A propriedade comum é aquela que é usada para atender duas ou mais instalações.
A propriedade comum dos residentes de MKD inclui:
Referência! Ao longo do tempo, através do uso de contribuições vinculadas de cidadãos que são e não são membros de uma parceria, novos objetos de propriedade pública compartilhada, por exemplo, um esporte ou playground, podem ser criados no MKD. A decisão de criar uma nova propriedade é tomada em uma reunião de membros do HOA.
Para cumprir as obrigações de manutenção da propriedade da casa comum, os proprietários podem se tornar membros de um HOA ou devem concluir um acordo com uma associação de proprietários, com base no qual todos os direitos para realizar tais ações são delegados à organização.
O contrato estabelece que o ônus financeiro pela manutenção da propriedade comum recai sobre os fornos dos proprietários, independentemente de sua participação no HOA, na proporção da participação na propriedade.
Os cidadãos que não são sócios da parceria são cobrados apenas pela manutenção dos bens. As contas para a compra de novos imóveis ou serviços adicionais, por exemplo, para a proteção do pátio ou estacionamento, não precisam ser pagas por não membros do HOA.
O valor do pagamento é determinado pela estimativa de receitas/despesas, que é aprovada em assembleia geral. De acordo com as Regras adotadas pelo Decreto do Governo da Federação Russa nº 491, o valor dos pagamentos regulares é determinado pela assembleia geral e é obrigatório para todos.
No domínio da manutenção dos bens comuns, o HOA realiza os seguintes trabalhos:
De acordo com o artigo 151 da LC RF, os bens da própria sociedade são bens móveis e imóveis situados dentro e fora da casa:
O HOA tem o direito de adquirir propriedade às custas das taxas de associação, se tal aquisição for realizada para atingir os objetivos estatutários da organização.
Observação! A sociedade não tem a capacidade de alienar e, consequentemente, adquirir a propriedade compartilhada. No entanto, por deliberação da assembleia geral, tais bens podem ser transferidos para a sociedade para uso.
Qualquer aquisição de novos bens móveis pelo HOA é registada em lançamentos contabilísticos e tem suporte e comprovativo documental (cheque, contrato, etc.). A propriedade dos imóveis é registrada nos documentos de título pertinentes, onde a sociedade é designada como proprietária.
À disposição do HOA, podem ser adquiridos os imóveis que pertenciam aos proprietários, mas para utilização para fins diversos da residência. Por exemplo, podem ser várias instalações não residenciais no piso térreo, que foram utilizadas para equipar lojas, farmácias, ateliers, etc.
As instalações em que a direcção e o pessoal de serviço realizam o seu trabalho podem ser separadas de uma parte de propriedade partilhada. Esta decisão é tomada por todos os proprietários. Um território pode ser alocado no corredor, porão, no piso técnico ou uma sala separada na casa pode ser comprada às custas dos membros do HOA.
A sala deve ter acesso a redes de eletricidade e calor, instalações para armazenamento de documentação(contratos, demonstrações financeiras) e, mediante disponibilidade de caixa registradora para recebimento de contribuições e pagamentos, sistema de segurança.
A complexidade da relação entre o HOA e os proprietários de instalações não residenciais reside em algumas das contradições contidas nos atos normativos.
Por um lado, o Código de Habitação define o direito de propriedade compartilhada de instalações não residenciais. Por outro lado, no Decreto do Supremo Tribunal da Federação Russa N3020-1 "Sobre a delimitação da propriedade estatal" de 1991. , Decreto do Presidente da Federação Russa nº 2284 de 24 de dezembro de 1993, e Decreto do Presidente da Federação Russa nº 1535 de 22 de julho de 1994. , afirma que tais instalações são transferidas para a propriedade da administração do assentamento e podem ser privatizadas.
Muitas vezes, tais instalações não podem ser separadas da propriedade comum., uma vez que muitas vezes contêm equipamentos de comunicação e engenharia, cujo trabalho visa a manutenção da casa. Fechar o acesso livre a eles para trabalhos de rotina ou de emergência pode ser objeto de disputa entre o HOA e o proprietário.
Muitas dúvidas surgem sobre a participação dos proprietários de instalações não residenciais nas despesas gerais da casa para sua manutenção. Neste caso, o proprietário de instalações não residenciais deve assinar um acordo com o HOA para o direito de compartilhar o uso e as despesas ou para a gestão da propriedade comum.
O Código da Habitação, neste sentido, obriga todos os proprietários de imóveis residenciais e não residenciais, independentemente de utilizarem ou não bens comuns, a suportarem igual ónus de manutenção dos imóveis.
Referência! O montante do pagamento para a manutenção dos bens comuns pode ser fixado em assembleia geral. Pode ser proporcional à participação de cada proprietário ou ter um coeficiente multiplicador em relação aos proprietários de instalações não residenciais.
O acordo entre o HOA e o proprietário do imóvel não residencial tem uma forma um pouco diferente daquela que é celebrada entre a parceria e o proprietário do imóvel residencial que não é membro do HOA.
O contrato deve conter as seguintes cláusulas obrigatórias:
O contrato deve indicar claramente os seguintes pontos:
Como já mencionado, uma parceria pode atuar como proprietária de imóveis, incluindo instalações não residenciais, mas somente se os adquiriu como resultado de um ato de doação, compra e ações semelhantes descritas pelo Código Civil da Federação Russa .
Como um HOA pode se tornar proprietário de propriedade comum, mesmo que não seja residencial? Neste caso, apenas uma assembleia de todos os proprietários de propriedade compartilhada pode decidir vender esta propriedade ao HOA. Todas as relações entre proprietários, independentemente de sua participação no HOA, são regulamentadas por leis federais, pelo Código de Habitação e por Decretos Governamentais.
Para evitar atritos e ações judiciais, quaisquer operações pelo HOA devem ser realizadas com a aprovação dos proprietários. As relações com os proprietários de instalações não residenciais são estabelecidas com base em contratos celebrados para a prestação de serviços públicos e participação na manutenção dos bens da casa comum.
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Os apartamentos são habitações de elite, que, por força da lei, têm o estatuto de instalações não residenciais.
Desde a entrada em vigor do Código de Habitação da Federação Russa, os proprietários de instalações residenciais em prédios de apartamentos receberam o direito de se unir em associações de proprietários ou cooperativas de habitação. Em 2014-2016, foram feitas alterações no Código Civil da Federação Russa que afetaram associações sem fins lucrativos de cidadãos. A HOA (Associação de Proprietários de Imóveis) tornou-se uma das formas de TSN (Associação de Proprietários de Imóveis).
É muito importante entender que atualmente é impossível criar um HOA, apenas TSN são criados. As associações de proprietários de imóveis são regulamentadas pelo Código Civil da Federação Russa. Mas existem apenas três artigos dedicados ao TSN na forma mais geral. Eles não podem regular as atividades de todos os tipos de TSN. O Código Civil da Federação Russa nos remete a leis especiais: ao Código de Habitação da Federação Russa, que regula as atividades dos HOAs, e à Lei Federal de 15 de abril de 1998 No. outro
Observe que a lei não prevê outras formas de TSN, exceto HOA ou SNT / DNT / ONT! Há um grande equívoco de que existe um tipo separado - TSN em edifícios não residenciais. Este tipo de TSN não está previsto em lei. A criação e operação do TSN em apartamentos não é regulada diretamente em nenhuma lei. Nesses casos, a analogia da lei é aplicada na jurisprudência.
ANALOGIA DA LEI
O problema das lacunas na lei foi parcialmente resolvido em 2009 pelo Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa, que emitiu o Decreto do Plenário nº 64 de 23 de julho de 2009 “Sobre algumas questões da prática de considerar disputas sobre os direitos de proprietários de instalações à propriedade comum de um edifício”.
O n.º 1 deste Decreto dispõe: “As relações entre os proprietários de prédios situados em prédio não residencial decorrentes de bens comuns nesse prédio não são reguladas diretamente por lei. Portanto, de acordo com o parágrafo 1 do artigo 6 do Código Civil da Federação Russa, as normas da legislação que regem relações semelhantes, em particular os artigos 249, 289, 290 do Código Civil da Federação Russa, estão sujeitas a aplicação a estes relações.
O Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa reconheceu a possibilidade de aplicar as regras destinadas a regular as relações entre proprietários de instalações residenciais aos proprietários de instalações não residenciais (artigos 289, 290 do Código Civil da Federação Russa).
A cláusula 6 refere-se ao procedimento para tomar decisões gerais pelos proprietários das instalações no Decreto, segundo o qual, por decisão dos proprietários das instalações, tomada da maneira prescrita pelos artigos 44 a 48 do Código de Habitação da Rússia Federação, pode ser estabelecido um regime para o uso da propriedade comum do edifício, em particular as instalações comuns individuais.
Além disso, o parágrafo 41 do Decreto do Plenário do Supremo Tribunal da Federação Russa de 23 de junho de 2015 No. 25 “Sobre a aplicação pelos tribunais de certas disposições da Seção I da Parte I do Código Civil da Rússia Federação” diz diretamente: “De acordo com o parágrafo 1 do artigo 6 do Código Civil da Federação Russa, as relações dos proprietários de instalações localizadas em um edifício não residencial decorrente de propriedade comum em tal edifício estão sujeitas à aplicação do normas de legislação que regem relações semelhantes, em particular os artigos 249, 289 e 290 do Código Civil da Federação Russa e 44-48 da LC RF.
Assim, os condóminos têm o direito, tal como os condóminos, de realizar assembleias gerais, reguladas pelos artigos 44.º a 48.º da LC RF. Esta opinião foi compartilhada tanto pelo Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa anteriormente existente quanto pelo Supremo Tribunal da Federação Russa existente.
A PRIMEIRA PRÁTICA DE APLICAR A ANALOGIA DA LEI
Como regra, o desenvolvedor impõe uma empresa de gestão para fornecer utilitários e outros serviços relacionados aos proprietários. Muitas vezes surgem disputas entre os proprietários e tal empresa de gestão, que são forçados a resolver em tribunal. Assim, o centro de negócios "Kupechesky Dvor" (Rostov-on-Don) em 2010 ganhou um processo em que o tribunal confirmou a legitimidade da reunião e o direito dos proprietários de alterar a forma de gestão do edifício. Nesse caso, uma empresa de gestão afiliada ao desenvolvedor contestou a possibilidade de aplicar o Código de Habitação da Federação Russa ao relacionamento entre os proprietários do centro de negócios. Esta foi a primeira decisão judicial em que uma disputa sobre a gestão de um edifício não residencial foi considerada em um tribunal de arbitragem de acordo com as normas do Código de Habitação da Federação Russa. O tribunal motivou a decisão pelo Decreto do Plenário do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa nº 64. O Tribunal de Apelação também apoiou plenamente os argumentos do tribunal de primeira instância sobre a possibilidade de aplicação das normas do Código de Habitação de a Federação Russa por analogia e a competência da assembleia geral.
PRÁTICA DE ARBITRAGEM
A aplicação da analogia da lei é vista em muitas decisões judiciais. Aqui está uma pequena lista deles:
Na decisão do Tribunal Arbitral da Região de Sverdlovsk datada de 19 de abril de 2016 no processo N A60-52474 / 2015, o tribunal declarou diretamente:
“O terceiro parágrafo do parágrafo 1 do Decreto do Plenário do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 23 de julho de 2009 N 64 “Sobre algumas questões da prática de considerar disputas sobre os direitos dos proprietários de instalações à propriedade comum de prédio” dispõe que as relações dos proprietários de prédios situados em prédio não residencial decorrente do bem comum desse prédio não são diretamente reguladas por lei. Portanto, de acordo com o parágrafo 1 do artigo 6 do Código Civil da Federação Russa, as normas da legislação que regulam relações semelhantes, incluindo as normas da legislação habitacional, estão sujeitas a essas relações.
Na Resolução do Tribunal Arbitral do Distrito dos Urais de 7 de agosto de 2015 N F09-5861/15 no processo N A60-53557/2014, o tribunal declarou:
“Nessas circunstâncias, e tendo também em conta o facto de a tomada de decisão, independentemente da dimensão da quota-parte do direito de propriedade comum dos bens comuns do edifício, colocar em posição desigual os proprietários das instalações e violar o princípio da igualdade dos participantes nas relações de direito civil (cláusula 1, artigo 1 do Código Civil da Federação Russa), às relações decorrentes da propriedade comum em tal edifício, nos termos do procedimento para determinar o número de votos e a presença de quórum, as normas da legislação habitacional são aplicáveis como normas que regulam relações semelhantes.
Na Resolução do Tribunal Arbitral da Comarca Central datada de 15 de julho de 2015 N F10-1655/2015 no processo N A35-5554/2014, o tribunal declarou:
“Ao apreciar os litígios relacionados com a determinação do regime jurídico do bem comum de um edifício cujos imóveis sejam propriedade de várias pessoas, os tribunais devem ter em conta que as relações dos proprietários de imóveis situados em zona não residencial prédios decorrentes do bem comum em tal prédio não são expressamente liquidados.
Portanto, de acordo com a Parte 1 do artigo 6 do Código Civil da Federação Russa, as normas da legislação que regem relações semelhantes, em particular os artigos 249, 289, 290 do Código Civil da Federação Russa, estão sujeitas às referidas relações .
O artigo 249 do Código Civil da Federação Russa estabelece que cada participante em propriedade compartilhada é obrigado, proporcionalmente à sua parte, a participar do pagamento de impostos, taxas e outros pagamentos sobre bens comuns, bem como nos custos de manutenção e preservando-o. Assim, o proprietário de um prédio separado no prédio tem o direito de propriedade comum compartilhada do bem comum no prédio contestado por força da lei.
Em virtude do parágrafo 1 do artigo 246 do Código Civil da Federação Russa, a alienação de propriedade em propriedade compartilhada é realizada por acordo de todos os seus participantes. Por decisão dos proprietários das instalações, pode ser estabelecido um regime de utilização dos bens comuns.
Em virtude dos parágrafos, parágrafos 1, 6 do Decreto do Plenário do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 23 de julho de 2009 N 64 “Sobre algumas questões da prática de considerar disputas sobre os direitos dos proprietários de instalações ao propriedade comum do edifício”, as normas relevantes serão aplicadas às relações que surgiram entre as partes por analogia do Código de Habitação da Federação Russa na tomada de decisão pelos proprietários das instalações de um prédio de apartamentos, fixando um procedimento para tomar tais decisões.
No Decreto do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito de Moscou de 20 de setembro de 2012 N A40-121423 / 11-136-700, o tribunal indicou:
“O tribunal considerou possível aplicar as normas da Parte 2, 3 do art. 161 ZhK RF que os proprietários das instalações de um prédio de apartamentos em assembleia geral sejam obrigados a escolher uma das formas de administrar um prédio de apartamentos; por decisão da assembleia geral de proprietários das instalações, a forma de gestão pode ser alterada a qualquer momento; a decisão da assembleia geral sobre a escolha do método de gestão é obrigatória para todos os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos.
ANÁLISE DA PRÁTICA JUDICIAL
Os acórdãos citados estão longe de ser os únicos. Outros tribunais aderem a uma aplicação semelhante das normas do Código Civil da Federação Russa e do Código de Habitação da Federação Russa em relação a edifícios não residenciais, referindo-se ao Decreto do Plenário do Supremo Tribunal de Arbitragem nº 64. Os tribunais operam com confiança os artigos 44-48 do Código de Habitação da Federação Russa em relação a edifícios não residenciais.
Além disso, na última das decisões acima, o tribunal foi mais longe e aplicou, por analogia, os incisos 2, 3 do art. 161 do Código de Habitação da Federação Russa: “... os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos em uma assembleia geral devem escolher uma das maneiras de gerenciar um prédio de apartamentos; por decisão da assembleia geral de proprietários das instalações, a forma de gestão pode ser alterada a qualquer momento; a decisão da assembleia geral sobre a escolha do método de gestão é obrigatória para todos os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos ... "
AUTORIDADE DE CONTROLE
Como mencionado anteriormente, o parágrafo 41 da Resolução do Plenário do Supremo Tribunal da Federação Russa de 23 de junho de 2015 No. 25 “Sobre a aplicação pelos tribunais de certas disposições da Seção I da Parte I do Código Civil do Federação Russa" diz diretamente: "De acordo com o parágrafo 1 do artigo 6 do Código Civil da Federação Russa, as relações entre os proprietários de instalações localizadas em um edifício não residencial decorrente de propriedade comum em tal edifício estão sujeitas à aplicação de as normas da legislação que regem relações semelhantes, em particular os artigos 249, 289 e 290 do Código Civil da Federação Russa e 44-48 da LC RF.
Assim, os proprietários de instalações não residenciais têm o direito de criar um TSN, as relações entre eles são construídas no âmbito do Código Civil e artigos específicos do LCD.
O artigo 20 do Código de Habitação da Federação Russa (supervisão estatal de habitação, controle municipal de habitação e controle de habitação pública) será aplicado a essas relações se o TSN for criado de acordo com o art. 44-48 do LCD e, consequentemente, em termos de criação, cumprimento dos requisitos da carta e do procedimento para a realização de uma assembleia geral de proprietários, serão verificados, inclusive pela Inspetoria Estadual de Habitação.
Poderes de controlo da Inspecção Estatal da Habitação sobre a TSN em edifícios residenciais e não residenciais:
Os proprietários de instalações não residenciais geralmente se recusam a pagar pela manutenção e reparo da propriedade comum de um prédio de apartamentos. Esta é uma posição errada, eles devem pagar por manutenção e reparos em igualdade de condições com os proprietários de instalações residenciais. Descubra por quê.
As organizações de gestão emitem faturas aos proprietários de instalações não residenciais para a manutenção e reparação da propriedade comum dos edifícios de apartamentos. Os proprietários de tais instalações recusam-se a pagar os documentos de pagamento recebidos, alegando que não mantêm relações contratuais com a AG.
A propriedade comum em um prédio de apartamentos pertence aos proprietários das instalações com base no direito de propriedade compartilhada comum, de acordo com o parágrafo 1 da parte 1 do art. 36 LCD RF. A propriedade comum de um MKD inclui instalações que não fazem parte de apartamentos e se destinam a servir mais de uma instalação em tal casa:
Cada participante da comparticipação está obrigado, na proporção da sua quota, a participar no pagamento dos impostos, taxas e outros pagamentos sobre os bens comuns, bem como nas despesas da sua manutenção e conservação (artigo 249.º do Código Civil de A Federação Russa).
Os proprietários de instalações em um MKD suportam o ônus da manutenção da propriedade comum em um prédio de apartamentos (parte 1, artigo 39 da LC RF).
De acordo com a Parte 2 do art. 154 do Código de Habitação da Federação Russa, o pagamento por instalações residenciais e serviços públicos do proprietário das instalações no MKD inclui pagamento por serviços e trabalhos na administração de tal casa, pela manutenção e reparos atuais de propriedade comum em o MKD, para recursos comunais consumidos durante o uso e manutenção do OI no MKD.
A obrigação do proprietário de pagar os custos de manutenção e reparação não se deve à existência de uma relação contratual com a entidade gestora. Tal conclusão pode ser encontrada no parágrafo 24 da Revisão da prática judicial na aplicação da legislação da Federação Russa sobre o sistema de contrato no campo da aquisição de bens, obras, serviços para atender às necessidades estaduais e municipais, aprovado pelo Presidium do Supremo Tribunal da Federação Russa em 28/06/2017.
Em virtude da Parte 2.3 do art. 161 do Código de Habitação da Federação Russa e cláusula 10 do Decreto do Governo da Federação Russa de 13 de agosto de 2006 nº 491, a execução do trabalho e a prestação de serviços para a manutenção da propriedade comum de um apartamento edifício é obrigatório para a organização gestora de acordo com a legislação da Federação Russa. A AG não pode se recusar a realizar tal trabalho e prestar serviços mesmo que não tenha sido celebrado um contrato estadual ou municipal.
O facto de o proprietário de um imóvel não residencial não ter tomado medidas para celebrar um contrato para cumprir a obrigação de suportar as despesas do bem comum não o exime da obrigação de pagar a taxa adequada.
Assim, o proprietário de um imóvel não residencial situado em prédio de apartamentos, por força de indicação direta da lei, fica obrigado a suportar as despesas de manutenção do bem comum, salvo disposição legal ou contratual em contrário.
Os proprietários de instalações não residenciais em prédios de apartamentos são obrigados a pagar pela habitação e serviços comunitários de acordo com as mesmas regras que os proprietários de instalações residenciais. A organização gestora pode exigir que o proprietário de instalações não residenciais pague atempadamente a manutenção e reparação da propriedade comum de um edifício de apartamentos.
Se o proprietário de instalações não residenciais se recusar a pagar à entidade gestora pela manutenção e reparação de bens comuns, deve primeiro tentar resolver a questão de forma amigável e explicar ao proprietário de instalações não residenciais porque é que ele é obrigado a pagar pelo manutenção e reparação de instalações residenciais: envie pagamentos de dívidas, cartas ou tente concluir um acordo sobre o pagamento de dívidas.
Se o proprietário se recusar a pagar as contas, a AG deve proceder à cobrança antecipada da dívida: antes de apresentar um pedido ao tribunal, o devedor deve enviar uma reclamação exigindo o pagamento da dívida de forma voluntária. De acordo com a parte 5 do art. 4 do Código de Procedimento de Arbitragem da Federação Russa, o devedor é obrigado a responder a tal reclamação no prazo de 30 dias corridos.
Se o devedor recusar ou não responder ao pedido, a organização gestora pode apresentar um pedido ao tribunal. O Tribunal de Arbitragem trata desses pedidos. Mas acontece que as disputas chegam ao Supremo Tribunal da Federação Russa.
Um exemplo de tal disputa é dado na decisão da Suprema Corte da Federação Russa datada de 28 de novembro de 2017 no processo nº 305-ES17-10430. Nele, o tribunal salientou que a entidade gestora pode cobrar uma dívida pela manutenção e reparação de bens comuns do proprietário de instalações não residenciais.
Tanto os proprietários de instalações residenciais em prédios de apartamentos quanto os proprietários de instalações não residenciais devem pagar uma taxa de manutenção e reparo. O valor de tal taxa é estabelecido proporcionalmente à participação do participante na propriedade comum compartilhada da propriedade comum do MKD.
A não celebração de um acordo entre a organização gestora e o proprietário das instalações residenciais não isenta o proprietário da obrigação de pagar uma taxa pela manutenção e reparação dos bens comuns no MKD.
06.08.2012Obviamente, quem dirá que um dos conflitos mais agudos e dolorosamente colocados hoje é o conflito entre a Associação de Proprietários (doravante denominada HOA) e os proprietários de instalações não residenciais em prédios de apartamentos (doravante denominados o proprietário) obviamente terá razão. A essência da disputa, em nossa opinião, se resume ao fato de que os proprietários de instalações não residenciais não querem pagar por "benefícios" que não usam e não precisam. Sem dúvida, muitos HOA vão para os proprietários, emitindo faturas apenas para uma certa quantidade de serviços (além dos geralmente obrigatórios), no entanto, como mostra a prática hoje, há casos em que o conselho, o presidente do HOA usam o mecanismo da Sociedade não para fins de gestão dos bens dos proprietários, mas para fins de enriquecimento pessoal. É com isso que está ligada a relutância do HOA em atender às necessidades dos proprietários de instalações não residenciais. Até o momento, não há casos isolados de responsabilização criminal dos Presidentes do HOA nos termos do art. 160 do Código Penal da Federação Russa.
Este artigo é mais voltado para os proprietários de instalações não residenciais e tem como objetivo ajudar os proprietários a entender o difícil esquema de trabalhar com o HOA, uma forma de proteger seus interesses e direitos.
Assim, as relações das partes nesta situação são reguladas pelos seguintes regulamentos: o Código Civil da Federação Russa, o Código de Habitação da Federação Russa, Decreto do Governo da Federação Russa de 6 de maio de 2011 N 354 “Em o fornecimento de serviços públicos para proprietários e usuários de instalações em prédios de apartamentos e edifícios residenciais. (entrada em vigor em 01.01.2012); Decreto do Governo da Federação Russa de 13 de agosto de 2006 N 491 “Ao aprovar as regras para a manutenção de propriedade comum em um prédio de apartamentos e as regras para alterar o valor do pagamento pela manutenção e reparo de instalações residenciais em caso de a prestação de serviços e a execução de trabalhos de gestão, manutenção e reparação de bens comuns em prédio de apartamentos de qualidade inadequada e (ou) com interrupções superiores à duração prescrita” (por vezes aplicado pelos tribunais por analogia aos proprietários de imóveis não instalações residenciais, embora muitas vezes os tribunais reconheçam as referências das partes a este ato como desarrazoadas); Decreto do Comitê Estadual da Federação Russa para Construção e Habitação e Complexo Comunal datado de 27 de setembro de 2003 N 170 "Sobre a aprovação das regras e normas para o funcionamento técnico do parque habitacional".
1. Obrigação de pagar contas de serviços públicos.
Independentemente da adesão ao HOA, o proprietário de instalações não residenciais é obrigado a pagar contas de serviços públicos e despesas de manutenção da propriedade comum. Ao mesmo tempo, é muito importante a questão do que exatamente inclui os custos de manutenção da propriedade comum e se todo o escopo dos serviços indicados no projeto de lei HOA é o custo da manutenção da propriedade comum é muito importante (para mais detalhes, consulte o parágrafo 3 deste artigo ).
A obrigação é devido ao seguinte. De acordo com o art. 210 do Código Civil da Federação Russa, o proprietário arca com o ônus de manter a propriedade que lhe pertence, salvo disposição em contrário por lei ou contrato.
De acordo com art. 158 do Código de Habitação da Federação Russa, o proprietário das instalações em um prédio de apartamentos é obrigado a arcar com os custos de manutenção das instalações que lhe pertencem, bem como participar dos custos de manutenção da propriedade comum em um prédio de apartamentos proporcionalmente à sua parte na propriedade comum desta propriedade, pagando uma taxa pela manutenção e reparação das instalações residenciais.
Além disso, por força do art. 39 do Código de Habitação da Federação Russa, os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos arcam com o ônus de manter a propriedade comum em um prédio de apartamentos. A parte das despesas obrigatórias para a manutenção da propriedade comum em um prédio de apartamentos, cujo ônus é suportado pelo proprietário das instalações dessa casa, é determinada pela participação no direito de propriedade comum da propriedade comum em tal casa do proprietário especificado.
Assim, o proprietário de instalações não residenciais em prédio de apartamentos é obrigado a arcar com o ônus da manutenção das instalações, bem como pagar os custos de manutenção de propriedade comum em prédio de apartamentos.
2. Registro de relações com HOA, RSO (organizações de fornecimento de recursos).
O proprietário pode celebrar um acordo com o HOA, especificando o escopo dos serviços prestados pelo HOA. Por exemplo, podem ser elaboradas 2 versões de um acordo com um HOA.
Opção 1. Inclui apenas o volume de serviços prestados pelo HOA para a manutenção do bem comum dos proprietários do HOA. Contratos com a RSO para a prestação de serviços públicos, o proprietário conclui de forma independente.
Opção 2. Inclui todo o escopo de serviços, incluindo utilidades, ou seja, neste caso, o HOA atua como intermediário entre os proprietários e o RSO (na modalidade geral).
A celebração de um acordo é desejável para o proprietário de instalações não residenciais que não seja membro do HOA, pois, neste caso, o proprietário não terá que pagar por todos os serviços às taxas determinadas pela ata da assembleia geral do HOA. Em caso de desacordo com o protocolo, o proprietário tem o direito de recorrer do protocolo da assembleia geral do HOA. O proprietário, celebrando o contrato, paga apenas pelos serviços especificados no contrato.
O mecanismo para a celebração de um acordo com o HOA é o seguinte.
Opção 1. Você prepara um contrato e o envia ao HOA com uma carta, indicando o período de tempo para assinar o HOA e devolver o contrato para você.
Opção 2. Você pega o acordo HOA e em caso de desacordo com certas disposições, prepara um protocolo de desacordos e assina um acordo com uma punção de desacordos.
No entanto, o HOA pode não concordar com as condições propostas por você, então você pode entrar na justiça com uma demanda para forçar o HOA a concluir um acordo na versão proposta por você. Durante o processo, será necessário justificar a ilegalidade de determinadas disposições do contrato ou o facto de essas disposições infringirem os seus direitos e interesses legítimos.
Por sua vez, o HOA é obrigado a celebrar acordos com o proprietário, enquanto a celebração do acordo do proprietário com o HOA é da vontade do proprietário. Isso se deve ao seguinte.
De acordo com art. 138 do Código de Habitação da Federação Russa, a Associação de Proprietários é obrigada a:
“1) zelar pelo cumprimento das exigências deste capítulo, das disposições de outras leis federais, demais atos normativos legais, bem como do contrato de sociedade;
2) administrar um prédio de apartamentos na forma prescrita na Seção VIII deste Código;
16. A manutenção adequada dos bens comuns, consoante a forma de gestão de um edifício de apartamentos, é assegurada por:
a) os proprietários das instalações;
b) sociedade de proprietários, cooperativa habitacional, cooperativa de construção habitacional ou outra cooperativa especializada de consumo (na gestão de prédio de apartamentos);
pela adesão dos proprietários das instalações nessas organizações - de acordo com as Seções V e VI do Código de Habitação da Federação Russa;
concluindo acordos sobre a manutenção e reparação de bens comuns com essas organizações por proprietários de instalações que não são membros dessas organizações - de acordo com o parágrafo 2 do artigo 138 do Código de Habitação da Federação Russa.
No entanto, há uma pequena ressalva aqui também.
O principal documento que regula o procedimento para a prestação de serviços públicos na Federação Russa é o Decreto do Governo da Federação Russa de 23 de maio de 2006 N 307 "Sobre o procedimento para a prestação de serviços públicos aos cidadãos".
No entanto, as Regras para a prestação de serviços públicos não se aplicam aos proprietários de instalações não residenciais (afinal, não há consumidores em tais instalações - cidadãos que utilizam os serviços públicos para necessidades pessoais, familiares, domésticas e outras não relacionadas a negócios Atividades). Consequentemente, o HOA não é obrigado a celebrar um acordo de prestação de serviços públicos com os proprietários de instalações não residenciais (Resolução da FAS SZO de 04/02/2009 no processo N A56-107 / 2008, cuja revisão foi recusado pela Deliberação do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 03/09/2009 N VAC-9072/09) . Assim, a parceria não tem a obrigação de prestar serviços de utilidade aos proprietários de instalações não residenciais, que, com o consentimento do RSO, têm o direito de celebrar um contrato de subscrição com o HOA ou exigir alterações ao contrato entre o HOA e o RSO em termos de inclusão do proprietário de instalações não residenciais nele como subscritor. Além disso, como mencionado acima, o proprietário pode celebrar acordos com a RSO por conta própria. A obrigação do HOA de concluir um acordo sobre a prestação de serviços públicos surge se o proprietário não tiver capacidade técnica para se conectar de forma independente ao RSO.
Importante. Um membro do HOA é obrigado a pagar todas as despesas de manutenção dos bens comuns, estabelecidas pela assembleia geral dos participantes do HOA. Um proprietário que não seja membro do HOA pode concluir um acordo sem aderir ao HOA, então o protocolo da assembleia geral de membros do HOA não se aplica totalmente a este, pois o acordo pode estabelecer uma determinada lista, volumes e custo dos serviços a pagar por uma pessoa que não é membro do HOA.
Gostaria de chamar a atenção para o seguinte. Há casos em que na assembleia geral dos membros do HOA são estabelecidos vários valores de pagamentos obrigatórios: para cidadãos - um, e para organizações e empresários individuais (proprietários de instalações não residenciais) - em um valor aumentado e os proprietários de instalações não residenciais são obrigadas a pagar as contas do HOA, emitidas com base em taxas de pagamento diferenciadas, até que a decisão relevante da assembleia geral dos membros do HOA seja reconhecida como inválida (ver, por exemplo, Resolução do FAS VVO de 04/01/2008 N A43-4327 / 2007-28-57). O tribunal ficará do lado dos proprietários e confirmará que tal decisão é ilegal, independentemente de os proprietários serem membros do HOA (Resolução do Serviço Federal Antimonopólio do Órgão Central de 29 de abril de 2008 N A35-2290 / 07 -C16). No futuro, os proprietários de instalações não residenciais têm o direito de requerer em tribunal o pedido de recuperação do enriquecimento sem causa do HOA em termos de pagamentos desproporcionados em relação à participação na propriedade comum de bens comuns em um prédio de apartamentos. Os árbitros também apoiarão o proprietário (Resolução da FAS ZSO de 13 de dezembro de 2007 N F04-8339 / 2007 (40703-A70-30)).
Conclusão.
Islamgaleeva Dina Rafaelevna
Cada vez mais, os moradores de prédios de apartamentos estão organizando associações de moradores. A este respeito, surge a questão de saber se é necessário aderir a tal comunidade. Antes de tudo, você precisa entender como os proprietários interagem com o HOA.
Uma associação de proprietários é criada pelos proprietários das instalações de um prédio de apartamentos para gerenciar de forma independente a propriedade da casa comum. De acordo com o artigo 136 do Código de Habitação da Federação Russa, essa organização sem fins lucrativos pode ser criada somente se pelo menos metade dos proprietários de MKD concordarem com isso.
Devido ao fato de que o HOA administra a casa de forma independente no setor de habitação e serviços comunitários, os moradores podem usar racionalmente os fundos para melhorar suas condições de vida. A parceria desempenha uma série de funções, tais como:
A lista de funções que a comunidade desempenha não termina aí. A HOA realiza muito mais ações voltadas para a melhoria das condições de vida dos cidadãos.
Os proprietários têm o direito de decidir por conta própria se querem ou não aderir a um HOA. Além disso, eles podem:
Ou seja, os proprietários das instalações podem participar ativamente da parceria para a melhoria de sua casa e do entorno.
O HOA pode incluir instalações residenciais e não residenciais. Tanto no primeiro quanto no segundo casos, a organização interage com seus proprietários.
As instalações não residenciais são definidas como objetos independentes. No entanto, em geral, eles não podem ser separados da propriedade comum. Os proprietários podem tornar-se membros da comunidade, se assim o desejarem. Proprietários que não são membros da comunidade celebram com ela um acordo, no qual estipulam a parte do proprietário na propriedade comum e os custos de sua manutenção. A taxa de manutenção de propriedade comum para proprietários de instalações não residenciais é calculada da mesma forma que para proprietários de apartamentos.
Observação! O contrato é assinado para evitar problemas de acesso a instalações não residenciais. Na maioria das vezes, incluem sótãos e porões, onde as comunicações e equipamentos podem ser localizados. Mas por lei eles têm o status de autônomos. Por causa disso, os HOAs podem ter problemas com o acesso às comunicações necessárias para o suporte de vida de todo o MKD se estiverem localizados em uma sala de propriedade de um particular.
Legislativamente, não há diferença no status de instalações residenciais e não residenciais, que fazem parte do patrimônio comum do MKD. O procedimento de interação da parceria com os proprietários depende de serem ou não seus sócios. Assim, os membros do HOA são considerados como pessoas que fazem parte de uma organização sem fins lucrativos. Por sua vez, acordos apropriados são celebrados com pessoas que não querem entrar em uma parceria. Ambas as categorias têm direitos e obrigações específicos. Por exemplo, a manutenção da propriedade da casa comum é responsabilidade tanto dos membros da comunidade quanto das pessoas com as quais os acordos são celebrados.
Cada proprietário de um MKD administrado por uma parceria tem direitos e obrigações específicos.
Os proprietários de habitação em edifício de apartamentos, que esteja sob o controlo do HOA, têm o direito de:
Os moradores também têm certas responsabilidades. Esses incluem:
Os direitos e obrigações dos proprietários de instalações não residenciais não diferem dos listados acima. A lei protege essas pessoas, equiparando-as em direitos e obrigações com os proprietários de imóveis residenciais.
O proprietário deve fornecer os seguintes documentos ao HOA:
Importante! Se uma pessoa enviar uma solicitação por meio de seu representante legal, você precisará de um documento de identidade da pessoa autorizada e uma procuração certificada de acordo com a lei aplicável.
Cada pessoa pode decidir de forma independente se quer se tornar membro de uma associação de moradores ou não. A recusa em aderir à organização não o isenta do pagamento das contas de serviços públicos, nem o isenta da obrigação de pagar uma taxa pela manutenção dos bens da casa comum.
