Ми купили квартиру, площу близько 63 м², незабаром отримуємо ключі. На форумі покупців квартир на цьому будівництві багато хто обговорює, що вже були у своєму житлі і у всіх фактичне перевищення площі, за яку потім потрібно платити.
За якого перевищення є сенс звертатися до суду?
Чи можна це зробити після отримання ключів та виплати грошей за додаткові квадратні метри?
Тетяна Є.
Тетяно, без вивчення договору не можна точно відповісти, чи можете ви не платити і чи варто йти до суду. Давайте розберемося, що взагалі каже закон щодо доплат за перевищення площі у новобудовах.
Дмитро Корнєв
Зважаючи на все, йдеться про пайову участь у будівництві. Ви заплатили гроші, коли квартири ще не було, а її площа була вказана лише на папері згідно з проектом. Коли квартиру збудували, її виміряли та порахували фактичну площу. Справді, іноді буває так, що площа готової квартири виявляється більшою, ніж було зазначено у проекті.
Якщо в договорі пайової участі зазначено одну площу та ціну, а тепер забудовник вимагає доплату, ви не зобов'язані мовчки погоджуватися. У законі немає такої норми, на підставі якої пайовик автоматично повинен доплачувати, якщо забудовник попросив. Навіть якщо квартира насправді виявилася більшою площею.
Коли ви купуєте у забудовника житло, що будується, ви купуєте те, чого ще не існує. Право власності на квартиру виникає лише тоді, коли забудовник її збудував, пройшов державну перевірку та здав житло владі, потім передав вам за актом, а ви свої права на житло зареєстрували у держави. Насамперед у вас є лише право вимагати у забудовника передати вам квартиру колись у майбутньому, коли він її збудує.
Це не означає, що будівельники можуть як завгодно змінювати площу будинку, розміри кімнат, товщину стін та висоту стель. Але в процесі будівництва можуть бути похибки, на які складно вплинути, навіть якщо точно дотримуватися всіх норм.
Остаточні обміри квартир проводяться після завершення будівництва, та виконує їх державне підприємство - Бюро технічноїінвентаризації (БТІ). Тільки на підставі цих обмірів Саме ця площа числитиметься у власності у власника, а не та, що зазначена у договорі.
У панельних будинках відхилення площею зустрічаються рідше, оскільки всі деталі будинку робить завод. А ось у монолітних та цегляних будинках часто з'являються якісь похибки у розмірах. Це ще не означає, що забудовник хотів вас обдурити. Можливо, різниця виникла через допустимі відхилення при монтажі.
Уявіть стіну довжиною 6 м. Якщо змістити її на 10 мм, площа кімнати зміниться на 600 см², або 0,06 м². А якщо таких стін у кімнаті дві, а у квартирі чотири кімнати? Виходить уже 0,48 м ². До доплати може бути пристойна сума - кілька десятків тисяч рублів.
Трапляються випадки, коли фактична площа відрізняється на кілька квадратних метрів, а доплачувати вимагають навіть сотні тисяч. Будівельними відхиленнями таку розбіжність пояснити не можна. Це хитрість забудовника чи взагалі зловживання та шахрайство.
Будь-яку вимогу доплатити, якщо ви вже внесли всю суму за квартиру, - це привід щонайменше розібратися. Можливо, платити вам нічого не доведеться, а якщо забудовник наполягатиме, то ще залишиться вам повинен.
Ціна квартири чи права на неї – це суттєва умова договору. Без конкретної ціни за квадратний метр та всю квартиру договору бути не може.
Юридично збільшення чи зменшення розміру квартири веде до зміни ціни договору. За законом зміна ціни потребує згоди сторін. Зазвичай забудовники включають до договору пункти про збільшення чи зменшення фактичної площі в межах 0,3-2 м² та порядок доплати або повернення грошей.
Наприклад, у договорі може бути написано, що якщо площа змінилася на 0,3 м2, то доплати не буде. А якщо більше, то доплатити треба лише за перевищення.
Іноді умова про зміну площі у договорі взагалі не прописана. А коли настає час приймати квартиру, пайовикам надсилають додаткову угоду, документи з БТІ та вимогу про доплату. Багато хто губиться і погоджується віддати гроші, хоча робити це не зобов'язаний.
У будь-якому разі зміна ціни – це привід уважно прочитати договір. Потрібно розібратися, що саме там написано з приводу відхилень у площі. Хоча читати договір, звісно, потрібно до його підписання.
Якщо у вас у договорі написано, що площа квартири може змінитись і ви зобов'язані доплатити, у забудовника більше шансів отримати від вас ці гроші. Це працює і у зворотний бік. Якщо забудовник передав вам житло, площа якого менша, ніж ви купували, можна вимагати від нього різницю.
Буває, що забудовники хитрують і пишуть, що при збільшенні площі вам треба доплатити, а при зменшенні вони нічого не повертатимуть. Це незаконно. Ви як споживач повинні мати із забудовником рівні права. Якщо він з вас може вимагати, то ви з нього.
Пайовиків захищає не лише закон про пайове будівництво, а й закон про захист прав споживачів. Але до суду у будь-якому разі варто спробувати вирішити проблему із доплатою мирно. Не погоджуйте доплачувати на першу вимогу. І тим більше не доплачуйте лише тому, що інші пайовики вирішили доплатити та обговорюють це на форумі.
Прочитайте, що у договорі написано щодо зміни ціни. А потім попросіть точний розрахунок перевищення. Розберіться, за рахунок яких приміщень змінилася площа квартири. Наприклад, площа балкона зважає на понижувальний коефіцієнт. За нього не платять, як за квадратний метр житлової кімнати. А іноді площа збільшується саме за рахунок балкона та забудовники вважають його за звичайною ціною. Але це не правильно.
Якщо у квартирі є балкон чи лоджія, платять не за загальну, а за наведену площу. За квадратний метр балкона потрібно платити на 70% менше, а за лоджію – на 50% менше.
Крім того, при розрахунку площі квартир інженери БТІ можуть знехтувати правилами. Наприклад, провести виміри не кожної квартири, хоча маємо виміряти кожну. Або заміряти лише дві стіни, хоча належить чотири. Іноді у площу включають вентиляційні короби або міряють по зовнішньому периметру балкона.
Тому в будь-якому випадку потрібно розібратися, як насправді змінилася ціна, за що забудовник вимагає доплати і як він це все порахував.
Якщо у вас є сумніви щодо точності обмірів, які робив забудовник, ви можете замовити незалежний обмір. Але сплатити його доведеться самостійно, у Москві це коштує від 3500 рублів. Замовляти нові виміри потрібно в БТІ. Експертиза інших організацій не підійде принаймні для суду.
Якщо умова про зміну площі та ціни була у договорі.Фактично ви заздалегідь погодилися на доплату і розуміли, що площа може змінитися і це коштуватиме ось стільки грошей. Можна спробувати обговорити із забудовником розстрочку чи відстрочку. Можливо, він запропонує вам іншу квартиру меншої площі чи таку, де БТІ не знайшло відхилень і доплата не потрібна. Як мінімум, попросіть знижку.
Якщо змінилася ціна, тобто суттєва умова договору, і це не обумовлювалося спочатку, ви маєте право розірвати договір. Тобто не доплачувати і вимагати назад усю суму за квартиру. Але не поспішайте приймати таке рішення: забудовник може з радістю погодитися на нього. Адже він поверне вам ту суму, яку ви заплатили при укладенні договору. А на момент здачі будинку квартира вже подорожчала - ви не купите таку ж за ці гроші.
Якщо у договорі докладно описано, як і коли ви повинні доплатити, за розмірами все сходиться, а ви не сплачуєте після вимог забудовника, то з вас можуть стягнути неустойку за порушення строків оплати. Суди часто стають на бік пайовиків, але якщо документи оформлені правильно та вимога про доплату відповідає договору, можуть підтримати і забудовника. Ось рішення Промислового районного суду Ставрополя у справі, де з пайовика стягнули і доплату, і неустойку у схожій ситуації.
Врахуйте, що забудовник має право вимагати доплату, виходячи з ціни квадратного метра на момент покупки квартири, а не сьогоднішньої ціни квартири. Навіть якщо зараз вона набагато вища.
Якщо доплата не обумовлювалася у договорі.Не поспішайте йти до суду. Спочатку перевірте розрахунки. Може знадобитися експертиза. Раптом забудовник збільшив площу завдяки тому, що погано утеплив стіни або заощадив на шумоізоляції. Це привід вимагати від забудовника компенсацію, неустойку та моральну шкоду. Тож невідомо, хто кому залишиться винен.
Якщо не хочете доплачувати, надішліть забудовнику претензію. Складати її краще із юристом. Дочекайтеся офіційної відповіді. Навіть якщо забудовник розуміє, що ви маєте право відмовитись і не доплачувати, він все одно попросить грошей. Хтось не вникатиме і доплатить за перевищення, а хтось у всьому розбереться, відмовиться і відстоїть свої права. Цілком можливо, у вашому випадку до суду взагалі не дійде.
Але якщо домовитися не вдалося, доплачувати ви не хочете і за договором не зобов'язані, пошукайте юриста, який спеціалізується на таких суперечках. Судова практика неоднозначна, але є багато прикладів, коли в різних ситуаціях пайовики йшли до кінця і вигравали.
За законом ви маєте право розірвати договір і забрати гроші. Наприклад, якщо перевищення площі виявилося суттєвим – більше 5%. Або проект змінили без вашої згоди.
Ви можете не платити за перевищення, якщо про це не домовлялися, та все одно отримати квартиру у власність. Але багато залежить від формулювань у договорі - вивчіть його і багато проясниться.
Можна укласти додаткову угоду до договору пайової участі, але це довгий і витратний спосіб. Можна просто передати квартиру за фактичною площею в акті приймання-передачі.
Зазвичай в акті приймання-передачі квартири забудовник вказує, що за договором площа була така, фактично вона така, тому пайовик повинен доплатити стільки рублів у визначений термін (або вже доплатив). Це одночасно вважатиметься і повідомленням про збільшення площі. Якщо ви підпишете акт прийому-передачі в такому вигляді, то до оплати боргу квартира повністю буде в заставі (іпотеці) у забудовника, навіть якщо вона вже в іпотеці банку.
Якщо вам не хочеться віддавати квартиру у заставу, доведеться доплатити до підписання акта. Доплачувати ви повинні з розрахунку тієї ціни, яка була вказана за 1 м2 в основному договорі. Вимоги доплатити за ціною метра на сьогоднішній день є незаконними.
Під час оплати переконайтесь у правильності реквізитів оплати. У призначенні платежу обов'язково зішліться на номер основного договору пайової участі та його дату. По-перше, ці документи потім стануть вам у нагоді для отримання податкових відрахувань. По-друге, недобросовісний забудовник не вдасться, що ви нічого не платили.
Якщо у вас є питання про особисті фінанси, дорогі покупки або сімейний бюджет, пишіть: [email protected]. На найцікавіші запитання відповімо у журналі.
І Росспоживнагляд визнало незаконною практику, коли забудовник змушує пайовиків платити за відкриття акредитива в банку (для подальшої оплати зареєстрованого житла).
Опитаних будівельників, а особливо їхніх юристів, мало радують прецедентні рішення Феміди, які встояли вже у двох судових інстанціях. Більшість ховає лаза та ухиляється від публічних коментарів. Відгуки експертів із цього приводу також неоднозначні.
Суперечки забудовників із Росспоживнаглядом - досить часте явище, і з багатьох питань практика вже встояла. Найчастіше претензії Росспоживнагляду до забудовників були пов'язані з вимогою передоплати за комунальні послуги, нав'язуванням послуг конкретної компанії, що управляє, розміром неустойки за прострочення платежів і т.д. Конфлікт щодо обмірів та акредитивів - чи не вперше.
Скаргу до прокуратури подав на фірму «КВС-Кронштадт» один із покупців житла у комплексі «Амазонка» на вулиці Сургіна. Пайовик засумнівався, що всі пункти укладеного з ним договору пайової участі (ДДУ) законні. Прокуратура направила результати перевірки до Росспоживнагляду, і той притягнув фірму до відповідальності. Штраф становив лише 10 000 рублів, але головне - конкретні умови угоди визнані недійсними. Фірма подала апеляційну скаргу, але знову програла справу.
Зокрема, суд визнав, що «КВС-Кронштадт» незаконно передбачив у договорі можливість доплати, якщо після здачі будинку та обмірів житла співробітниками проектно-інвентаризаційного бюро (ПІБ) площа квартири виявиться більш ніж на метр більше за проектні показники.
У рішенні сказано: «Забудовник може контролювати дотримання характеристик та нести ризики, пов'язані з відшкодуванням… за неналежної якості об'єкта. У свою чергу, пайовик жодним чином не може впливати на якість, він лише оплачує встановлену ціну та має право на отримання зазначеного об'єкта».
Тобто якщо площа квартири зменшиться, громадянин має право вимагати назад частину сплаченої суми, а якщо збільшиться, то всі залишаться при своїх.
Перерахунки після обмірів ПІБ – поширена практика. Як правило, громадянам навіть не спадає на думку оскаржувати відповідну умову. Якщо площа квартири змінилася на метр-півтора, покупці зазвичай доплачують, визнаючи, що забудовники не ювеліри (а деякі громадяни навіть раді зайвому метру).
Але у Петербурзі були випадки, коли компанії серйозно відступали від проекту. Наприклад, ТОВ «ТД «Сігма» зводила 400-квартирний будинок на Рибальському пр., 17. У ході реалізації проекту вона змінила конструкцію фасаду.
Підсумкова площа багатьох квартир на кілька метрів перевищила вихідні показники, сума доплати сягала 300 000 рублів. Хтось погоджувався, хтось намагався сперечатися.
Але практика показує, що оскаржити доплату в суді (якщо є відповідний пункт у договорі) дуже складно. Звичайно, якщо площа квартири значно змінилася, можна спиратися на те, що інвестор істотно порушив умову угоди.
Це дозволить розірвати договір та стягнути внесені гроші з урахуванням неустойки. Але якщо потрібне житло, навряд чи громадянина влаштує така перспектива. «Заперечити дійсність обмірів ПІБ практично нереально», — підтверджує Тетяна Богданова, гендиректор ТОВ «Юридична фірма «Юр-Сіті».
Наразі суд визнав, що умова ДДУ про доплати незаконна. Сам собою цей випадок - не одиничний. Наприклад, раніше Росспоживнагляд штрафував компанію «Петрорест» за ті ж умови. Та навіть не намагалася подавати апеляційну скаргу, і говорити про прецедент було зарано. Нинішнє рішення встояло неодноразово, а це вже є тенденція.
У тій самій справі є інша цікава новела, пов'язана з акредитивом. Нагадаємо, що 214-ФЗ забороняє забудовникам приймати гроші (навіть як завдаток) до реєстрації ДДУ. Але візування угоди в Росреєстрі може затягнутися, і зрозуміло бажання будівельників отримати хоч якийсь аванс, щоб переконатися у серйозності намірів клієнта.
Єдина законна схема – акредитив (у цьому випадку гроші надходять на спеціальний рахунок у банку, і забудовник зможе їх забрати лише після реєстрації ДДУ).
Фірма «КВС-Кронштадт» пропонувала пайовикам «протягом п'яти днів з моменту підписання договору власним коштом і самотужки відкрити у погодженому із забудовником банку безвідкличний, покритий, оплачуваний без акцепту акредитив на користь забудовника».
У 214-ФЗ із цього приводу нічого не говориться. Росспоживнагляд вирішив, що цей пункт суперечить закону про захист споживачів. Суд погодився з цим аргументом. Компанія не має права нав'язувати пайовикам таку послугу (інша справа, якби фірма брала всі витрати на себе).
Багато опитаних забудовників не погоджуються з доводами Росспоживнагляду, але коментувати відмовляються (можливо, не хочуть зайвої уваги до своїх договорів). Натомість юристи, які опікуються захистом прав споживачів, задоволені нинішнім рішенням.
Думки експертів
Максим Жабін,
заступник директора компанії «ЛенРусБуд»:
— Рішення щодо обмірів мене дивує. Я не готовий коментувати юридичну частину, але є практика, що давно склалася, пов'язана з можливим перерахунком вартості житла. Не можна сказати, що щодо розміру квартир виникає дуже багато конфліктів. Похибки завжди існують, і вони передбачені навіть БНіП та ГОСТами.
Жоден забудовник не здасть будинок, що ідеально відповідає проекту. Є реальні умови будівництва. Але одна справа, якщо вам обіцяли квартиру 30 метрів, а вийшло 35, та інша – якщо йдеться про допустиму похибку в межах кількох відсотків.
Звичайно, компанії, які будують панельні будинки, тут мають додаткові переваги. Я не пам'ятаю, щоби у нас площа квартир відрізнялася більш ніж на 1,5% від проектних цифр.
Олег Островський,
співголова оргкомітету конкурсу «Довіра споживача» (екс-чиновник Комітету з будівництва СПб):
— Юристи Товариства споживачів СПб та ЛВ погоджуються з тим, що пункт про доплати за збільшення площі квартири (після контрольного обміру) є порушенням закону про захист прав споживачів.
Забудовник зобов'язаний збудувати багатоквартирний будинок та передати пайовику той об'єкт, який зазначений у укладеному договорі. Його підписання передує експертиза проекту та отримання дозволу на будівництво. Це означає, що всі параметри квартир затверджено. Контролювати їхнє дотримання, а відповідно й нести ризики, пов'язані з відхиленням, може і зобов'язаний лише забудовник, а не покупець.
А якщо громадянин не має можливості доплачувати сотні тисяч рублів? Адже він орієнтується на певну суму, яка може змінюватись лише за згодою сторін. І навіть якщо в договорі є пункт, який передбачає оплату, вважаю, що в цьому випадку застосовується перший пункт ст. 16 зазначеного закону, де йдеться, що «умови договору, що ущемляють права споживача…. визнаються недійсними».
Що стосується відкриття акредитива на користь забудовника (за умови, що гроші надходять на його рахунок виключно після пред'явлення банку оригіналу зареєстрованого ДДУ), така схема є цілком прийнятною, відповідає інтересам забудовника і водночас захищає права громадянина. І напевно, було б логічніше, якби витрати на відкриття рахунку лягали не лише на пайовиків, а й на інший бік.
Продовження огляду ви можете прочитати у наступному матеріалі
Відхилення фактичної площі від проектноїу квартирах, створених на підставі договорів пайової участі, є найпоширенішою підставою для зміни розміру фінансування, встановленого раніше таким договором.
Така зміна оформляється сторонами окремими угодоюі допускається лише у випадках, коли зміна ціни, а також умови та випадки такої зміни передбачені договором.
На практиці така зміна ціни, залежно від наявності відповідної умови, можлива в обидві сторони:
Водночас відмовитися від виконання договору в односторонньому порядку, на підставі відмови пайовика від здійснення доплати, забудовник не може. У разі внесення змін ціни договору, здійснюється шляхом звернення забудовника до суду(П. 2 ст. 452 ГК РФ). При цьому пайовик повинен враховувати, що:
На практиці, застосування цих норм цілком залежить від позиції судів з цього приводу, які здебільшого суперечливі, що найчастіше призводить до применшенню прав пайовиків.
Для розрахунку сум, що підлягають поверненню пайовику або доплаті забудовнику при відхиленні фактичної площі об'єкта пайового будівництва від проектної документації, враховуються значення проектної площі квартири, фактичної площі об'єкти, а також вартість 1 кв. м., встановлена положеннями договору.
Якщо така площа у договорі не вказана, то вона визначаєтьсяшляхом поділу початкової ціни договору на кількість квадратних метрів, визначених проектною документацією.
При цьому фактична квадратура визначається за передатним актом або на підставі технічної документації, виданої на підставі обмірювання проектно-інвентаризаційним бюро.
Для розрахунку суми, підлягає поверненню пайовикуслід використовувати формулу:
(проектна площа – фактична площа) × вартість квадратного метра.
Для розрахунку суми, підлягає доплаті забудовнику, використовується формула:
(фактична площа – проектна площа) × вартість квадратного метра.
М. уклав з ТОВ «ХХХ» договір участі у пайовому будівництві, за яким, при закінченні будівництва мав отримати квартиру, площею 50 кв. м., за яку він виплатив ціну 3,5 млн рублів. Після обмірювання ПІБ виявилося, що площа квартири становить 53 кв. м, виходячи з чого, ТОВ «ХХХ» вимагала з М. доплати за зайву площу, що передбачалося договором. Розмір доплати розраховувався виходячи із вартості 1 кв. м, яка становила 70 тис. нар. (3,5 млн./50 кв.м). Різниця площ становила 3 кв. м, через що, розмір доплати становив 210 тис. н. (70 тис. р. × 3 кв.м).
Судова практика щодо спорів між учасниками пайового будівництва та забудовниками, що виникають внаслідок зайвої або недостатньої квадратурою досить суперечлива. У цьому відмінності у праві застосуванні простежуються як між судами різної юрисдикції, а й між судовими органами різних інстанцій, що пов'язано з відсутністю регулювання ДДУ в Цивільному кодексі РФ.
Незважаючи на це, багато в чому суди також солідарні. Так, практично у всіх випадках вирішення спорів, суди відштовхуються від того, що пайовики не мають можливості впливати на хід будівництва, приймаючи при цьому квадратуру як основну споживчу характеристику об'єкта будівництва.
Грунтуючись на цьому, безліч судових рішень направлено на відновлення порушених правпайовиків.
Основні висновки із судової практики:
Як встановлено, розбіжності у фактичній та проектній площі об'єкта пайового будівництва стають однією з найпоширеніших причин зміни ціни ДДУ, що сплачується пайовиком. Така зміна, як правило, здійснюється не на користь пайовиків. При цьому законодавство про захист прав споживачів, яке стоїть на варті їхніх прав, на практиці не застосовується.
Зважаючи на сказане, єдиним дієвим способом запобігання додатковим «поборам» та іншим елементам захисту пайовиків є грамотна оцінка всіх ризиків та професійний підхід до формулювання умов договору.
Доплата забудовнику вартості квартири
Чи може забудовник вимагати доплати за зайву площу, якщо різниця між фактичною та проектною площею становить 0,9 кв. м?
Придбати у власність квартиру можна будь-якої площі. Вибір обмежений лише фінансовими можливостями покупця.
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:
ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Однак не варто забувати і про те, що деякі з комунальних послуг прив'язані саме до площі приміщення.
Це означає, що надлишки житлової площі можуть впливати на нарахування квартплати.
Квартплата розраховується відповідно до чинних тарифів. Вони встановлюються органами виконавчої влади, до компетенції яких належить даний вид діяльності.
регулярно переглядаються, як правило, у бік збільшення.
У низці регіонів, наприклад, у Москві, з урахуванням можливостей місцевого бюджету встановлюються знижені з допомогою дотацій тарифи.
Всі рядки можна розділити на дві більше групи:
До комунальних послуг прийнято відносити такі, як:
За них споживачі платять переважно за показаннями приладів обліку, тобто лічильників. Або ж за чинними нормативами, якщо лічильників наразі не встановлено.
При цьому такі послуги, як газ, вода та її відведення, прив'язані до кількості користувачів.
А ось за опалення доводиться платити, виходячи із площі квартири. Проте кількість мешканців у квартирі не враховується.
Їхня оплата, за винятком останнього, провадиться в залежності від площі квартири, що належить власнику.
Для наймачів муніципальних квартир за договорами найму соціального бізнесу діють ті ж правила.
Як уже згадувалося, у низці регіонів місцевий бюджет дотує комунальні витрати громадян, зменшуючи цим підсумкове значення у квитанціях на квартплату. Але така щедрість має межі. Зменшити витрати можна лише на житло певної площі.
Існують певні соціальні норми надання житла.
Під час укладання договорів соцнайму саме за ними підбираються квартири для малозабезпечених сімей:
Для нарахування квартплати використовують ці норми, які можуть бути збільшені місцевою владою. Наприклад, у Москві додається по 7 кв. на людину.
При цьому дія нормативів поширюється не лише на наймачів соціального житла, а й на тих власників, хто зареєстрований у своїй квартирі.
На площу, рівну соціальній нормі, поширюються всі дотації, передбачені для квартплати. Все, що виходить за її межі, оплачується за дійсними тарифами, тобто суттєво вищим.
Враховується так звана загальна площа, за винятком:
Причому для власників квартир, які спочатку оплачують усі комунальні послуги, а також утримання та ремонт будинку за реальними розцінками, соціальні норми не мають значення.
А підвищення тарифів за «зайву» житлову площу не допускається.
При визначенні того, чи є надлишки площі житлового приміщення для нарахування квартплати, враховуються лише зареєстровані за всіма правилами громадяни.
Гості чи тимчасові мешканці ніяк на підсумкові розрахунки не впливають. Не має значення і вік мешкаючих.
Квартплату з урахуванням місцевих дотацій або наявних у власників квартири пільг буде нараховано на соціальну норму, що діє в даному регіоні (але не менше встановленої законом).
Різниця між фактичною площею квартири та соціальною нормою оплачується у розмірі 100%. Що практично може означати збільшення вартості послуг до 2-2,5 раз.
Це стосується насамперед опалення, оскільки теплолічильники встановлені далеко не скрізь, тому більшість населення платить за опалювальну площу. Також від метражу залежать витрати на ремонт та утримання будинку та його спільного майна, включаючи управління.
Однак, не всі громадяни, які мають право на дотації або пільги зобов'язані «надлишки» житлоплощі, що їм належать, оплачувати повністю.
Із загального правила є низка винятків, що насамперед стосуються соціально незахищених верств.
Від стовідсоткової оплати комунальних послуг та внесків за утримання житла звільняються:
Ці обмеження стосуються лише тих послуг, вартість яких залежить від площі квартири.
Якщо оплата провадиться або прив'язана до зареєстрованих у квартирі мешканців, то за відсутності пільг вона проводиться завжди в повному розмірі.
Розглянемо питання, які часто ставлять власники зайвих квадратів.
Усі пільги та дотації, що надаються громадянам на оплату житлово-комунальних послуг, поширюються лише на так звану соціальну норму.
Все, що перевищує 33 кв. на одну особу (+7 кв.м. на кожну наступну), оплачується вже за реальною вартістю послуг.
Пенсіонери, у тому числі військові, звільняються від обов'язку оплачувати надлишки житлоплощі тільки в тому випадку, якщо вони проживають на самоті або їхня родина складається тільки з пенсіонерів.
Те саме правило діє і якщо на утриманні пенсіонерів є онуки, що не досягли 16 років, або інші родичі.
В усіх інших випадках сім'ї з пенсіонерами поширюються загальні правила оплати житла.
Якщо прописаний у квартирі власник вже оплачує комунальні послуги за їхньою фактичною вартістю, то поняття «надлишки житлової площі» в даному випадку не застосовується.
Погодьтеся приємно купити два черевики за ціною однієї пари. Ще приємніше отримати якийсь подарунок до покупки, на зразок чайної ложки до пачки чаю або упаковки презервативів до букету квітів та коробки Рафаело. При покупці квартири певної площі отримати додатково кілька квадратних метрів теж має бути приємно. Такий собі комплімент від шефа. Але за цей подарунок, на жаль, просять заплатити. Наполегливо просять і багато хто погоджується. По суті, вимога забудовника за договором пайової участі в будівництві про доплату за додаткові квадратні метри, що виявилися при обмірі БТІ, це пряме порушення чинного законодавства про захист прав споживачів. Однак це порушення, по-перше, стало усталеною практикою, а по-друге, воно стає нормою і багато, навіть юристи-практики, не бачать у ньому порушення. Обґрунтування просте, як дві копійки: Свобода договору. Покупець, укладаючи договір, добровільно покладає він обов'язок доплатити за додаткові метри. Аналогічно і з поверненням коштів забудовником. Якщо його (вимогу про доплату) визнають недійсним, то вийде, що Покупець, чия квартира буде більшою площею, за фактом безкоштовно отримає цю позитивну різницю в метрах. Аналогічно із Забудовником: якщо "на виході" квартира буде меншою площею, то Покупець фактично буде обдурений на гроші. Начебто все логічно, але монети в дві копійки немає. Укладаючи договір пайової участі (ДДУ) сторони визначають його істотні умови, у тому числі ціну договору та опис об'єкта — квартири (найменування, розташування, площа, проектна документація). Забудовник зобов'язується передати покупцеві квартиру, що відповідає обумовленим у договорі та проектній документації умовам. При цьому сторони мають виконувати свої зобов'язання сумлінно. Забудовник це організація, яка професійно займається будівництвом житлових будинків. Професійно! Це важливо. Покупець (споживач) професіоналом не є. Це ще важливіше. І саме тому права споживача захищені Законом про захист прав споживачів та Законом про пайове будівництво. Будівництво об'єкта, контроль за ним і тому подібне здійснюється забудовником, на якому, по-перше, лежить обов'язок передати об'єкт відповідній проектній площі, а по-друге, лежить підприємницький ризик невідповідності площі збудованого об'єкта проекту. Споживач неспроможна ні вплинути, ні проконтролювати відповідність площі квартири проекту. У розбіжності площ точно немає і може бути провини споживача. А ось вина забудовника очевидно присутня. І чому за недоліки у роботі забудовника та за підприємницькі ризики, які лежать на забудовнику, має сплачувати споживач? Споживач не повинен за них платити. Наведу кілька прикладів із життя. На молзаводі припустилися помилки і замість молока з жирністю 1,5% розфасували молоко жирністю 3.2%. За цю помилку покупцям платити не доводиться. Браковану партію або утилізують, або пустять у продаж під виглядом 1.5%, сподіваючись, що ніхто не помітить різниці. Останній варіант менш ймовірний. Другий приклад. Дівчина з точеною фігурою 42 розміри замовила пошиття вечірньої сукні та отримала його 48 розмірів. Але чомусь кравець замість вимоги доплатити за зайву тканину обіцяє все переробити та скинути ціну? Строго кажучи, у нашому контексті квартира від сукні нічим не відрізняється. Квартира має відповідати умовам договору та проектної документації. Відступ від умов договору свідчить про невідповідність якості об'єкта пайового будівництва. А для неякісних квартир Законом про пайове будівництво є стаття 7, де зазначено права споживача (учасника ДДУ) щодо недоліків об'єкта ДДУ: вимагати безоплатного усунення недоліків у розумний термін; пропорційного зменшення ціни договору; відшкодування своїх витрат на усунення недоліків відмовитися від виконання договору та вимагати від забудовника повернення коштів та сплати відсотків. Але всі ці права передбачені на випадок, якщо об'єкт пайового будівництва побудований (створений) забудовником з відступами від умов договору та (або) обов'язкових вимог, що призвели до погіршення якості такого об'єкта, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання. На випадки збільшення площі квартири ці положення складно поширити (я не стверджую, що неможливо; за певних умов... та під гарну закуску...). При цьому Закон не містить жодної норми, яка надає забудовнику право вимагати від споживача доплати за зайві квадратні метри. Така вимога не може бути заснована на законі. Тут мій знайомий юрист будівельної компанії зазвичай вказує на статтю 5 Закону про пайове будівництво. Мовляв, ціна договору може бути визначена як добуток ціни одиниці загальної площі та відповідної загальної площі. Так, але мухи окремо, котлети окремо. Ціна квадратного метра в цьому випадку не змінюється, змінюється саме площа. А на таке ця стаття не розрахована. Тому повторюся, подібна вимога забудовника не ґрунтується на законі. Але чи може вона ґрунтуватися на договорі. Сторони вільні щодо умов договору. Забудовник може встановити у договорі будь-які умови, а споживач може ними погодитися (Змінити? Навряд. Але погодитися може). Це розуміється багатьма юристами як свобода договору. Однак ця свобода має обмеження у вигляді горезвісного Закону про пайову участь та статті 16 Закону про захист прав споживачів про недійсність умов договору, що обмежують права споживача. Ще однією перешкодою до безмежної свободи договору є статті 8 та 12 Закону про захист прав споживачів про відповідальність за ненадання інформації. Так багато статей в одному абзаці, що стає нудно. Наведу приклад. Московське УФАС Росії 19 жовтня 2016 р. спіймало ТОВ «Буд Вест» на введенні учасників ДДУ в оману щодо умов та процедури придбання квартир у власність. Схема звична: збудували будинок, обміряли, з кожного пайовика попросили доплатити за зайві квадратні метри (показник від 0,3 до 17,15 м2), що суттєво вплинуло на вартість квартир. Далі події розвивалися незвично: пайовик звернувся до ФАС із проханням розібратися, і перевірка показала, що загальна площа не збільшилася, а навіть трохи зменшилася. У результаті забудовника попросили не порушувати закон: передати квартири учасникам пайового будівництва за вартістю, спочатку вказаною в договорі, без дотримання обов'язкової умови про укладення договору з організацією, що управляє, ТОВ «Бест Сервіс»; повернути учасникам пайового будівництва оплаченої різниці між первісною вартістю квартири (згідно з договором участі в пайовому будівництві) та уточненою вартістю квартири після завершення будівництва у разі, якщо така різниця була оплачена. Скажете, приклад не вдалий. Тут забудовник обдурив покупців, намалював неіснуючі квадратні метри. Не зовсім так. Окремо площі квартир можуть збільшитись, а загальна площа навпаки зменшиться. Як це відбувається, поясню трохи згодом на іншому прикладі. Головне, що ФАС поставила забудовника на місце, глянувши на весь об'єкт пайового будівництва, а не на окремих пайовиків. Окремо пайовиків прийнято вважати такими собі мурахами, які можуть тягнути на собі непосильну ношу (це я в основному про побори банкірів, страховиків, агентів та інших), не шумлять (а якщо і шумлять, то нечутно), до того ж мурахи можна роздавити і ніхто не помітить. Однак іноді суди та контролюючі органи все ж таки звертають увагу на надмірну жадібність забудовників і згадують про Закон. Дещо раніше я вказував про невідповідність квартири умовам договору та про статтю 7 Закону про пайове будівництво щодо гарантій якості об'єкта ДДУ. Невідповідність площі квартири наочно свідчить про невідповідність якості квартири умовам договору, вимогам проектної документації, а також будівельним нормам та правилам. Отже, невідповідність площі квартири (як у меншу, так і більшу сторону) свідчить про порушення прав споживача (Учасника ДДУ). Позиція забудовників, мовляв будували, ми будували, нарешті побудували, поміряли і ось так вийшло. Трохи наївна, вам не здається? У випадку з ТОВ «Бест Сервіс» показовим є саме те, що звернули увагу на загальну площу будинку. Вона трохи змінилася в меншу сторону, при цьому площа кожної квартири збільшилася в середньому на 14 метрів, а отже загальна площа будинку мала б збільшитися майже на 1000 квадратних метрів. Проект не змінювався. Як таке могло статися? Тут варто навести ще один приклад. Рішенням Промислового районного суду м. Ставрополя від 08 липня 2013 року було задоволено позов споживача про визнання незаконним вимоги про доплату учасником пайового будівництва за збільшення загальної площі квартири на 6,3 кв.м та стягнення із забудовника ТОВ «СтройГрад» коштів у рахунок відшкодування витрат на усунення недоліків якості об'єкта пайової участі у будівництві, неустойки за порушення термінів передачі пайовику об'єкта пайової участі у будівництві, компенсації моральної шкоди та судових витрат. Як так!? Площа квартири збільшилася, а він платити відмовляється та ще й гроші за якісь недоліки вимагає! У цьому випадку споживач, а за ним і суд звернули увагу, звідки беруться зайві квадратні метри. У випадку з ТОВ «Стройград» забудовником була виконана заміна стінового заповнення з цегли - на заповнення з газобетонних блоків товщиною 200 мм з подальшим утепленням із полістиролу товщиною 50 мм. Тобто товщина стін була значно зменшена до 250 мм, із запроектованих 380 мм та 580 мм, що безумовно позначиться в подальшому і на теплоізоляції квартири. Оскільки збільшення площі квартири безпосередньо пов'язане з незаконними діями відповідача щодо зміни матеріалів, конфігурації та товщини стін, які не були погоджені, суд визнав вимогу відповідача про доплату не законною. Цей випадок наочно демонструє природу виникнення зайвих квадратних метрів у новобудові. При цьому забудовнику зовсім необов'язково змінювати матеріали та вдвічі зменшувати товщину стін. Як правило, вони все ж таки скромніше діють. Навіть без команди директора виконроб на будівництві завжди знає як і на чому можна заощадити. Крім виконробів з економістів на будівництві вистачає: постачальник, лічильник, майстер ділянки. Трохи вище кар'єрними сходами стоять керівники, яким позаріз потрібні будматеріали на будівництво свого будиночка, дачки, гаражика. Загалом доводиться економити. Бетонні стіни можна на сантиметр-другий тонше зробити, штукатурити в підлогу шару або суто символічно або взагалі без штукатурки (ще кілька сантиметрів економимо), стяжку підлоги заллємо аби як (покупець потім все одно свої підлоги робити буде, вирівнювати, піднімати), стелі і так зійде (покупець буде радий побачити високі стелі) теплоізоляція по-мінімуму. Можна довго перераховувати, на чому забудовник може виграти зайві сантиметри. При обмірі БТІ ці сантиметри складаються зайві квадратні метри. А зайві метри виливаються на вимогу про доплату. Ось тільки це нахабство забудовників абсолютно не виправдане. По-перше, ці метри складаються з недоліків, та часом незначних але недоліків у товщині стін (а це теплоізоляція і міцність), як обробка (а це витрати споживача). По-друге, ці квадратні метри, складені із сантиметрів, швидко пропадають, варто покупцеві зробити у квартирі ремонт. Тобто після того, як цей напівфабрикат буде приведений у стан, придатний для життя, зайві сантиметри пропадуть, і квартира отримає проектну площу, а може й менше стане. Можна ще згадати про маніпуляції з балконами та лоджіями. Але це трохи інша історія. Таку кмітливість виявляють забудовники, що дивуєшся. Ех, цю енергію б та в мирних цілях ...! Але повернемось до доплати за зайві квадратні метри. Вимога про таку доплату не ґрунтується на законі, але вказується в договорах пайової участі. Часто пайовикам пропонують укласти додаткову угоду про таку доплату. І пайовики такі додаткові угоди та договори підписують, а потім на підставі їх доплачують. Так, так, ця доплата провадиться саме на підставі відповідних умов договору. Мовляв, споживач погодився — отже, має заплатити. Якщо споживач не погоджується підписувати таку додаткову угоду про доплату за зайві метри, він за них і не доплачує. Забудовник у подібних випадках зазвичай воліють не зв'язуватися з грамотними пайовиками і задовольняються зборами з інших менш грамотних приголосних на все. Колгосп справа добровільна. А як бути тим, хто під час укладання ДДУ недодивився та й повірив забудовнику на слово? Як бути тим, хто має в ДДУ пункт про перерахунок ціни у разі розходження площі квартири? Тут просто надіслати забудовника з його вимогами за відомою адресою не вийде. Доведеться звертатися до суду та вимагати визнати такий пункт недійсним із посиланням на ту саму статтю 16 Закону про захист прав споживачів. Також можна заявити вимогу про зменшення покупної ціни або про відшкодування майбутніх витрат на ремонт квартири — штукатурити стіни до проектних розмірів доведеться покупцеві. Робити це за свої досить невигідно; штукатурка грошей коштує, та й штукатури нині за пляшку горілки не працюватимуть. Гроші від забудовника будуть дуже доречними. У моїй практиці були такі випадки, і споживачі дуже побоювалися за свої квартири. Адже забудовник ставить ультимативну вимогу: "Поки не доплатите за додаткові квадратні метри, квартиру не отримаєте". Налякав їжака голою жоп@ю! Стаття 6 Закону про пайове будівництво чітко говорить, у разі порушення передбаченого договором терміну передачі об'єкта пайового будівництва забудовник сплачує учаснику пайового будівництва неустойку (пені) у розмірі однієї триста ставки рефінансування від ціни договору за кожен день прострочення. Якщо учасником пайового будівництва є громадянин, передбачена справжньою частиною, неустойка (пені) сплачується забудовником у подвійному розмірі. Так що, поки забудовник ультимативно виробляється, а ви з ним судитеся, неустойка зростає. Відповідно до ст. 4 ФЗ «Про захист прав споживача» продавець (виконавець) зобов'язаний передати споживачеві товар (виконати роботу, надати послугу), якість якого відповідає договору. Статтею 469 ЦК України передбачено, що продавець зобов'язаний передати покупцю товар, якість якого відповідає договору купівлі-продажу. Крім того, відповідно до п. 1 ст. 7 ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів», забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва, якість якого відповідає умовам договору, вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам. Список правових норм, які у подібних ситуаціях споживачів, можна продовжувати ще досить довго. Приємним бонусом у суперечці із забудовником напевно буде ч. 6 ст. 13 Закону РФ «Про захист прав споживачів», про стягнення із забудовника на користь споживача штрафу, за недотримання у добровільному порядку вимог споживача у розмірі 50% від присудженої суми. Підсумовуючи, наголошу, що зайві квадратні метри, за які забудовник просить доплатити, не мають нічого спільного з подарунками, бонусами. Їх не можна назвати приємним придбанням. Це обман, дуже неприємний обман. Вимога про доплату за квартиру, побудовану з порушенням проектної документації, не може бути ґрунтується на Законі. А встановлення у договорі такої вимоги є недійсним. На жаль, самі споживачі (пайовики) розбалували забудовників та сформували цю порочну практику повсюдного безкарного обману споживачів. Адже з мовчазної згоди споживачів ці доплати за зайві квадратні метри стають нормою. Не варто миритися із порушенням своїх прав. Не треба платити за чужі помилки та ризики. Дуже шкідливо заохочувати обман та відверте шахрайство. Якщо ви збираєтеся стати учасником пайового будівництва або вже зіткнулися з вимогою про доплату за зайві квадратні метри, не полінуйтеся та зверніться до юриста. Проконсультуйтесь. Покірно погоджуючись на все, що пропонує забудовник, Ви ризикуєте втратити набагато більше грошей, часу та нервів. Закон ревно захищає права споживачів. Але з тими, хто самостійно риє собі яму, не дивлячись підписуючи договір чи додаткові угоди, Закон безсилий.
