajdonosa köteles viselni a hozzá tartozó helyiségek fenntartásának költségeit, valamint arányosan részt venni a társasházban lévő közös tulajdon fenntartásának költségeiben. az ingatlan közös tulajdonában lévő részesedésére lakóhelyiségek karbantartási és javítási díj megfizetésével.
Ezen túlmenően az Art. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 39. cikke értelmében a társasházban lévő helyiségek tulajdonosai viselik a társasházban lévő közös tulajdon fenntartásának terhét. A társasházban lévő közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos kötelező kiadások arányát, amelyek terhét az ilyen házban lévő helyiségek tulajdonosa viseli, az ilyen házban lévő közös tulajdon közös tulajdonának részesedése határozza meg. a megadott tulajdonos háza.
Így a társasházban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosa köteles viselni a helyiség fenntartásának terhét, valamint megfizetni a társasházban lévő közös tulajdon fenntartásának költségeit.
2. Kapcsolatok nyilvántartása a HOA-val, RSO-val (erőforrás-ellátó szervezetekkel).
A tulajdonos szerződést köthet a HOA-val, meghatározva a HOA által nyújtott szolgáltatások körét. Például egy HOA-val kötött megállapodás 2 változata készíthető.
1.opció. Csak a HOA által a HOA tulajdonosai közös tulajdonának karbantartására nyújtott szolgáltatások mennyiségét tartalmazza. Az RSO-val a közszolgáltatások ellátására vonatkozó szerződéseket a tulajdonos önállóan köti meg.
2. lehetőség. Ez magában foglalja a szolgáltatások teljes körét, beleértve a közműveket is, vagyis ebben az esetben a HOA közvetítőként működik a tulajdonosok és az RSO között (általános módban).
A megállapodás megkötése kívánatos a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosa számára, aki nem tagja a HOA-nak, mivel ebben az esetben a tulajdonosnak nem kell fizetnie minden szolgáltatásért a közgyűlési jegyzőkönyvben meghatározott díjszabás szerint. a HOA. A jegyzőkönyvvel való egyet nem értés esetén a tulajdonosnak jogában áll fellebbezni a HOA közgyűlésének jegyzőkönyve ellen. A tulajdonos a szerződést megkötve csak a szerződésben meghatározott szolgáltatásokért fizet.
A HOA-val való megállapodás megkötésének mechanizmusa a következő.
1.opció.Ön elkészít egy szerződést, és levélben elküldi a HOA-nak, megjelölve a HOA aláírásának és a szerződés visszaküldésének időtartamát.
2. lehetőség.Ön elfogadja a HOA-megállapodást, és ha nem ért egyet bizonyos rendelkezésekkel, jegyzőkönyvet kell készítenie a nézeteltérésekről, és aláír egy megállapodást a nézeteltérések pontjával.
Előfordulhat azonban, hogy a HOA nem ért egyet az Ön által javasolt feltételekkel, akkor bírósághoz fordulhat azzal a követeléssel, hogy kényszerítse a HOA-t az Ön által javasolt változat szerinti megállapodás megkötésére. Az eljárás során igazolni kell a szerződés egyes rendelkezéseinek jogellenességét, vagy azt, hogy ezek a rendelkezések sértik az Ön jogait és jogos érdekeit.
A HOA viszont köteles megállapodást kötni a tulajdonossal, míg a tulajdonosi szerződés megkötése a HOA-val a tulajdonos akarata. Ennek oka a következő.
Az Art. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 138. cikke értelmében a Lakástulajdonosok Szövetsége köteles:
„1) biztosítja e fejezet követelményeinek, más szövetségi törvények, egyéb szabályozási jogi aktusok, valamint a társaság alapszabályának betartását;
2) társasházat kezelni az e kódex VIII. szakaszában előírt módon;
16. A közös ingatlan megfelelő karbantartását a társasház kezelésének módjától függően:
a) a helyiségek tulajdonosai;
b) lakástulajdonosok társas vállalkozása, lakás-, lakásépítési szövetkezet vagy egyéb szakosodott fogyasztói szövetkezet (bérház kezelése esetén);
a helyiségek tulajdonosainak tagsággal ezekben a szervezetekben - az Orosz Föderáció Lakáskódexének V. és VI. szakaszával összhangban;
a közös tulajdon karbantartására és javítására vonatkozó megállapodások megkötésével ezekkel a szervezetekkel olyan helyiségek tulajdonosai által, akik nem tagjai ezeknek a szervezeteknek - az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve 138. cikkének (2) bekezdésével összhangban.
Azonban itt is van egy kis figyelmeztetés.
Az Orosz Föderációban a közszolgáltatások nyújtására vonatkozó eljárást szabályozó fő dokumentum az Orosz Föderáció kormányának 2006. május 23-i N 307 „A polgárok számára nyújtott közszolgáltatások eljárásáról” szóló rendelete.
A közszolgáltatások nyújtásának szabályai azonban nem vonatkoznak a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosaira (elvégre az ilyen helyiségekben nincsenek fogyasztók - olyan állampolgárok, akik személyes, családi, háztartási és egyéb, nem üzleti tevékenységhez kapcsolódó szükségletekre veszik igénybe a közszolgáltatásokat. tevékenységek). Ebből következően a HOA nem köteles közszolgáltatási szerződést kötni a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosaival (FAS SZO 2009.02.04. N A56-107 / 2008. sz. határozata, melynek felülvizsgálata az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2009.09.03. N VAC-9072 / 09) határozata elutasította. Ennek megfelelően a társulást nem terheli közüzemi szolgáltatási kötelezettsége a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak, akik az RSO hozzájárulásával jogosultak előfizetői szerződést kötni a HOA-val, vagy követelni a megállapodás módosítását. a HOA és az RSO a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosának al-előfizetőként való bevonása tekintetében. Továbbá, amint fentebb említettük, a tulajdonos önállóan is köthet megállapodást az RSO-val. A HOA kötelezettsége a közszolgáltatások nyújtásáról szóló megállapodás megkötésére akkor merül fel, ha a tulajdonos nem rendelkezik műszaki lehetőséggel az RSO-hoz való önálló csatlakozásra.
Fontos. A HOA tagja köteles megfizetni a közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos összes költséget, amelyet a HOA résztvevőinek közgyűlése állapít meg. Az a tulajdonos, aki nem tagja a HOA-nak, a HOA-hoz való csatlakozás nélkül is köthet megállapodást, akkor erre a HOA taggyűlésének jegyzőkönyve nem vonatkozik teljes körűen, mivel a megállapodásban meghatározott lista, kötetek, ill. olyan személy által fizetendő szolgáltatások költsége, aki nem tagja a HOA-nak.
A következőkre szeretném felhívni a figyelmet. Vannak esetek, amikor a HOA tagjai közgyűlésén különféle összegű kötelező befizetéseket állapítanak meg: állampolgárok számára - egy, valamint szervezetek és egyéni vállalkozók (nem lakáscélú helyiségek tulajdonosai) számára - megnövelt összegben és a tulajdonosok számára. a nem lakáscélú helyiségek kötelesek fizetni a HOA differenciált díjszabás alapján kiállított számláit mindaddig, amíg a HOA tagok közgyűlésének vonatkozó határozatát érvénytelennek nem ismerik (lásd például az FAS VVO határozatát). 2008/01/04 N A43-4327 / 2007-28-57). A bíróság a tulajdonosok oldalára áll, és megerősíti, hogy az ilyen döntés jogellenes, függetlenül attól, hogy a tulajdonosok a HOA tagjai-e (A Központi Szervezet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2008. április 29-i határozata N A35-2290 / 07 -C16). A jövőben a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai jogosultak bírósághoz fordulni azzal a követeléssel, hogy a HOA-tól jogalap nélküli gazdagodást hajtsanak végre olyan kifizetések összegében, amelyek aránytalanok a közös tulajdonban fennálló részesedéssel. egy bérház. A választottbírók a tulajdonost is támogatják (az FAS ZSO 2007. december 13-i határozata N F04-8339 / 2007 (40703-A70-30)).
Következtetés.
Islamgaleeva Dina Rafaelevna
A lakóházak lakói egyre gyakrabban szerveznek lakástulajdonos-szövetségeket. Ezzel kapcsolatban felmerül a kérdés, hogy szükséges-e csatlakozni egy ilyen közösséghez. Először is meg kell értenie, hogyan lépnek kapcsolatba a tulajdonosok a HOA-val.
A társasház helyiségeinek tulajdonosai a lakástulajdonosok egyesületét hozzák létre a közös háztulajdon önálló kezelése érdekében. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 136. cikke szerint ilyen nonprofit szervezet csak akkor hozható létre, ha az MKD tulajdonosainak legalább a fele ehhez hozzájárul.
Tekintettel arra, hogy a HOA önállóan kezeli a házat a lakás- és kommunális szektorban, a lakosok racionálisan használhatják fel a pénzeszközöket életkörülményeik javítására. A partnerség számos funkciót lát el, mint pl.
A közösség által ellátott funkciók listája nem ér véget. A HOA sokkal több olyan tevékenységet hajt végre, amelyek célja a polgárok életkörülményeinek javítása.
A lakástulajdonosoknak jogukban áll önállóan eldönteni, hogy csatlakoznak-e a HOA-hoz vagy sem. Ezen kívül:
Vagyis a helyiségek tulajdonosai aktívan részt vehetnek az otthonuk és környékük fejlesztésére irányuló partnerségben.
A HOA lakossági és nem lakáscélú helyiségeket is tartalmazhat. Mind az első, mind a második esetben a szervezet kapcsolatba lép a tulajdonosaikkal.
A nem lakáscélú helyiségek önálló objektumokként definiálhatók. Általában azonban nem választhatók el a közös tulajdontól. A tulajdonosok a közösség tagjaivá válhatnak, ha akarnak. Azok a tulajdonosok, akik nem tagjai a közösségnek, megállapodást kötnek vele, amelyben rögzítik a tulajdonos részesedését a közös tulajdonban és annak fenntartási költségeit. A közös tulajdon fenntartási díját a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosai ugyanúgy számítják ki, mint a lakások tulajdonosai.
Jegyzet! A szerződést a nem lakáscélú helyiségekbe való bejutással kapcsolatos problémák elkerülése érdekében írják alá. Leggyakrabban ezek közé tartoznak a tetőterek és a pincék, ahol a kommunikáció és a berendezések elhelyezhetők. De a törvény szerint autonóm státusszal rendelkeznek. Emiatt a HOA-knak problémái lehetnek a teljes MKD életfenntartásához szükséges kommunikációhoz való hozzáféréssel, ha magánszemély tulajdonában lévő helyiségben helyezkednek el.
Jogszabályilag nincs különbség az MKD közös tulajdonába tartozó lakó- és nem lakáscélú helyiségek státuszában. A partnerség és a tulajdonosok közötti interakció eljárása attól függ, hogy tagjai-e vagy sem. Így a HOA tagjait olyan személyeknek kell tekinteni, akik egy nonprofit szervezet részét képezik. Azokkal az emberekkel viszont megfelelő megállapodásokat kötnek, akik nem akarnak partnerséget kötni. Mindkét kategóriának vannak sajátos jogai és kötelezettségei. Például a közös házvagyon fenntartása a közösség tagjainak és a szerződést kötő személyeknek a felelőssége.
A partnerség által kezelt MKD minden tulajdonosának meghatározott jogai és kötelezettségei vannak.
A HOA ellenőrzése alatt álló bérházban lévő lakások tulajdonosainak joga van:
A lakóknak is vannak bizonyos kötelezettségeik. Ezek tartalmazzák:
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak jogai és kötelezettségei nem térnek el a fent felsoroltaktól. A törvény védi az ilyen embereket, jogaiban és kötelezettségeiben egyenlővé téve őket a lakóhelyiségek tulajdonosaival.
A tulajdonosnak a következő dokumentumokat kell benyújtania a HOA-nak:
Fontos! Ha valaki törvényes képviselőjén keresztül nyújtja be kérelmét, akkor szüksége lesz a meghatalmazott személyazonosságát igazoló okmányra és a hatályos jogszabályoknak megfelelően hitelesített meghatalmazásra.
Mindenki önállóan döntheti el, hogy tagja lesz-e a lakástulajdonosok egyesületének vagy sem. A szervezethez való csatlakozás megtagadása nem mentesíti a közüzemi számlák fizetése alól, és nem mentesíti a közös háztulajdon fenntartási díjának fizetési kötelezettsége alól.
