A reparação da fachada de um edifício de apartamentos pode ser condicionalmente equiparada à recuperação da fachada do edifício, a sua fachada frontal, que será utilizada para avaliar o estado do edifício e com que competência a sociedade gestora cumpre as suas obrigações de manutenção e funcionamento dos o estoque habitacional.
A restauração da aparência original da parede frontal de um prédio de apartamentos pode ser realizada de acordo com dois esquemas:
Neste último caso, é bastante difícil chamar o procedimento de lamber e tingir a parede da fachada de reparo, mas há um certo sentido na renovação cosmética da fachada. Em vez de esperar anos para concluir uma grande reforma em um determinado prédio, faz sentido reparar pequenas rachaduras e pintar a superfície para tentar preservar a beleza e a grandeza de um prédio de apartamentos.
Na verdade, não se trata nem de um reparo, mas da aplicação de revestimentos protetores que evitam processos muito desagradáveis de destruição das paredes da fachada. E embora os construtores profissionais não gostem particularmente de reparos cosméticos e atuais das paredes do edifício, essa restauração permite resolver três problemas muito difíceis:
Reparos cosméticos ou atuais não são projetados para restauração profunda ou restauração completa de elementos estruturais de parede. Na maioria das vezes, o procedimento de restauração da fachada se resume a esfregar rachaduras e pequenas áreas com material derramado com argamassa de cimento-mastique. Mas mesmo aplicando um revestimento protetor, pintar a fachada pode interromper significativamente a penetração de umidade e danos causados pelo gelo nos elementos estruturais da fachada de um prédio de apartamentos.
Particularmente relevante é a redecoração da fachada de edifícios de apartamentos localizados na cidade nas proximidades de instalações industriais ou de energia. O aumento da acidez da precipitação aumenta o processo de destruição da fachada, de modo que os moradores da casa, como regra, não perdem a oportunidade de fazer uma renovação cosmética das paredes sem esperar uma grande reforma.
A principal medida tecnológica, com a qual é possível restaurar e restaurar a fachada do edifício, continua sendo a reforma da fachada de um prédio de apartamentos. Esta não é uma receita universal para fazer um novo arranha-céu de uma velha casa de 30 anos, mas uma restauração de um caráter capital pode prolongar muito a vida útil em dez anos.
A revisão deve ser diferenciada da reconstrução, pois não há alterações significativas na aparência da fachada com base nos resultados do trabalho, e isso é proibido. A reestruturação da fachada ou a construção de pisos adicionais, sótãos suspensos, complexos de varandas em várias linhas não estão incluídos nas tarefas de revisão.
O início do trabalho e o escopo de preparação devem ser formulados na documentação de projeto e produção e no mapa tecnológico. O procedimento padrão é a instalação de dispositivos de trabalho, andaimes, berços suspensos.
Na próxima etapa, a fachada do prédio é coberta com uma malha e, se necessário, com uma película protetora que impede a entrada de água nas instalações.
Uma lista indicativa de procedimentos tecnológicos a que a fachada de um edifício de apartamentos pode estar sujeita limita-se à seguinte lista:
Os trabalhos são realizados na ordem em que estão listados, conforme determinam os documentos normativos e o bom senso. É impossível prosseguir para uma nova etapa de pintura até que todos os procedimentos “sujos” que podem estragar a aparência da fachada em caso de violação acidental da tecnologia de instalação tenham sido concluídos.
A renovação da fachada não parece uma etapa tão importante de todo o projeto de trabalho de capital, mas às vezes são problemas com a parede frontal de um prédio de apartamentos que causam o início de uma grande reforma nesta instalação em particular.
Pode haver vários motivos, aqui estão alguns deles:
Quaisquer mudanças maciças no revestimento da parede da fachada indicam a presença de encolhimento ou deformação da estrutura do edifício, por isso é melhor não atrasar a revisão.
A realização de obras de reforço da fachada tem especificidades e características próprias. Por exemplo, para um prédio de apartamentos de tijolos, pode ser fornecida a remoção completa do gesso da pedra de alvenaria. Na maioria das vezes, essa decisão é tomada no caso de grandes rachaduras e descascamento da camada de gesso de uma base de tijolo ou concreto.
Pequenas rachaduras são preenchidas com massas de polímero, em locais de grande colapso de tijolos, uma parte da alvenaria é cortada, que é colocada com uma nova pedra. Antes de colocar uma nova camada, as paredes devem ser preparadas e em locais onde a água flui - hidrofobização adicional usando GKZH-10, 11 composições.
As partes salientes do reforço de suporte de varandas, marquises, marquises são limpas de ferrugem, preparadas e pintadas. Se o metal estiver enferrujado em mais de 10%, a viga é cortada, construída e escaldada por soldagem elétrica.
É dada especial atenção à calafetagem das juntas entre os painéis dos prédios de apartamentos. Durante a revisão, as juntas da fachada são completamente liberadas de selante, preenchidas com fibra de resina ou estopa, selante e vedação de cimento. O arnês de vedação deve ser colocado com uma deformação na faixa de 30-40%.
Para proteger as paredes, painéis de revestimento, gesso úmido ou pintura comum com compostos à prova de intempéries são mais usados. Ao mesmo tempo, as Regras Gosstroy proíbem o uso de tintas que não deixam passar o vapor de água em vez de composições "respiradoras". A superfície das fachadas deve ser pintada de acordo com o índice de cores indicado no passaporte para o edifício de vários apartamentos. A mudança arbitrária de esquemas de cores do edifício não é permitida.
O reparo da fachada de um prédio de apartamentos requer uma abordagem equilibrada. Considerando o fato de que a maioria dos problemas e defeitos estão escondidos sob a decoração da parede, ao planejar uma redecoração, você precisa estar preparado para o fato de que problemas sérios podem ser encontrados no processo e será necessário um nível mais profundo de trabalho, até uma grande reforma. Portanto, as etapas preparatórias em um prédio de apartamentos são sempre realizadas com a participação de especialistas e especialistas.
Para iniciar ações, você precisa enviar uma apelação endereçada ao diretor da organização. A carta deve justificar a necessidade de melhoria dos elementos exteriores do edifício.
Muitos atos jurídicos de diferente força legal regulam os direitos e obrigações dos proprietários de apartamentos e sociedades gestoras.
As medidas organizacionais para a implementação de grandes reparos estão listadas na Lei Federal nº 271-FZ no Código de Habitação da Federação Russa de 25 de dezembro de 2012. De acordo com este documento, as entidades constituintes da Federação Russa fornecem diferentes maneiras de financiar reparos de capital.
Deve também ter em conta as disposições dos seguintes atos jurídicos:
Estes documentos destinam-se a regular a interação entre proprietários de apartamentos e autoridades regionais. Assim, o Decreto Governamental nº 615 indica quais obras estão incluídas na revisão, define obrigações e responsabilidades para sua implementação.
As autoridades territoriais são incumbidas de funções de organização e controle. Os proprietários são obrigados a levantar fundos para pagar pela obra.
Existem dois tipos de reparos: corrente e capital. A primeira inclui um conjunto de trabalhos que visam não a restauração em grande escala e a manutenção do estado dos revestimentos exteriores das paredes. Como regra, medidas cosméticas são realizadas para isso:
O reparo atual significa eliminação rápida de pequenos problemas, substituição de elementos defeituosos do sistema de engenharia. A atenção e eficiência da organização gestora e dos moradores são fatores-chave que ajudarão a economizar significativamente em grandes reparos no futuro.
Na maioria dos casos, a destruição da fachada é visível a olho nu, mas uma inspeção visual completa é realizada por uma comissão com a participação de especialistas, funcionários da empresa de gerenciamento e moradores do MKD. Se estamos falando de uma grande reforma, os representantes do operador regional estão envolvidos. Estudos instrumentais são necessários para identificar deficiências ocultas.
Sinais óbvios que indicam a necessidade de restaurar a fachada:
Em caso de detecção dos sinais acima, os trabalhos de reparo devem ser iniciados o mais rápido possível.
Saiba mais sobre qual gama de trabalho está incluída.
Reparos em grande escala são realizados em determinados intervalos de tempo. Sua frequência é estabelecida levando em consideração as peculiaridades do funcionamento técnico de um edifício residencial. Por exemplo, em condições de geada constante, o reparo de fundações como componente estrutural básico deve ser realizado pelo menos a cada 10 anos, enquanto na Rússia central, na ausência de fatores destrutivos extremos, esses trabalhos são planejados uma vez a cada 25 anos.
A frequência exata da revisão da fachada não é definida pelo legislador. Por exemplo, a Seção 9 do Código de Habitação da Federação Russa, que discute detalhadamente as questões de grandes reparos, nem indica o prazo aproximado após o qual certas obras devem ser realizadas.
Ao planejar o trabalho de reparo, você deve se concentrar nos GOSTs para determinados materiais, estude as instruções que regem os diferentes tipos de trabalho.
Portanto, a frequência de revisão de fachada para cada MKD é individual. Isso também decorre da Seção 1.7. Instruções sobre o procedimento para o desenvolvimento, aprovação e elaboração de estimativas de projeto para a reforma de edifícios residenciais, aprovado pelo Decreto Gosstroy nº 79 de 17 de dezembro de 1999.
Revisão da fachada
Embora a revisão geralmente seja realizada conforme o planejado, às vezes pode ser necessária mais cedo. Se os proprietários acreditam que os elementos da casa precisam de restauração imediata, não é necessário esperar a data de vencimento.
Muitas vezes, neste caso, há um problema de financiamento. Além das contribuições obrigatórias já aprovadas (artigo 189 da LC), serão necessários investimentos adicionais para trabalhos não programados.
Nesta situação, o ajuste de pagamentos é fornecido. Isso significa que, por um determinado período de tempo, os inquilinos que investiram em reparos adicionais estarão isentos de contribuições.
Além disso, será necessário o desenvolvimento de documentação de projeto e estimativa. Para fazer isso, é melhor entrar em contato com o Reino Unido. Ela interage em nome dos moradores com as autoridades locais e o operador regional.
Decidindo sobre uma revisão não programada
O processo de tomada de decisão sobre reparos extraordinários pode ser dividido nas seguintes etapas:
- Apelo dos moradores da casa ao Código Penal com a iniciativa de realizar uma grande reforma da fachada.
- Inspeção visual da casa por especialistas.
- Discussão de novas ordens relativas à realização de exames complementares.
- Elaboração de estimativas.
Os moradores de MKD podem solicitar à empresa gestora a reparação da fachada antes mesmo do prazo para a obra prevista.
Para iniciar um reparo antecipado, os proprietários de apartamentos no MKD precisam formar uma empresa coletiva. Como segue da Parte 7 do art. 189 do Código de Habitação da Federação Russa, será possível satisfazer o pedido dos residentes se houver uma quantia suficiente por conta da casa.
Se houver poucos fundos, os proprietários têm o direito de convocar uma assembleia geral e discutir a possibilidade de obter um empréstimo ou empréstimo em alguma instituição financeira.
Ao apresentar um pedido ao Código Penal, devem ser anexadas evidências da necessidade de uma reforma de fachada: fotografias, materiais de vídeo, pareceres de especialistas.
Inspeção da fachada e elaboração de ato sobre a necessidade de trabalho
A inspeção da fachada da casa é realizada por especialistas. Seu objetivo é garantir que a revisão inicial seja necessária. As conclusões são registradas em ato separado.
Os funcionários da empresa de gestão identificam defeitos e os motivos de sua ocorrência, compilam uma lista de trabalhos para reparar a fachada de tijolos de um prédio de apartamentos. Durante a vistoria, é analisado o processo de operação e manutenção das instalações residenciais. Isso permite que você certifique-se de que os requisitos do art. 17 LCD RF.
A comissão está inspecionando a propriedade. Seus membros elegem os funcionários do MA e pelo menos um representante do Conselho MKD. Os detalhes da inspeção são estabelecidos na cláusula II do Decreto do Gosstroy da Federação Russa de 27 de setembro de 2003 N 170. O procedimento consiste em 3 etapas principais:
- Inspeção da casa.
- Elaboração de um ato.
- Criação de uma lista de atividades necessárias.
Para estudar os componentes individuais dos sistemas de comunicação, pode ser necessária a participação de um especialista especializado. Nesse caso, os funcionários da administração ou empresa contratante estão envolvidos.
Plano de Trabalho de Recuperação
De acordo com a lei, os reparos devem ser realizados de acordo com o plano. Se necessário, é feito um orçamento para o reparo do porão, varanda e outras seções do edifício residencial.
A escolha das medidas depende das características das áreas problemáticas, do grau de desgaste das utilidades e dos componentes estruturais.
A sociedade gestora elabora um plano, ou o conselho de inquilinos acorda uma lista pronta de obras ou é aprovada em assembleia geral de proprietários de apartamentos. Depois disso, o Código Penal determina o momento da reparação.
Um ponto importante é a elaboração de uma estimativa do custo de revisão.
Este dever é atribuído à pessoa autorizada. Os proprietários de apartamentos no MKD tomam uma decisão sobre a reforma da fachada por sugestão da pessoa que administra a casa, do operador regional ou por iniciativa própria.
A estimativa para a reparação da zona cega, ralo e outros elementos é o cálculo dos custos necessários à obra.
Aprovação dos termos de trabalho em reunião de moradores
A Assembleia Geral de Inquilinos (OSZH) MKD é o órgão dirigente da casa. As principais etapas da organização e realização de uma reunião:
- Definição de um iniciador.
- Elaboração de documentos.
- Informando sobre o OSZh.
- Realização de um evento a tempo inteiro, a tempo parcial ou a tempo parcial.
- Registro dos resultados da votação.
- Notificação dos resultados da reunião de proprietários e interessados.
- Apresentação de documentos à autoridade de supervisão de habitação.
Quando se trata de determinar o momento da reforma da fachada, os profissionais são convidados para o evento, que estimarão quanto tempo levará para restaurar as laterais externas do MKD. Levando em conta suas recomendações, os moradores da casa expressam sua opinião e depois votam.
O que está incluído na revisão da fachada do MKD
Antes de discutir o que está incluído na reforma da fachada de um prédio de apartamentos, deve-se reconhecer que não é fácil encontrar uma única lista de ações, porque tudo depende da situação específica. Em um caso, o grau de destruição da superfície é baixo, no outro atinge um ponto crítico.
Como diferentes materiais podem ser usados para terminar as paredes externas, isso afeta a tecnologia de revisão da fachada MKD. Além disso, a estimativa também será muito diferente.
Embora não existam planos de trabalho absolutamente idênticos, há uma lista aproximada do que está incluído no reparo da fachada durante a reforma de prédios de apartamentos:
- Limpeza do revestimento de poeira, gesso, cal ou materiais de pintura.
- Selagem de costuras, seu calor e impermeabilização.
- Reboco de paredes, aplicação de massa, primer.
- Revestir as paredes com agentes repelentes de água.
- Reparação e substituição de componentes individuais do sistema de drenagem.
Especialistas formam itens adicionais desta lista levando em consideração as condições de trabalho.
Estágio preparatório
Para realizar o trabalho de restauração, a superfície deve ser preparada. Esta etapa afeta significativamente o resultado final.
O trabalho preparatório inclui as seguintes atividades:
- Limpando as paredes do revestimento antigo, removendo a sujeira.
- Instalação ou substituição de isolamentos hídricos e térmicos.
- Primário de paredes com meios especiais para garantir uma melhor aderência à camada decorativa.
- Reboco de paredes para pintura ou acabamento do revestimento com sistemas de tapume.
- Restauração de redes de engenharia.
O trabalho preparatório também pode incluir ações destinadas a criar condições de trabalho ideais.
Como é feito o isolamento de fachadas?
O isolamento de um edifício é uma das etapas de reparo mais difíceis e caras. Como regra, um dos dois tipos de fachada é usado:
- gesso (molhado);
- ventilado (articulado).
A fachada de gesso é composta por três camadas: isolamento, malha de reforço e acabamento com gesso. Esta opção é versátil e confiável, mas requer muito trabalho e tempo. O acabamento é realizado apenas em temperaturas positivas e com bom tempo. A vida útil de uma fachada "molhada" é de 20 a 30 anos.
O tipo ventilado é mais popular do que o tipo de gesso. Nesse caso, o primeiro passo é fixar a estrutura de metal, o isolamento é colocado e a tela é montada na parte superior. Se a instalação for feita corretamente, a umidade não se acumulará na fachada. Os moradores podem esquecer fungos e mofo. A vida útil da fachada articulada chega a 50 anos.
Uma das vantagens do segundo tipo de acabamento é a variedade de opções de design externo.
Existem dois tipos principais de isolamento no mercado: espuma de poliestireno e lã mineral. Ambos são perfeitos para qualquer tipo de fachada. Como a lã mineral é mais cara que a espuma de poliestireno, as placas de espuma de poliestireno geralmente são usadas para isolamento de MKD. Neste caso, há um valor ideal para o dinheiro.
Acabamento de rodapés e área cega
Antes de proceder à reparação ou reconstrução de fachadas, é necessário estabelecer as razões pelas quais ocorreu a destruição da superfície. Como na maioria das vezes as deformações são causadas pela ação da água, o telhado e o ralo devem ser reparados. Depois disso, é necessário restaurar a impermeabilização do porão e da área cega (faixa asfáltica ao longo do perímetro das paredes externas usadas para drenar as águas superficiais da fundação).
Às vezes, não é fácil determinar se o reparo da área cega é atual ou de grandes reparos. É classificado como grande reforma quando está associado à restauração de mais de 20% da área total da área cega. A organização de gestão é responsável por esta parte do edifício.
Se a área cega não for reparada a tempo, as águas subterrâneas podem facilmente entrar na base da casa. Como resultado, a base do MKD está constantemente sendo lavada, e é por isso que aparecem rachaduras nele e nas paredes.
Ao reparar um pedestal, os empreiteiros geralmente usam materiais minerais: concreto e tijolo. Eles têm uma estrutura porosa, então absorvem fortemente a umidade.
Quando a temperatura cai, a água que entra na estrutura congela e se expande. Os poros do concreto são quebrados, destruindo o pedestal ou a fachada. Para proteger esses elementos do edifício, é desejável usar revestimentos de pintura protetora e decorativa. Eles fornecerão proteção a longo prazo da superfície contra os efeitos destrutivos do meio ambiente, dando-lhe uma aparência decente.
Reconstrução de varandas
De acordo com art. 15 do Código de Habitação da Federação Russa, lajes e tetos de varanda são propriedade comum para a reparação da qual a sociedade gestora é responsável. Por outro lado, a varanda faz parte do apartamento, o que significa que o inquilino deve mantê-la em boas condições.
A sociedade gestora é obrigada a reparar as galerias a expensas próprias se o local for reconhecido como de emergência e representar um perigo para a vida e saúde humana.
Se o proprietário do apartamento achar que a varanda está em mau estado, deve dirigir-se à sociedade gestora, descrevendo a situação e anexando fotografias. Quanto mais assinaturas no aplicativo, melhor.
Instalação de novos óculos
Três métodos de fachadas envidraçadas de MKD são usados:
- fachada fria - painéis de vidro são montados nas paredes;
- fachada de exaustão - janelas com vidros duplos com vidro adicional são usadas a uma certa distância;
- envidraçamento estrutural - diferentes materiais como metal, cerâmica e outros são conectados usando selantes à base de silicone.
A escolha do método depende da condição da superfície da parede. O complexo de ações para envidraçamento da fachada inclui:
- Substituição de vidros duplos.
- Selagem de tiras decorativas de fixação.
- Limpeza de perfis de selante antigo.
- Fixação de vidros ao telhado, paredes portantes e fachada.
A substituição do vidro é realizada pela empresa gestora como parte da preparação do edifício para o período outono-inverno.
Costuras de impermeabilização e vedação
O ar frio e a água penetram pelas cavidades entre os painéis da casa. Para se manter aquecido, eliminar umidade e correntes de ar, é necessário selar as costuras do interpainel.
Como o líquido pode entrar pelas cavidades das juntas entre a parede da casa e a viseira da loggia, será necessária a impermeabilização das juntas ou a vedação das juntas.
Certifique-se de reparar os cantos da parede de um prédio de apartamentos do tipo painel. Os materiais modernos para a vedação de juntas entre painéis suportam temperaturas de +50 a -50 °C.
A umidade penetra pelas costuras do piso técnico na varanda e no apartamento. Para corrigir os problemas, um conjunto de medidas é tomado:
- impermeabilização do telhado da varanda;
- reparação do telhado da loggia;
- abrir o revestimento antigo;
- arranjo de nova impermeabilização com queimador e materiais impermeabilizantes.
A vedação das juntas dos painéis é completada com o reboco do espaço entre as juntas.
Restauração do dreno externo
Um ralo entupido ou destruído faz com que as paredes dos apartamentos fiquem molhadas, o que prejudica a propriedade do proprietário. Além disso, a violação do fluxo de água durante a chuva leva à destruição da fachada do edifício.
Os funcionários da empresa de gestão devem manter o dreno em boas condições de funcionamento e eliminar avarias em tempo hábil.
Se o MC não perceber o problema, os inquilinos devem apresentar uma reclamação. O documento descreve a essência do problema, o local e o grau de dano e as possíveis consequências. Também vale a pena anexar fotos de uma parede molhada ao aplicativo e tirar fotos dentro do apartamento.
Outros trabalhos
Outros tipos de trabalhos relacionados ao acabamento da fachada incluem as seguintes atividades:
- envidraçamento de varandas e galerias;
- o dispositivo de picos sobre entradas para entradas;
- reparação de escadas de incêndio;
- restauração das paredes externas dos poços dos elevadores e assim por diante.
Grande empreiteiro de revisão
A restauração da fachada como parte da reforma é realizada pelo empreiteiro, que também é chamado de operador regional. A organização não deve ser comercial. A empresa é criada por autoridades governamentais locais para implementar um programa de reparo de acordo com a Lei Federal de 21 de julho de 2014 N 255).
O operador não é obrigado a realizar o trabalho sozinho. Ele só pode coordená-los, controlar o pagamento, a qualidade e o prazo.
Quem paga a reforma da fachada
A revisão da fachada é realizada às custas de contribuições mensais dos proprietários de instalações residenciais ao MKD. Para tomar uma decisão sobre a melhoria da fachada da casa na assembleia geral, pelo menos 2/3 dos proprietários de instalações residenciais devem votar a favor. Eles também determinam durante a reunião o valor do pagamento obrigatório ao fundo de revisão.
Quanto maiores as contribuições, mais sólida será a quantia na conta MKD e mais ampla será a gama de trabalhos de reparo.
Muitas vezes o dinheiro arrecadado não é suficiente para todo o escopo do trabalho. Neste caso, a revisão da fachada não é cancelada. Todas as atividades incluídas no orçamento estão sendo realizadas. O operador recebe fundos para isso das contribuições de moradores de outros MKDs, cujo trabalho será realizado posteriormente.
Embora esse dinheiro tenha que ser reembolsado, os moradores não sentirão nenhum inconveniente. A sua dívida será amortizada gradualmente a partir de prestações mensais (artigo 169.º da LC RF).
Trabalho planejado
As reparações programadas são realizadas dentro do prazo especificado na documentação técnica e regulamentar. A frequência do trabalho é determinada levando em consideração as condições climáticas em que o prédio está localizado.
Os reparos planejados são pagos pelo orçamento do MKD às custas das contribuições mensais dos moradores.
Eventos não programados
Normalmente, os iniciadores de reparos não programados são residentes do MKD. Devido a certos fatores, pode ser necessária uma revisão antecipada da fachada. Nesse caso, é realizada uma inspeção da casa, um ato e um orçamento são elaborados.
Para financiar a obra, são utilizados recursos da conta corrente do MKD. Se não houver dinheiro suficiente, a empresa de gestão o retira do saldo de outras casas. Gradualmente, os proprietários dos apartamentos pagam a dívida.
Custo aproximado da obra
Seguem-se preços indicativos para os principais tipos de trabalhos de remodelação da fachada:
- preparar o revestimento em uma camada - 30 rublos / m2;
- pintura de fachada - 60 rublos / m2;
- reparação de uma fachada ventilada - a partir de 500 rublos / m2;
- eliminação de eflorescência e hidrofobização - a partir de 200 rublos / m2 e assim por diante.
Se as fachadas forem finalizadas usando o método de alpinismo industrial, a limpeza custa em média 40 rublos. por m2, rebocar as paredes custa 350 rublos, pintar as paredes em uma camada - de 60 rublos por m2. O custo exato do trabalho é anunciado pelo empreiteiro.
Conclusão
A revisão da fachada de um prédio de apartamentos prevê mudanças significativas na aparência do edifício. A revisão é planejada e antes do previsto. A frequência do trabalho é determinada tendo em conta as zonas climáticas, os materiais utilizados e outros critérios. A reforma é paga pelos pagamentos mensais dos moradores da casa.
Advogado. Membro da Câmara dos Advogados de São Petersburgo. Experiência mais de 10 anos. Graduado pela Universidade Estadual de São Petersburgo. Sou especialista em direito civil, família, habitação, terra.
A fachada do MKD é um bem comum, pelo que a sociedade gestora é responsável pelo estado deste elemento do edifício. Ela está diretamente envolvida na organização de seu reparo, que é pago pelos proprietários. No artigo, consideraremos os tipos de trabalho de reparo e descreveremos os motivos para iniciá-los. Serão abordadas questões de participação dos moradores na reparação de fachadas de edifícios e responsabilidade pela sua execução intempestiva.
As estruturas de construção de um prédio de apartamentos se desgastam durante a operação e precisam ser reconstruídas. É necessário manter a aparência normal dos edifícios e garantir a segurança das pessoas. No caso da fachada, sua destruição é perigosa tanto para os moradores quanto para os demais.
O reparo periódico das fachadas dos edifícios também é necessário para prolongar a vida útil da instalação. Este momento é importante tanto para os proprietários de apartamentos quanto para a organização gestora.
No caso da fachada, a maior parte dos danos é visível a olho nu. Eles são fixados - por inspeção visual. É conduzido por uma comissão com a participação de especialistas competentes, funcionários da organização gestora e moradores do MKD. Se estamos falando de uma grande reforma, os representantes do operador regional também participam.
Existem vários sinais claros que indicam a necessidade de reparo na fachada:
Se qualquer deficiência for encontrada, o trabalho de reparo começará imediatamente.
Nem todos os defeitos são visíveis a olho nu. Estudos instrumentais mais aprofundados são realizados para revelar deficiências ocultas. Por exemplo, é assim que se avalia o estado das lajes das varandas e das coberturas de concreto.
O reparo de fachadas de edifícios de vários apartamentos acontece:
Durante o reparo atual, são realizados principalmente procedimentos estéticos, visando restaurar a aparência normal do edifício. Esta opção é possível com pequenos danos na fachada.
A actual reparação não envolve uma grande reconstrução da fachada do edifício. Seu objetivo é manter a aparência adequada das paredes externas. O trabalho aqui incluído é realizado em uma sequência claramente definida.
Os reparos atuais são realizados com muito mais frequência do que os principais. Muito menos dinheiro é necessário para procedimentos cosméticos.
A revisão da fachada é caracterizada por maior complexidade e duração. No decorrer dele, medidas sérias estão sendo tomadas para restaurar as estruturas dos edifícios.
Um programa para a reforma de prédios de apartamentos está em execução nas regiões. Para cada MKD, é determinada uma data para a conclusão do trabalho de reparo. A sequência é rigorosamente observada, pois geralmente não há recursos suficientes nos fundos regionais. Mais de 90% dos residentes pagam por reparos de capital em dia, mas persistem alguns problemas com a disciplina de pagamento.
As reparações de capital de fachadas são realizadas em conjunto com outros trabalhos relacionados com a restauração de estruturas de edifícios e comunicações de MKD. É realizado em paralelo com outros eventos ou os completa.
Em alguns casos, é possível realizar uma grande reforma das fachadas antes do previsto. A legislação prevê regras que permitem adiar os prazos, caso seja necessário. Um pré-requisito é a disponibilidade de fundos acumulados pelos moradores especificamente para grandes reparos. Não são atribuídos subsídios governamentais para estes fins.
O lançamento de uma grande reforma da fachada do edifício é muito mais fácil se os fundos para isso forem coletados não no fundo geral do operador regional, mas em uma conta especial (geralmente gerenciada pela empresa gestora ou HOA). Neste caso, a decisão tomada na assembleia geral é suficiente. Para obras de fachadas individuais relacionadas à reforma, geralmente não são gastas quantias muito grandes. Isso facilita sua coordenação com os proprietários de apartamentos e a busca do financiamento necessário.
A tarefa da organização gestora é coletar uma comissão para inspecionar a fachada. Descreve as deficiências, avalia o grau de deterioração e destruição. Depois disso, a documentação do orçamento é preparada.
A lista de obras depende de quão desgastada e danificada está a fachada. Em geral, fica assim:
Quando grandes rachaduras aparecem na alvenaria, o rejunte não resolve o problema. Nesse caso, os tijolos destruídos são substituídos por novos.
A revisão da fachada não envolve a implementação de todas as obras acima de uma só vez. A lista em cada caso é compilada separadamente, dependendo da condição do edifício.
Uma prática comum é uma revisão parcial. É realizado para eliminar deficiências inesperadas específicas. Por exemplo, pode ser a restauração das marquises das varandas dos andares superiores para proteger as paredes da precipitação ou a vedação de uma área cega danificada.
Durante a revisão da fachada, se necessário, altere suas partes funcionais:
Cosméticos e grandes reparos da fachada do MKD são pagos pelos proprietários dos apartamentos. Os fundos para isso são coletados mensalmente em dois itens relevantes:
A responsabilidade pela realização de reparos é dividida dependendo do seu tipo. O reparo atual é realizado pela organização gestora. Ela arrecada fundos para esses fins, inspeciona regularmente o prédio e atende a pedidos dos moradores. As obrigações do Código Penal quanto à atual reparação da fachada estão descritas na RF GD nº 491 de 13 de agosto de 2006.
Ressalta-se que os procedimentos estéticos com a fachada são realizados com os recursos que são arrecadados regularmente dos moradores. É impossível estabelecer taxas adicionais para a realização de reparos atuais repentinamente necessários. Em caso de danos significativos, você pode pedir aos proprietários do apartamento que entreguem voluntariamente os fundos. Por exemplo, pode ser necessário eliminar as consequências de um incêndio na entrada. Se as economias atuais do Código Penal não forem suficientes para isso, fundos adicionais dos moradores ajudarão a realizar a restauração mais rapidamente.
O operador regional é responsável pela revisão das fachadas, caso o dinheiro seja acumulado dele. Nesse caso, a organização gestora não investe seus fundos na realização de trabalhos de reparo.
Ao coletar dinheiro para revisão na conta especial do MKD, seu titular é responsável por organizar as atividades necessárias. Ele mesmo determina o escopo do trabalho de reparo, seleciona um empreiteiro, aprova tudo isso em uma assembleia geral e monitora a implementação.
Os reparos planejados das fachadas dos edifícios são realizados sem a participação dos proprietários de apartamentos - é aprovado com antecedência. Se a organização gestora não eliminar as deficiências óbvias das paredes externas do MKD, os moradores podem precisar de reparos. Isso se aplica a eventos planejados e extraordinários.
Os moradores podem solicitar reparos nos seguintes casos:
Se estamos falando de uma revisão planejada da fachada, seis meses antes de ser realizada, a pessoa responsável fornece informações sobre o próximo trabalho. Os moradores estudam e, se necessário, fazem ajustes. Só depois disso o plano é aprovado e começam os preparativos para sua implementação.
Sistemas de engenharia intradomiciliares de um edifício de apartamentos 1. Reparação de aquecimento central: substituição e reparação de montantes, condutas, ligações a sistemas de aquecimento; instalação de válvulas de fechamento; instalação de aparelhos de aquecimento com termóstatos automáticos acoplados e incorporados; substituição ou reparação de cortinas térmicas; Reconstrução do sistema de controle do painel; ajuste do sistema de aquecimento; instalação de válvulas de balanceamento automático em ramais, risers, anéis de sistemas de aquecimento, etc. 2. Disposição da ventilação (substituição de grelhas, limpeza do sistema de ventilação) 3. Organização do abastecimento de água quente e fria: substituição e reparação de condutas e toalheiros aquecidos, caso pertençam a sistemas domésticos comuns; instalação de válvulas de fechamento; Troca de tubulação; instalação de medidores, etc.
Atenção
De acordo com as regras de projeto e construção - "Projeto e instalação de instalações elétricas de edifícios residenciais e públicos", a carga específica estimada por apartamento em edifícios residenciais de vários apartamentos é de pelo menos 4,5 kW, para apartamentos de luxo de pelo menos 14 kW, para casas de veraneio em lotes de parcerias de jardim de pelo menos 4 kW. Para outros tipos de edifícios residenciais individuais, não existe tal regra. De acordo com o Decreto do Governo da Federação Russa de 21 de abril de 2009 nº 334, um novo procedimento para conexão tecnológica de consumidores a redes elétricas de pessoas físicas com capacidade de até 15 kW e pessoas jurídicas com capacidade de até 100 kW foi aprovado.
A revisão sempre foi objeto de controvérsias e questionamentos. Por isso, resolvemos falar um pouco sobre esse tema. Sobre a revisão Por si só, a revisão é um trabalho complexo sobre mudanças significativas no design do objeto.
Este é um evento bastante complicado e caro, que é realizado exclusivamente por especialistas qualificados, pois o trabalho realizado durante a revisão garante idealmente não apenas a estética, mas também a segurança da operação do edifício. O que está incluído na revisão? Podem ser obras completamente diferentes, cuja composição e procedimento são determinados após a análise do relatório técnico sobre o estado dos sistemas de engenharia e estruturas do edifício, estimativas de projeto e desejos dos proprietários.
Portanto, se risers com fluxo de água, eles são trocados imediatamente e não impõem um grande número de grampos. Quando a revisão começa Não é difícil descobrir as datas em que o programa de revisão aprovado deve ser concluído. Para fazer isso, acesse o site www.reformagkh.ru. Siga este procedimento:
Selecione a seção "Passaporte" se quiser obter informações gerais: quanto dinheiro os proprietários levantaram; quais subsídios o estado fornece; área do objeto; número de moradores.
Uma das principais vertentes da revisão é a reparação de paredes e fachadas, que inclui os seguintes tipos de trabalhos: · isolamento de plintos, fachadas; substituição de enchimentos de varandas e janelas por janelas de PVC; envidraçamento de loggias e varandas; reparação de socos, fachadas; · reparação de loggias e varandas com posterior restauro de revestimento em tijoleira, impermeabilização, reparação de telas, protecções; reparação de escadas de incêndio; · o dispositivo de picos sobre loggias, varandas dos pisos superiores, entradas para entradas e caves; · reparação de uma zona cega; · reparação das paredes externas dos poços dos elevadores; · reparação e substituição de um dreno externo. Outra direção é a reparação de porões e fundações da casa, que inclui: reparação de fundações; reparação de entradas de caves; tratamento antisséptico de elementos estruturais do edifício; · vedação de interseções de sistemas de engenharia com fundações.
Importante
Só assim será realizado qualitativamente e por muito tempo. Manutenção e revisão: qual é a diferença? O reparo da fachada é um reparo importante ou atual. E qual a diferença entre eles? São dois tipos de reparos completamente diferentes, cada um com certas características e requer diferentes tipos de trabalho. O atual visa restaurar a aparência atraente do edifício.
Uma grande reforma, por sua vez, é um empreendimento mais complexo, difícil e demorado, já que a restauração de trechos danificados da fachada exige o uso de tecnologias complexas.
Informações sobre o que está incluído na reforma de um prédio de apartamentos serão úteis para todos os moradores. Considere as principais regras que se aplicam em 2018. Uma questão aguda que tem enfrentado agências governamentais e empresas de gestão, bem como proprietários de apartamentos há muitos anos, é como garantir a manutenção das moradias e realizar grandes reparos.
Os cidadãos têm um grande encargo financeiro com a manutenção dos objetos de propriedade, que são as casas comuns, e o parque habitacional está bastante desgastado. Aspectos principais Para preservar o parque habitacional, vale a pena realizar os trabalhos de reparação das instalações operadas em tempo hábil. Portanto, é importante considerar o conceito de "revisão" e determinar as principais nuances associadas a isso.
Definições O conceito de revisão é mencionado no Código Civil.
Listamos o que está incluído na reforma da fachada de um prédio de apartamentos Restauração do reboco da fachada, vedação de juntas de painéis, estruturas isolantes, troca de janelas e varandas, reparo de varandas e galerias com vidros, disposição de coberturas sobre a varanda do andar superior , organizando a entrada para a entrada, pintando a fachada, instalando porta-bandeiras , placas de rua Também descobriremos o que está incluído na revisão do telhado de um prédio de apartamentos Reparar e alterar elementos individuais do telhado, realizar tratamento contra incêndio de madeira, restaurar o regime de temperatura, umidade no sótão, alterar o elemento do telhado e o dreno externo Do lado do sistema de engenharia Reparar e alterar o sistema de aquecimento, água, gás e outros sistemas, ventilação, sistema de esgoto, instalar medidores, trocar elevadores, calhas de lixo.
Está prevista a reparação de videovigilância, um dispositivo de assinante, uma linha de comunicação, um dispositivo de baixa tensão Nas áreas comuns Restaurar luminárias, vedar juntas de comunicação com a fundação, eliminar inundações, providenciar uma entrada para o porão, equipar uma sala para porteiros Ao ajardinar o território Aderir aos documentos que foram aprovados pelos distritos do departamento de planejamento arquitetônico Restaurar também e melhorar as plataformas de entrada e os enchimentos das portas. Mudam e consertam a iluminação da entrada, trocam as portas, reforçam, trocam as escadas, consertam as áreas de entrada.
Ao final, é importante garantir que os códigos de construção sejam observados, bem como os requisitos operacionais. Seletivo, em que componentes individuais da estrutura, elementos da estrutura de engenharia são alterados. De preferência neste caso:
Reparos de capital podem ser programados e não programados (emergência), realizados para restaurar danos causados pela estrutura predial da instalação em caso de emergência. Fundamentos legais É necessário guiar-se pelas normas de tais documentos:
Diferenças do atual Vale a pena conhecer as diferenças entre o atual e o reformulado, pois disso dependem vários direitos e obrigações das partes. Se, no contrato de arrendamento, a reparação for obrigação do inquilino, então a reparação deve ser realizada pelo locador. As principais diferenças estão na finalidade, frequência e escopo das atividades de reparo.
A corrente é chamada de manutenção preventiva, que é sistemática. Eles são realizados para evitar o desgaste prematuro do design do acabamento, comunicações. As medidas que são implementadas durante os reparos atuais estão contidas nas Diretrizes para a manutenção do parque habitacional de 2 de abril de 2004. Uma grande reforma diferencia-se da atual pela falta de possibilidade de realizá-la para não tirar o prédio da operação. Ao realizar reparos em tubulações de DHW, não é necessário desligar os apartamentos, o que significa que esses reparos devem ser atribuídos ao atual.
Para além das obras acima referidas, podem ser financiadas com os fundos de reforma as obras de reparação relacionadas com o restabelecimento do bom estado de sótãos e telhados, nomeadamente:
Em caso de danos na fachada da casa, os moradores têm uma dúvida legítima, quem deve realizar os reparos e quem vai pagar por isso. Este artigo ajudará você a descobrir quando há necessidade de uma grande restauração da fachada, que está incluída no reparo da fachada de um prédio de apartamentos.
A execução das obras de reparação e restauro é regulada pelas normas de construção do SNIP e pelas decisões dos órgãos executivos locais.
No início da destruição, os moradores começam a soar o alarme, mas apenas uma comissão especial pode determinar o grau de destruição. Ela tira uma conclusão: cosmética, a restauração atual será suficiente ou serão necessários grandes reparos.
A comissão inclui representantes dos residentes, o Operador Regional e as primeiras pessoas da sociedade gestora. É desejável criar um grupo de iniciativa de proprietários que participarão da solução desses problemas.
Quando você precisa reparar a fachada de um edifício residencial:
Na presença desses danos, a comissão determina o grau de destruição e decide sobre as medidas necessárias para restaurar a fachada. Para cada tipo de fachada é desenvolvido um mapa tecnológico próprio com uma lista de materiais de construção, obras e tecnologia para a sua implementação.
Características distintivas de grandes reparos e cosméticos são apresentadas na tabela:
| Tipo de reparo | Peculiaridades |
| Capital | Difere em uma grande quantidade de trabalho, inclui: remova completamente o revestimento antigo da superfície; · limpe a superfície de ferrugem, infecções fúngicas, manchas de sal, poeira, etc.; vedação de rachaduras, primer da fachada; eliminação de vazamentos; realizar isolamento de paredes, juntas de vedação; aplicação de um revestimento protetor e decorativo na forma de gesso, azulejos, pedra, etc.; · às vezes realizam a substituição completa de janelas, portas, vazantes, canos e outros elementos da edificação. As obras durante a remodelação do edifício visam a restauração completa ou dar um novo visual à casa. |
| Cosmético | Ajuda a manter o edifício em boas condições. Inclui:
Não apenas a aparência é atualizada, mas também as estruturas são protegidas da destruição durante a operação. |
As obras de restauro da fachada variam consoante o grau da sua destruição. Os documentos regulamentares estabelecem um intervalo de revisão para reparos atuais de 5 anos, para reparos de capital - 10 anos.
A legislação da Federação Russa prevê regras sobre o adiamento da revisão se for necessária antes do estabelecido. Mas um pré-requisito é a disponibilidade de fundos na conta do fundo de reparação de capital. O Estado não concede subsídios.
Se uma quantia suficiente já foi cobrada pelos proprietários, uma decisão é tomada na assembleia geral por votação e um protocolo é preenchido.
A sociedade gestora deve atribuir uma comissão que descreverá todos os problemas, o grau de desgaste e destruição. Preparar documentos orçamentários.
Com base nos fatos disponíveis, a revisão é realizada antes do planejado.
A lista e a tecnologia de execução do trabalho diferem dependendo do grau de destruição e dos materiais utilizados.
Uma lista aproximada de grandes reparos é assim:
Isso é tudo o que está incluído na reforma de um prédio de apartamentos.
Grandes rachaduras na alvenaria não são seladas com argamassa, mas o tijolo é substituído na área danificada.
Os tipos e volumes de reparos são determinados com base em um relatório técnico sobre o estado das estruturas e comunicações do edifício. Para cada MKD (edifício de apartamentos), as estimativas de projeto são desenvolvidas individualmente, de acordo com as regras do SNIP e outros documentos normativos.
Ao desenvolver a documentação de projeto e estimativa para a revisão, o seguinte deve ser levado em consideração:
Com base na documentação desenvolvida, é realizado um reparo abrangente, de acordo com a lista descrita acima.
O SNIP descreve detalhadamente os requisitos para o reparo de fachadas e as regras de controle.
O reparo das fachadas é realizado de acordo com a documentação de projeto do PPR (projeto para a produção de obras).
As regras SNiP 3.04.01-87 indicam que as seguintes atividades devem ser realizadas antes do início do trabalho de acabamento:
Se houver fundos disponíveis, eles realizam uma substituição completa de portas de janelas antigas por outras que economizam energia de metal-plástico, instalam novas viseiras e vazantes.
O reboco e o revestimento são realizados antes da instalação de produtos embutidos e tubos de queda.
O trabalho de revisão da fachada de um edifício de vários andares é realizado por uma empresa empreiteira, chamada de operador regional. Esta estrutura é criada com base na decisão das autoridades executivas estaduais para implementar o programa de restauração e reparo do MKD. Regulamentado pela lei federal nº 255, de 21 de julho de 2014. Os proprietários em assembleia geral, mediante votação, podem escolher outra empreiteira, mas um pré-requisito é que não seja uma organização comercial.
O empreiteiro deve ter credenciamento, todas as licenças e alvarás necessários para realizar trabalhos especiais de construção e reparo.
A reforma de um edifício residencial de vários andares é realizada às custas de contribuições mensais direcionadas dos proprietários. Eles podem ser mínimos e exceder o mínimo obrigatório estabelecido pelo estado.
De acordo com os requisitos do artigo 139 do Código de Habitação da Federação Russa, todos os proprietários do MKD são obrigados a pagar contribuições mensais para grandes reparos. A exceção são os donos de casas de emergência, que não fazem sentido consertar.
Uma sala com um grau de desgaste superior a 70% é reconhecida como emergência. Nesse caso, os inquilinos são colocados em uma fila para reassentamento.
As medidas organizacionais para a reforma são regulamentadas pela lei federal nº 271-FZ no Código de Habitação da Federação Russa de 25 de dezembro de 2012. As normas preveem a criação nas entidades constituintes da Federação Russa de mecanismos para financiamento de obras de reforma em MKD.
Arte. 166-174 ZhK definem as disposições gerais para grandes reparos no MKD.
Artigo 174. p.2. Os fundos transferidos para o fundo de revisão podem ser usados:
Se a casa for reconhecida pela comissão como emergencial e sujeita a demolição ou reconstrução, os fundos são usados para pagar essas obras, e o saldo não gasto é devolvido aos proprietários dos apartamentos em partes proporcionais aos valores depositados na conta corrente.
