Kami membeli apartemen, luasnya sekitar 63 m², kuncinya akan segera kami terima. Di forum pembeli apartemen di lokasi pembangunan ini, banyak yang membahas bahwa mereka sudah ada di rumahnya dan semuanya sebenarnya memiliki kelebihan ruang, sehingga mereka harus membayar.
Apa kelebihan yang masuk akal untuk pergi ke pengadilan?
Bisakah ini dilakukan setelah menerima kunci dan membayar uang untuk tambahan meter persegi?
Tatyana E.
Tatyana, tanpa mempelajari kontraknya, tidak mungkin menjawab secara akurat apakah Anda dapat menghindari pembayaran dan apakah layak untuk dibawa ke pengadilan. Mari kita cari tahu apa yang secara umum dinyatakan dalam undang-undang mengenai biaya tambahan untuk kelebihan ruang di gedung baru.
Dmitry Kornev
Rupanya, kita berbicara tentang partisipasi bersama dalam konstruksi. Anda membayar uang ketika apartemen belum ada, dan luasnya hanya ditunjukkan di atas kertas sesuai proyek. Ketika apartemen dibangun, diukur dan dihitung luas sebenarnya. Memang, terkadang luas apartemen yang sudah jadi ternyata lebih besar dari yang ditunjukkan dalam proyek.
Jika perjanjian penyertaan saham menentukan satu area dan harga, dan sekarang pengembang menuntut pembayaran tambahan, Anda tidak wajib menyetujuinya secara diam-diam. Tidak ada ketentuan dalam undang-undang yang mengharuskan pemegang saham otomatis membayar ekstra jika diminta oleh pengembang. Meskipun apartemennya ternyata lebih besar.
Ketika Anda membeli rumah yang sedang dibangun dari pengembang, Anda membeli sesuatu yang belum ada. Kepemilikan apartemen muncul hanya jika pengembang telah membangunnya, lulus pemeriksaan negara dan menyerahkan perumahan tersebut kepada pihak yang berwenang, kemudian mengalihkannya kepada Anda berdasarkan akta, dan Anda telah mendaftarkan hak Anda atas perumahan kepada negara. Sebelumnya, Anda hanya berhak meminta pengembang untuk menyerahkan apartemen tersebut kepada Anda suatu saat nanti, saat dia membangunnya.
Bukan berarti pembangun bisa mengubah luas rumah, ukuran ruangan, ketebalan dinding, dan tinggi langit-langit sesuka hati. Namun selama proses konstruksi mungkin ada kesalahan yang sulit untuk dipengaruhi, meskipun semua standar dipatuhi dengan ketat.
Pengukuran akhir apartemen dilakukan setelah konstruksi selesai, dan dilakukan oleh perusahaan negara - Biro Teknis inventaris (BTI). Hanya berdasarkan pengukuran ini, kawasan inilah yang akan dicantumkan sebagai milik pemilik, dan bukan yang disebutkan dalam kontrak.
Pada rumah panel, penyimpangan luas lebih jarang terjadi, karena semua detail rumah dibuat oleh pabrik. Namun pada rumah monolitik dan bata, sering muncul beberapa kesalahan ukuran. Ini tidak berarti bahwa pengembang ingin menipu Anda. Mungkin perbedaan tersebut muncul karena penyimpangan yang diperbolehkan selama pemasangan.
Bayangkan sebuah tembok yang panjangnya 6 m, jika dipindahkan 10 mm maka luas ruangan akan berubah 600 cm² atau 0,06 m². Bagaimana jika ada dua dinding seperti itu dalam sebuah ruangan, tetapi apartemen itu memiliki empat kamar? Ternyata sudah 0,48 m². Pembayaran tambahan mungkin berjumlah jumlah yang layak - beberapa puluh ribu rubel.
Ada kalanya luas sebenarnya berbeda beberapa meter persegi, bahkan ratusan ribu harus membayar ekstra. Perbedaan ini tidak dapat dijelaskan dengan penyimpangan konstruksi. Ini adalah tipuan pengembang atau bahkan penyalahgunaan dan penipuan.
Persyaratan apa pun untuk membayar ekstra jika Anda telah membayar jumlah penuh untuk apartemen adalah alasan untuk setidaknya menyelesaikannya. Anda mungkin tidak perlu membayar apa pun, dan jika pengembang bersikeras, dia tetap berhutang kepada Anda.
Harga apartemen atau hak atasnya merupakan syarat penting dalam kontrak. Tanpa harga tertentu per meter persegi dan seluruh apartemen, tidak mungkin ada kontrak.
Secara hukum, penambahan atau pengurangan ukuran apartemen menyebabkan perubahan harga kontrak. Secara hukum, perubahan harga memerlukan persetujuan para pihak. Biasanya, pengembang memasukkan klausul dalam kontrak tentang penambahan atau pengurangan luas sebenarnya dalam 0,3-2 m² dan tentang tata cara pembayaran tambahan atau pengembalian dana.
Misalnya, kontrak mungkin menyatakan bahwa jika luasnya berubah 0,3 m², maka tidak ada pembayaran tambahan. Dan jika lebih, maka Anda hanya perlu membayar ekstra untuk kelebihannya.
Terkadang syarat perubahan kawasan tidak ditentukan sama sekali dalam kontrak. Dan ketika tiba waktunya untuk menerima apartemen, pemegang saham akan dikirimi perjanjian tambahan, dokumen dari BTI dan permintaan pembayaran tambahan. Banyak yang bingung dan setuju untuk memberikan uang, padahal mereka tidak wajib melakukannya.
Bagaimanapun, perubahan harga adalah alasan untuk membaca kontrak dengan cermat. Kita perlu mencari tahu apa sebenarnya yang tertulis di sana mengenai penyimpangan luas. Meskipun tentu saja Anda perlu membaca kontrak sebelum menandatanganinya.
Jika kontrak Anda menyatakan bahwa luas apartemen dapat berubah dan Anda diharuskan membayar ekstra, pengembang memiliki peluang lebih besar untuk mendapatkan uang tersebut dari Anda. Ini juga bekerja dalam arah yang berlawanan. Jika pengembang memberi Anda rumah yang luasnya lebih kecil dari yang Anda beli, Anda bisa meminta selisihnya darinya.
Kebetulan pengembang licik dan menulis bahwa jika Anda menambah area, Anda harus membayar ekstra, tetapi jika Anda menguranginya, mereka tidak akan mengembalikan apa pun kepada Anda. Itu ilegal. Anda sebagai konsumen seharusnya mempunyai hak yang sama dengan pengembang. Jika dia bisa menuntut dari Anda, maka Anda pun bisa menuntut darinya.
Pemegang saham dilindungi tidak hanya oleh undang-undang tentang konstruksi bersama, tetapi juga oleh undang-undang tentang perlindungan hak-hak konsumen. Namun sebelum persidangan, bagaimanapun juga, ada baiknya mencoba menyelesaikan masalah dengan biaya tambahan secara damai. Jangan setuju untuk membayar ekstra sesuai permintaan. Terlebih lagi, jangan membayar ekstra hanya karena pemegang saham lain memutuskan untuk membayar ekstra dan mendiskusikannya di forum.
Baca apa yang tertulis dalam kontrak tentang perubahan harga. Dan kemudian mintalah perhitungan pasti atas kelebihannya. Cari tahu ruangan apa saja yang mengubah luas apartemen. Misalnya luas balkon dihitung dengan faktor reduksi. Mereka tidak membayarnya per meter persegi ruang tamu. Dan terkadang luasnya bertambah justru karena balkon dan pengembang menghitungnya dengan harga reguler. Tapi itu tidak benar.
Jika apartemen memiliki balkon atau loggia, mereka tidak membayar untuk luas total, tetapi untuk luas tertentu. Untuk balkon satu meter persegi Anda harus membayar 70% lebih sedikit, dan untuk loggia - 50% lebih sedikit.
Selain itu, saat menghitung luas apartemen, para insinyur BTI mungkin mengabaikan aturan. Misalnya, tidak setiap apartemen harus diukur, meskipun masing-masing apartemen harus diukur. Atau ukur hanya dua dinding, padahal seharusnya ada empat dinding. Terkadang saluran ventilasi termasuk dalam area atau diukur di sepanjang keliling luar balkon.
Oleh karena itu, bagaimanapun juga, Anda perlu mencari tahu bagaimana harga sebenarnya berubah, apa yang diminta pengembang untuk pembayaran tambahan, dan bagaimana dia menghitung semua ini.
Jika Anda ragu dengan keakuratan pengukuran yang dilakukan oleh pengembang, Anda dapat memesan pengukuran mandiri. Tetapi Anda harus membayarnya sendiri, di Moskow biayanya mulai dari 3.500 rubel. Anda perlu memesan pengukuran baru dari BTI. Keahlian dari organisasi lain tidak akan cocok, setidaknya untuk pengadilan.
Jika syarat perubahan luas dan harga ada dalam kontrak. Faktanya, Anda telah menyetujui pembayaran tambahan sebelumnya dan memahami bahwa area tersebut dapat berubah dan akan menghabiskan banyak uang. Anda bisa mencoba mendiskusikan cicilan atau penundaannya dengan pihak pengembang. Mungkin dia akan menawarkan Anda apartemen lain dengan luas yang lebih kecil atau apartemen di mana BTI tidak menemukan adanya penyimpangan dan tidak diperlukan pembayaran tambahan. Setidaknya minta diskon.
Jika harga, yaitu syarat penting kontrak, telah berubah, dan hal ini tidak disepakati pada awalnya, Anda berhak mengakhiri kontrak. Artinya, jangan membayar ekstra dan menuntut kembali seluruh jumlah apartemen. Namun jangan terburu-buru mengambil keputusan seperti itu: pengembang mungkin akan dengan senang hati menyetujuinya. Dia akan mengembalikan kepada Anda jumlah yang Anda bayarkan saat menyelesaikan kontrak. Dan pada saat rumah itu diserahkan, harga apartemen sudah naik - Anda tidak akan membeli yang sama dengan uang itu.
Jika kontrak menjelaskan secara rinci bagaimana dan kapan Anda harus membayar ekstra, semuanya sama besarnya, dan Anda tidak membayar setelah tuntutan pengembang, Anda mungkin dikenakan denda karena melanggar tenggat waktu pembayaran. Pengadilan sering kali memihak pemegang saham, tetapi jika dokumen dibuat dengan benar dan persyaratan pembayaran tambahan sesuai dengan perjanjian, mereka juga dapat mendukung pengembang. Berikut adalah keputusan Pengadilan Distrik Perindustrian Stavropol dalam kasus di mana pembayaran tambahan dan denda diperoleh kembali dari pemegang saham dalam situasi yang sama.
Harap diperhatikan bahwa pengembang berhak meminta pembayaran tambahan berdasarkan harga per meter persegi pada saat pembelian apartemen, dan bukan harga apartemen saat ini. Walaupun sekarang jauh lebih tinggi.
Jika pembayaran tambahan tidak ditentukan dalam kontrak. Jangan terburu-buru pergi ke pengadilan. Periksa perhitungan Anda terlebih dahulu. Keahlian mungkin diperlukan. Tiba-tiba pengembang menambah luas karena isolasi dinding yang buruk atau kurangnya isolasi suara. Hal ini menjadi alasan untuk menuntut ganti rugi, denda dan kerugian moral dari pengembang. Jadi tidak diketahui siapa yang berhutang kepada siapa.
Jika Anda tidak ingin membayar ekstra, kirimkan klaim ke pengembang. Lebih baik menyusunnya dengan pengacara. Tunggu tanggapan resminya. Sekalipun pengembang memahami bahwa Anda berhak menolak dan tidak membayar ekstra, dia akan tetap meminta uang. Beberapa tidak akan menyelidikinya dan akan membayar ekstra untuk kelebihannya, sementara yang lain akan mencari tahu, menolak dan membela hak-hak mereka. Ada kemungkinan besar kasus Anda tidak akan dibawa ke pengadilan sama sekali.
Namun jika Anda tidak dapat mencapai kesepakatan, Anda tidak ingin membayar ekstra dan Anda tidak berkewajiban berdasarkan kontrak, carilah pengacara yang ahli dalam perselisihan tersebut. Praktik peradilan masih ambigu, tetapi ada banyak contoh ketika, dalam situasi yang berbeda, pemegang saham bertahan sampai akhir dan menang.
Secara hukum, Anda berhak mengakhiri kontrak dan mengambil uangnya. Misalnya, jika kelebihan area ternyata signifikan - lebih dari 5%. Atau proyek diubah tanpa persetujuan Anda.
Anda tidak boleh membayar kelebihannya jika hal ini tidak disepakati, dan tetap menerima kepemilikan apartemen. Tetapi banyak hal tergantung pada kata-kata dalam kontrak - pelajarilah dan banyak hal akan menjadi lebih jelas.
Dimungkinkan untuk membuat perjanjian tambahan pada perjanjian penyertaan modal, tetapi ini adalah metode yang panjang dan mahal. Anda cukup mentransfer apartemen sesuai dengan luas sebenarnya yang ada di sertifikat transfer dan penerimaan.
Biasanya dalam akta pengalihan dan penerimaan apartemen, pengembang menunjukkan bahwa menurut kontrak luasnya adalah sebagai berikut, kenyataannya memang demikian, oleh karena itu pemegang saham harus membayar sejumlah rubel dalam jangka waktu tertentu (atau sudah membayar ekstra). ). Ini juga akan dianggap sebagai pemberitahuan peningkatan luas wilayah. Jika akta pengalihan dan penerimaan dalam formulir ini ditandatangani, maka sampai utangnya lunas, seluruh rumah susun akan dijaminkan (hipotek) kepada pengembang, meskipun sudah digadaikan kepada bank.
Jika Anda tidak ingin menjaminkan apartemen, Anda harus membayar ekstra sebelum menandatangani akta. Anda harus membayar ekstra berdasarkan harga yang tertera untuk 1 m² dalam kontrak utama. Tuntutan untuk membayar ekstra untuk harga satu meter saat ini adalah tindakan ilegal.
Saat membayar, pastikan detail pembayaran Anda sudah benar. Saat menentukan pembayaran, pastikan untuk merujuk pada nomor perjanjian penyertaan modal utama dan tanggalnya. Pertama, dokumen-dokumen ini nantinya akan berguna bagi Anda untuk mendapatkan pengurangan pajak. Kedua, pengembang yang tidak bermoral tidak akan berpura-pura bahwa Anda tidak membayar apa pun.
Jika Anda memiliki pertanyaan tentang keuangan pribadi, pembelian barang mewah, atau penganggaran keluarga, kirimkan surat ke: [dilindungi email]. Kami akan menjawab pertanyaan paling menarik di majalah.
Dan Rospotrebnadzor telah menyatakan praktik ilegal ketika pengembang memaksa pemegang saham untuk membayar pembukaan letter of credit dengan bank (untuk pembayaran selanjutnya untuk perumahan terdaftar).
Para pembangun yang diwawancarai, dan terutama pengacara mereka, tidak terlalu senang dengan keputusan preseden Themis, yang telah diajukan ke dua pengadilan. Sebagian besar menyembunyikan lubang mereka dan menghindari komentar publik. Tanggapan para ahli terhadap hal ini juga ambigu.
Perselisihan antara pengembang dan Rospotrebnadzor cukup umum terjadi, dan praktik ini telah terjadi dalam banyak masalah. Paling sering, klaim Rospotrebnadzor terhadap pengembang terkait dengan persyaratan pembayaran di muka untuk utilitas, pengenaan layanan dari perusahaan manajemen tertentu, jumlah denda atas keterlambatan pembayaran, dll. Ini mungkin pertama kalinya terjadi konflik mengenai pengukuran dan surat kredit.
Salah satu pembeli rumah di kompleks Amazon di Jalan Surgina mengajukan pengaduan ke kantor kejaksaan terhadap perusahaan KVS-Kronstadt. Pemegang saham meragukan seluruh klausul perjanjian penyertaan modal (SPA) yang dibuat dengannya adalah sah. Kantor kejaksaan mengirimkan hasil pemeriksaan ke Rospotrebnadzor, dan membawa perusahaan tersebut ke pengadilan. Dendanya hanya 10.000 rubel, tetapi yang utama adalah ketentuan spesifik transaksi dinyatakan tidak sah. Perusahaan mengajukan banding, namun kembali kalah.
Secara khusus, pengadilan menemukan bahwa KVS-Kronstadt secara ilegal menyediakan dalam kontrak kemungkinan pembayaran tambahan jika, setelah rumah diserahkan dan perumahan diukur oleh pegawai biro desain dan inventaris (PIB), luas apartemen itu ternyata lebih dari satu meter lebih besar dari indikator desain.
Keputusan tersebut menyatakan: “Pengembang dapat mengontrol kepatuhan terhadap spesifikasi dan menanggung risiko yang terkait dengan kompensasi... jika kualitas properti tidak memadai. Pada gilirannya, pemegang saham tidak dapat mempengaruhi kualitas dengan cara apa pun; dia hanya membayar harga yang ditentukan dan berhak menerima objek yang ditentukan.”
Artinya, jika luas rumah susun berkurang, warga berhak menuntut kembali sebagian dari jumlah yang telah dibayarkan, dan jika bertambah, setiap orang akan menyimpannya sendiri.
Penghitungan ulang setelah pengukuran PIB adalah praktik yang umum. Sebagai aturan, tidak terpikir oleh warga negara untuk menentang kondisi yang relevan. Jika luas apartemen telah berubah satu atau satu setengah meter, pembeli biasanya membayar ekstra, karena menyadari bahwa pengembang bukanlah pembuat perhiasan (dan beberapa warga bahkan senang dengan meteran tambahan tersebut).
Namun di St. Petersburg, ada kasus ketika perusahaan secara serius menarik diri dari proyek tersebut. Misalnya, TD Sigma LLC mendirikan gedung 400 apartemen di 17 Rybatsky Ave. Seiring berjalannya proyek, desain fasadnya berubah.
Luas akhir dari banyak apartemen beberapa meter lebih tinggi dari indikator aslinya, jumlah pembayaran tambahan mencapai 300.000 rubel. Ada yang setuju, ada pula yang mencoba berdebat.
Namun praktik menunjukkan bahwa sangat sulit untuk mengajukan banding atas pembayaran tambahan di pengadilan (jika ada klausul terkait dalam kontrak). Tentu saja, jika luas apartemen telah berubah secara signifikan, Anda dapat berargumen bahwa investor telah melanggar ketentuan kesepakatan secara signifikan.
Ini akan memungkinkan Anda untuk mengakhiri kontrak dan memulihkan uang yang dibayarkan, dengan mempertimbangkan penalti. Namun jika Anda membutuhkan perumahan, kecil kemungkinan warga akan puas dengan prospek tersebut. “Hampir tidak mungkin untuk menantang validitas pengukuran PIB,” tegas Tatyana Bogdanova, direktur umum Yur-City Law Firm LLC.
Sekarang pengadilan telah mengakui bahwa kondisi DDU tentang pembayaran tambahan adalah ilegal. Kasus ini sendiri bukanlah kasus yang terisolasi. Misalnya, sebelumnya Rospotrebnadzor mendenda perusahaan Petrotrest dengan kondisi yang sama. Dia bahkan tidak mencoba mengajukan banding, dan masih terlalu dini untuk membicarakan presedennya. Solusi yang ada saat ini telah bertahan berkali-kali, dan ini sudah menjadi tren.
Dalam kasus yang sama ada hal baru menarik lainnya terkait letter of credit. Izinkan kami mengingatkan Anda bahwa 214-FZ melarang pengembang menerima uang (bahkan sebagai deposit) sebelum mendaftarkan DDU. Namun persetujuan kesepakatan oleh Rosreestr mungkin memakan waktu lama, dan dapat dimengerti bahwa pembangun ingin menerima setidaknya sejumlah uang muka untuk memastikan keseriusan niat klien.
Satu-satunya skema yang sah adalah letter of credit (dalam hal ini, uang masuk ke rekening bank khusus, dan pengembang hanya dapat menariknya setelah mendaftarkan DDU).
Perusahaan KVS-Kronstadt menawarkan kepada pemegang saham “dalam waktu lima hari sejak tanggal penandatanganan perjanjian, atas biaya mereka sendiri dan atas biaya mereka sendiri, untuk membuka surat kredit yang tidak dapat dibatalkan, dilindungi, dibayar tanpa penerimaan untuk kepentingan pengembang di bank yang disetujui selesaikan dengan pengembangnya.”
214-FZ tidak mengatakan apa pun tentang ini. Rospotrebnadzor memutuskan klausul tersebut bertentangan dengan undang-undang tentang perlindungan hak konsumen. Pengadilan setuju dengan argumen ini. Perusahaan tidak berhak membebankan layanan seperti itu kepada pemegang saham (akan berbeda jika perusahaan menanggung semua biayanya).
Banyak pengembang yang diwawancarai tidak setuju dengan argumen Rospotrebnadzor, namun menolak berkomentar (mungkin mereka tidak ingin terlalu banyak perhatian pada kontrak mereka). Namun pengacara yang melindungi hak-hak konsumen puas dengan keputusan saat ini.
Pendapat para ahli
Maxim Zhabin,
Wakil Direktur perusahaan "LenRusStroy":
— Keputusan mengenai pengukuran mengejutkan saya. Saya belum siap mengomentari bagian hukumnya, tetapi ada praktik lama terkait kemungkinan penghitungan ulang biaya perumahan. Hal ini tidak berarti bahwa terdapat banyak konflik mengenai ukuran apartemen. Kesalahan selalu ada, dan kesalahan tersebut disediakan bahkan oleh SNiP dan Gost.
Tidak ada pengembang yang akan memberikan rumah yang sesuai dengan proyeknya. Ada kondisi konstruksi yang nyata. Tapi itu satu hal jika Anda dijanjikan apartemen berukuran 30 meter, tetapi ternyata 35 meter, dan lain lagi jika kita berbicara tentang kesalahan yang dapat diterima dalam beberapa persen.
Tentu saja, perusahaan yang membangun rumah panel memiliki keunggulan tambahan di sini. Saya tidak ingat luas apartemen kami berbeda lebih dari 1,5% dari angka desain.
Oleg Ostrovsky,
salah satu ketua panitia penyelenggara kompetisi “Kepercayaan Konsumen” (mantan pejabat Komite Konstruksi St. Petersburg):
— Pengacara Masyarakat Konsumen St. Petersburg dan Wilayah Leningrad setuju bahwa klausul tentang pembayaran tambahan untuk menambah luas apartemen (setelah pengukuran kontrol) merupakan pelanggaran terhadap undang-undang tentang perlindungan hak-hak konsumen.
Pengembang wajib membangun gedung apartemen dan mengalihkan kepada pemegang saham objek yang ditentukan dalam perjanjian yang telah disepakati. Penandatanganannya didahului dengan pemeriksaan proyek dan perolehan izin mendirikan bangunan. Artinya semua parameter apartemen telah disetujui. Hanya pengembang, dan bukan pembeli, yang dapat dan berkewajiban memantau kepatuhan mereka dan, karenanya, menanggung risiko yang terkait dengan penyimpangan.
Bagaimana jika warga negara tidak mampu membayar ratusan ribu rubel? Toh fokusnya pada jumlah tertentu, yang hanya bisa diubah dengan kesepakatan para pihak. Dan meskipun kontrak tersebut memuat klausul yang mengatur pembayaran, saya yakin bahwa dalam kasus ini klausul pertama Seni. 16 undang-undang tersebut, yang menyatakan bahwa “syarat-syarat kontrak yang melanggar hak-hak konsumen... dinyatakan tidak sah.”
Adapun pembukaan letter of credit untuk kepentingan pengembang (asalkan uang dikreditkan ke rekeningnya hanya setelah menunjukkan LDU asli yang terdaftar ke bank), skema seperti itu cukup dapat diterima, memenuhi kepentingan pengembang dan di sekaligus melindungi hak-hak warga negara. Dan mungkin akan lebih logis jika biaya pembukaan rekening tidak hanya dibebankan pada pemegang saham, tetapi juga pada pihak lain.
Lanjutan ulasannya bisa Anda baca pada materi berikut ini
Penyimpangan luas sebenarnya dari desain di apartemen yang dibuat berdasarkan perjanjian penyertaan modal, ini adalah dasar paling umum untuk mengubah jumlah pembiayaan yang sebelumnya ditetapkan oleh perjanjian tersebut.
Perubahan tersebut diformalkan oleh para pihak secara terpisah perjanjian dan hanya diperbolehkan dalam kasus di mana perubahan harga, serta syarat dan kasus perubahan tersebut diatur dalam kontrak.
Dalam praktiknya, perubahan harga seperti itu, tergantung pada ketersediaan kondisi yang sesuai, dapat terjadi di kedua arah:
Pada saat yang sama, pengembang tidak dapat menolak untuk memenuhi kontrak secara sepihak, atas dasar penolakan pemegang saham untuk melakukan pembayaran tambahan. Dalam hal ini, perubahan harga kontrak dilakukan oleh banding pengembang ke pengadilan(Ayat 2 Pasal 452 KUH Perdata Federasi Rusia). Dalam hal ini, pemegang saham harus memperhatikan bahwa:
Dalam praktiknya, penerapan aturan-aturan ini sepenuhnya bergantung pada posisi pengadilan dalam hal ini, yang sebagian besar bertentangan, yang paling sering mengarah pada pengurangan hak-hak pemegang saham.
Untuk menghitung jumlah yang harus dikembalikan kepada pemegang saham atau pembayaran tambahan kepada pengembang jika luas sebenarnya dari proyek konstruksi bersama menyimpang dari dokumentasi desain, nilai luas proyek apartemen, luas sebenarnya objek, serta biaya 1 meter persegi diperhitungkan. m., ditetapkan oleh ketentuan kontrak.
Jika area tersebut tidak ditentukan dalam kontrak, maka itu bertekad dengan membagi harga kontrak awal dengan jumlah meter persegi yang ditentukan oleh dokumentasi desain.
Dalam hal ini, ukuran luas sebenarnya ditentukan oleh tindakan transfer atau berdasarkan dokumentasi teknis yang dikeluarkan berdasarkan pengukuran oleh biro desain dan inventaris.
Untuk menghitung jumlahnya, dapat dikembalikan kepada pemegang saham, sebaiknya gunakan rumus:
(luas desain - luas sebenarnya) × biaya per meter persegi.
Untuk menghitung jumlahnya, dikenakan pembayaran tambahan kepada pengembang, rumus yang digunakan:
(luas sebenarnya - luas desain) × biaya per meter persegi.
M. mengadakan perjanjian untuk berpartisipasi dalam konstruksi bersama dengan LLC XXX, yang menurutnya, setelah konstruksi selesai, ia akan menerima sebuah apartemen dengan luas 50 meter persegi. m., di mana dia membayar harga 3,5 juta rubel. Setelah dilakukan pengukuran PIB, ternyata luas apartemen tersebut adalah 53 meter persegi. m atas dasar itu, XXX LLC menuntut pembayaran tambahan dari M. untuk kelebihan ruang, yang diatur dalam kontrak. Besarnya biaya tambahan dihitung berdasarkan biaya 1 meter persegi. m, yang berjumlah 70 ribu rubel. (3,5 juta/50 meter persegi). Perbedaan luasnya adalah 3 meter persegi. m, itulah sebabnya pembayaran tambahan berjumlah 210 ribu rubel. (70 ribu rubel × 3 meter persegi).
Praktik peradilan mengenai perselisihan antara peserta konstruksi bersama dan pengembang yang timbul akibat luas yang berlebihan atau hilang cukup kontradiktif. Pada saat yang sama, perbedaan dalam penerapan hukum dapat ditelusuri tidak hanya antara pengadilan dari yurisdiksi yang berbeda, tetapi juga antara badan peradilan dari instansi yang berbeda, yang sebagian besar disebabkan oleh kurangnya pengaturan DDU dalam KUH Perdata Federasi Rusia. .
Meskipun demikian, dalam banyak hal pengadilan juga sepakat. Jadi, di hampir semua kasus penyelesaian sengketa, pengadilan berpedoman pada fakta bahwa pemegang saham tidak memiliki kesempatan untuk mempengaruhi kemajuan konstruksi, sementara menerima ukuran luas sebagai karakteristik konsumen utama dari proyek konstruksi.
Berdasarkan hal tersebut, banyak putusan pengadilan yang ditujukan pemulihan hak yang dilanggar pemegang saham.
Kesimpulan utama dari praktik peradilan:
Sebagaimana telah ditetapkan, perbedaan luas aktual dan luas yang dirancang dari proyek konstruksi bersama menjadi salah satu alasan paling umum terjadinya perubahan harga yang dibayarkan oleh pemegang saham. Perubahan seperti itu, dalam banyak kasus, tidak menguntungkan pemegang saham. Pada saat yang sama, undang-undang perlindungan konsumen yang melindungi hak-hak mereka tidak diterapkan dalam praktiknya.
Mengingat hal di atas, satu-satunya cara efektif untuk mencegah “pemerasan” tambahan dan elemen perlindungan lainnya bagi pemegang saham adalah penilaian yang kompeten atas semua risiko dan pendekatan profesional dalam merumuskan ketentuan perjanjian.
Pembayaran tambahan kepada pengembang untuk biaya apartemen
Dapatkah pengembang meminta pembayaran tambahan untuk kelebihan luas jika selisih antara luas aktual dan luas rencana adalah 0,9 m persegi. M?
Anda dapat membeli apartemen dengan ukuran berapa pun. Pilihannya hanya dibatasi oleh kemampuan finansial pembeli.
Pembaca yang budiman! Artikel tersebut membahas tentang cara-cara umum untuk menyelesaikan masalah hukum, tetapi setiap kasus bersifat individual. Jika Anda ingin tahu caranya selesaikan masalah Anda dengan tepat- hubungi konsultan:
APLIKASI DAN PANGGILAN DITERIMA 24/7 dan 7 hari seminggu.
Ini cepat dan GRATIS!
Namun, kita tidak boleh lupa bahwa beberapa utilitas terikat secara khusus pada area tempat yang ditempati.
Artinya kelebihan ruang hidup dapat mempengaruhi perhitungan sewa.
Sewa dihitung sesuai dengan tarif yang berlaku. Mereka didirikan oleh otoritas eksekutif yang kompetensinya mencakup jenis kegiatan ini.
direvisi secara teratur, biasanya ke atas.
Di sejumlah daerah, misalnya di Moskow, dengan mempertimbangkan kemampuan anggaran daerah, tarif diturunkan melalui subsidi.
Semua lini dapat dibagi menjadi dua kelompok:
Utilitasnya meliputi yang berikut ini:
Konsumen membayarnya terutama berdasarkan pembacaan dari alat pengukur, yaitu meteran. Atau sesuai standar yang berlaku, jika meteran belum dipasang.
Pada saat yang sama, layanan seperti gas, air dan pembuangannya terikat pada jumlah pengguna.
Tetapi Anda harus membayar untuk pemanasan berdasarkan luas apartemen. Namun jumlah penghuni apartemen tidak diperhitungkan.
Pembayaran mereka, kecuali yang terakhir, dilakukan tergantung pada luas apartemen milik pemiliknya.
Untuk penyewa apartemen kota berdasarkan perjanjian sewa sosial, aturan yang sama berlaku.
Seperti telah disebutkan, di sejumlah daerah, APBD mensubsidi biaya utilitas bagi masyarakat, sehingga mengurangi nilai akhir penerimaan sewa. Namun kemurahan hati seperti itu ada batasnya. Anda dapat mengurangi biaya hanya untuk perumahan di area tertentu.
Ada norma-norma sosial tertentu dalam penyediaan perumahan.
Saat membuat perjanjian sewa sosial, apartemen untuk keluarga berpenghasilan rendah dipilih berdasarkan:
Untuk menghitung sewa, standar yang sama digunakan, yang dapat ditingkatkan oleh otoritas lokal. Misalnya, di Moskow ditambahkan 7 meter persegi. per orang.
Pada saat yang sama, standar tersebut tidak hanya berlaku untuk penyewa perumahan sosial, tetapi juga bagi pemilik yang terdaftar di satu-satunya apartemen mereka.
Semua subsidi yang diberikan untuk sewa berlaku untuk wilayah yang setara dengan norma sosial. Segala sesuatu yang melampaui batasnya dibayar dengan tarif sebenarnya, yaitu jauh lebih tinggi.
Yang disebut luas total diperhitungkan, tidak termasuk:
Apalagi bagi pemilik apartemen yang pada awalnya membayar semua utilitas, serta pemeliharaan dan perbaikan rumah dengan harga riil, norma sosial tidak menjadi masalah.
Dan menaikkan tarif untuk ruang hidup “ekstra” tidak diperbolehkan.
Saat menentukan apakah ada kelebihan ruang hidup untuk menghitung sewa, hanya warga negara yang terdaftar sesuai dengan semua aturan yang diperhitungkan.
Tamu atau penghuni sementara tidak mempengaruhi perhitungan akhir dengan cara apapun. Usia penduduk tidak menjadi masalah.
Sewa, dengan mempertimbangkan subsidi atau manfaat lokal yang tersedia bagi pemilik apartemen, akan dihitung sesuai dengan standar sosial yang berlaku di wilayah tersebut (tetapi tidak kurang dari yang ditetapkan oleh undang-undang).
Selisih antara luas sebenarnya apartemen dan norma sosial dibayar sebesar 100%. Yang dalam prakteknya bisa berarti kenaikan biaya pelayanan hingga 2-2,5 kali lipat.
Hal ini berlaku, pertama-tama, untuk pemanasan, karena pengukur panas tidak dipasang di mana-mana, sehingga sebagian besar penduduk membayar untuk area yang dipanaskan. Selain itu, biaya perbaikan dan pemeliharaan rumah dan properti bersama, termasuk pengelolaannya, bergantung pada rekamannya.
Namun, tidak semua warga negara yang berhak menerima subsidi atau tunjangan diharuskan membayar penuh “kelebihan” ruang hidup mereka.
Terdapat sejumlah pengecualian terhadap peraturan umum ini, terutama mengenai kelompok yang kurang beruntung secara sosial.
Berikut ini adalah pengecualian dari 100% pembayaran utilitas dan biaya pemeliharaan perumahan:
Pembatasan ini hanya berlaku untuk layanan yang biayanya tergantung pada luas apartemen.
Apabila pembayaran dilakukan menurut atau diikatkan pada jumlah penghuni yang terdaftar dalam rumah susun, maka jika tidak ada manfaat, selalu dilakukan secara penuh.
Mari kita lihat pertanyaan yang sering ditanyakan oleh pemilik kotak tambahan.
Semua manfaat dan subsidi yang diberikan kepada warga negara untuk membayar perumahan dan layanan komunal hanya berlaku untuk apa yang disebut norma sosial.
Segala sesuatu yang melebihi 33 sq.m. per orang (+7 meter persegi untuk setiap orang berikutnya), dibayar berdasarkan biaya layanan sebenarnya.
Pensiunan, termasuk personel militer, dibebaskan dari kewajiban membayar kelebihan tempat tinggal hanya jika mereka tinggal sendiri atau jika keluarganya hanya terdiri dari pensiunan.
Aturan yang sama berlaku jika pensiunan tanggungan memiliki cucu atau kerabat lain yang berusia di bawah 16 tahun.
Dalam semua kasus lainnya, keluarga dengan pensiunan tunduk pada aturan umum untuk membayar perumahan.
Jika pemilik yang terdaftar di apartemen sudah membayar utilitas dengan biaya sebenarnya, maka konsep “kelebihan ruang hidup” tidak berlaku dalam kasus ini.
Setuju, enaknya beli dua sepatu dengan harga satu pasang. Lebih menyenangkan lagi menerima semacam hadiah dengan pembelian Anda, seperti satu sendok teh dengan sebungkus teh atau sebungkus kondom dengan karangan bunga dan sekotak Raffaello. Saat membeli apartemen dengan luas tertentu, mendapatkan tambahan beberapa meter persegi juga akan menyenangkan. Semacam pujian dari atasan. Namun sayangnya, mereka meminta Anda membayar hadiah ini. Mereka terus-menerus bertanya dan banyak yang setuju. Faktanya, persyaratan pengembang berdasarkan perjanjian partisipasi bersama dalam konstruksi untuk membayar tambahan untuk tambahan meter persegi yang ditemukan selama pengukuran BTI merupakan pelanggaran langsung terhadap undang-undang saat ini tentang perlindungan hak-hak konsumen. Namun pelanggaran ini, pertama, sudah menjadi praktik yang lazim, dan kedua, sudah menjadi norma dan banyak orang, bahkan para pengacara, tidak melihatnya sebagai pelanggaran. Alasannya sesederhana dua kopek: Kebebasan berkontrak. Pembeli, ketika membuat kontrak, secara sukarela memikul kewajiban untuk membayar ekstra untuk meteran tambahan. Begitu pula dengan pengembalian dana oleh pengembang. Jika (permintaan tambahan pembayaran) dinyatakan tidak sah, maka ternyata Pembeli yang luas apartemennya lebih besar justru akan menerima selisih meter positif tersebut secara cuma-cuma. Begitu pula dengan Pengembang: jika apartemen “output” berukuran lebih kecil, maka Pembeli justru akan ditipu uangnya. Segalanya tampak logis, tetapi tidak ada koin dua kopek. Saat membuat perjanjian penyertaan modal (EPA), para pihak menentukan persyaratan esensialnya, termasuk harga perjanjian dan deskripsi objek - apartemen (nama, lokasi, luas, dokumentasi desain). Pengembang menyanggupi untuk mentransfer kepada pembeli sebuah apartemen yang memenuhi persyaratan yang ditentukan dalam kontrak dan dokumentasi proyek. Dalam hal ini para pihak harus memenuhi kewajibannya dengan itikad baik. Pengembang adalah organisasi yang secara profesional bergerak dalam pembangunan bangunan tempat tinggal. Secara profesional! Itu penting. Pembeli (konsumen) bukanlah seorang profesional. Ini bahkan lebih penting lagi. Oleh karena itu, hak-hak konsumen dilindungi oleh Undang-Undang Perlindungan Hak Konsumen dan Undang-undang Konstruksi Bersama. Pembangunan suatu benda, penguasaannya, dan sebagainya dilakukan oleh pengembang, yang pertama, mempunyai kewajiban untuk mengalihkan benda yang sesuai dengan kawasan proyek, dan kedua, terdapat risiko kewirausahaan bahwa kawasan tersebut objek yang dibangun tidak sesuai dengan proyek. Konsumen tidak dapat mempengaruhi atau mengontrol kesesuaian luas apartemen dengan proyek. Kesenjangan antar wilayah tentunya bukan dan tidak bisa menjadi kesalahan konsumen. Tapi jelas pengembangnya salah. Dan mengapa konsumen harus menanggung kekurangan dalam pekerjaan pengembang dan risiko bisnis yang ditanggung pengembang? Konsumen tidak perlu membayarnya. Izinkan saya memberi Anda beberapa contoh dari kehidupan. Di perusahaan susu mereka melakukan kesalahan dan bukannya susu dengan kandungan lemak 1,5%, mereka mengemas susu dengan kandungan lemak 3,2%. Pelanggan tidak perlu membayar untuk kesalahan ini. Batch yang rusak dibuang atau dijual dengan kedok 1,5% dengan harapan tidak ada yang akan melihat perbedaannya. Pilihan terakhir lebih kecil kemungkinannya. Contoh kedua. Seorang gadis dengan sosok pahatan ukuran 42 memesan gaun malam dan menerimanya dalam ukuran 48. Namun entah kenapa, alih-alih menuntut bayaran ekstra untuk kain ekstra tersebut, penjahit berjanji akan merombak semuanya dan menurunkan harganya? Sebenarnya, dalam konteks kita, apartemen tidak berbeda dengan pakaian. Apartemen harus mematuhi ketentuan kontrak dan dokumentasi proyek. Penyimpangan dari ketentuan kontrak menunjukkan adanya ketidaksesuaian kualitas proyek konstruksi bersama. Dan untuk rumah susun kualitas rendah, Undang-Undang tentang Pembangunan Bersama memuat Pasal 7, yang mengatur hak-hak konsumen (peserta bangunan milik bersama) sehubungan dengan kekurangan dari fasilitas pembangunan bersama: menuntut agar cacat tersebut dihilangkan secara cuma-cuma dalam jangka waktu yang wajar; pengurangan harga kontrak secara proporsional; penggantian biaya mereka untuk menghilangkan kekurangan, menolak untuk memenuhi kontrak dan menuntut pengembang untuk mengembalikan dana dan membayar bunga. Tetapi semua hak ini diberikan dalam hal suatu proyek konstruksi bersama dibangun (dibuat) oleh pengembang dengan penyimpangan dari ketentuan kontrak dan (atau) persyaratan wajib yang mengakibatkan penurunan kualitas proyek tersebut, atau dengan kekurangan lain yang membuatnya tidak sesuai untuk penggunaan yang ditentukan dalam kontrak. Sulit untuk memperluas ketentuan ini pada kasus-kasus penambahan luas apartemen (saya tidak mengatakan tidak mungkin; dalam kondisi tertentu... ya, dengan camilan yang enak...). Pada saat yang sama, Undang-undang tersebut tidak memuat satu aturan pun yang memberikan hak kepada pengembang untuk meminta pembayaran tambahan dari konsumen untuk meter persegi tambahan. Persyaratan seperti itu tidak dapat didasarkan pada hukum. Di sini, seorang pengacara yang saya kenal di sebuah perusahaan konstruksi biasanya mengacu pada Pasal 5 UU Konstruksi Bersama. Mereka mengatakan harga kontrak dapat ditentukan sebagai produk dari harga per unit luas total dan luas total yang bersangkutan. Ya, tapi lalatnya terpisah, irisan dagingnya terpisah. Harga per meter persegi dalam hal ini tidak berubah, yang berubah adalah luasnya. Namun artikel ini tidak dimaksudkan untuk itu. Oleh karena itu, saya ulangi, persyaratan dari pengembang seperti itu tidak berdasarkan undang-undang. Namun apakah bisa berdasarkan kesepakatan? Para pihak bebas menentukan syarat-syarat kontrak. Pengembang dapat menetapkan persyaratan apa pun dalam kontrak, dan konsumen dapat menyetujuinya (Perubahan? Tidak mungkin. Tapi dia bisa menyetujuinya). Hal ini dipahami oleh banyak pengacara sebagai kebebasan berkontrak. Namun kebebasan tersebut mempunyai keterbatasan berupa Undang-undang Penyertaan Modal yang terkenal kejam dan Pasal 16 Undang-Undang Perlindungan Hak Konsumen tentang tidak sahnya syarat-syarat kontrak yang melanggar hak-hak konsumen. Hambatan lain terhadap kebebasan berkontrak yang tidak terbatas adalah Pasal 8 dan 12 Undang-Undang Perlindungan Hak Konsumen tentang tanggung jawab atas kegagalan memberikan informasi. Banyak sekali artikel dalam satu paragraf sehingga membosankan. Izinkan saya memberi Anda sebuah contoh. Pada 19 Oktober 2016, OFAS Moskow Rusia menangkap Stroy West LLC yang menyesatkan peserta DDU mengenai kondisi dan prosedur untuk memperoleh kepemilikan apartemen. Skemanya sudah biasa: mereka membangun rumah, mengukurnya, setiap pemegang saham diminta membayar ekstra untuk tambahan meter persegi (indikator dari 0,3 hingga 17,15 m2), yang secara signifikan mempengaruhi biaya apartemen. Kemudian peristiwa berkembang dengan cara yang tidak biasa: pemegang saham meminta FAS untuk memeriksanya, dan audit menunjukkan bahwa luas total tidak bertambah, tetapi bahkan sedikit berkurang. Akibatnya, pengembang diminta untuk tidak melanggar hukum: untuk mentransfer apartemen kepada peserta konstruksi bersama dengan biaya yang awalnya ditentukan dalam kontrak, tanpa mematuhi persyaratan wajib untuk membuat perjanjian dengan organisasi pengelola Best Service LLC; mengembalikan kepada peserta dalam konstruksi bersama selisih yang dibayarkan antara biaya awal apartemen (sesuai dengan perjanjian partisipasi dalam konstruksi bersama) dan biaya apartemen yang ditentukan setelah selesainya konstruksi, jika perbedaan tersebut telah dibayar. Anda akan mengatakan bahwa contoh tersebut tidak baik. Di sini pengembang menipu pembeli dan menggambar meter persegi yang tidak ada. Tentu saja tidak seperti itu. Secara individual, luas apartemen bisa bertambah, tetapi luas keseluruhan, sebaliknya, bisa berkurang. Saya akan menjelaskan bagaimana ini terjadi nanti dengan menggunakan contoh lain. Hal utama adalah FAS menempatkan pengembang pada tempatnya, melihat keseluruhan proyek konstruksi bersama, dan bukan pada pemegang saham individu. Secara individual, pemegang saham umumnya dianggap sebagai sejenis semut yang dapat memikul beban yang tak tertahankan (saya terutama berbicara tentang pemerasan dari bankir, perusahaan asuransi, agen dan lain-lain), tidak membuat keributan (dan jika mereka membuat keributan, itu adalah tidak terdengar), dan selain itu, seekor semut dapat menghancurkannya dan tidak seorang pun akan menyadarinya. Namun, terkadang pengadilan dan otoritas pengatur masih memperhatikan keserakahan pengembang yang berlebihan dan mengingat UU tersebut. Sebelumnya saya kemukakan bahwa apartemen tersebut tidak memenuhi syarat-syarat kontrak dan pasal 7 UU Konstruksi Bersama tentang jaminan mutu fasilitas perumahan bersama. Kesenjangan luas apartemen jelas menunjukkan bahwa kualitas apartemen tidak memenuhi persyaratan kontrak, persyaratan dokumentasi proyek, serta kode dan peraturan bangunan. Artinya, ketidaksesuaian luas rumah susun (baik lebih kecil maupun besar) menunjukkan adanya pelanggaran terhadap hak-hak konsumen (Peserta DDU). Posisi pengembangnya adalah kami membangun, kami membangun, akhirnya kami membangun, mengukur dan beginilah hasilnya. Sedikit naif, bukan begitu?! Dalam kasus Best Service LLC, penting bagi mereka untuk memperhatikan total luas rumah. Sedikit berubah ke bawah, sedangkan luas setiap apartemen bertambah rata-rata 14 meter, yang berarti total luas rumah harus bertambah hampir 1000 meter persegi. Proyek ini tidak berubah. Bagaimana ini bisa terjadi? Di sini perlu diberikan satu contoh lagi. Berdasarkan putusan Pengadilan Negeri Perindustrian Stavropol tanggal 8 Juli 2013, tuntutan konsumen dipenuhi untuk membatalkan tuntutan pembayaran tambahan oleh peserta pembangunan bersama untuk menambah luas total apartemen sebesar 6,3 m2 dan untuk memulihkan dana dari pengembang StroyGrad LLC sebagai biaya kompensasi untuk menghilangkan cacat kualitas objek partisipasi bersama dalam konstruksi, denda atas pelanggaran tenggat waktu untuk mentransfer objek partisipasi bersama dalam konstruksi kepada pemegang saham, kompensasi atas kerusakan moral dan biaya hukum . Bagaimana!? Luas apartemen bertambah, tetapi dia menolak membayar dan bahkan meminta uang untuk beberapa kekurangan! Dalam hal ini, konsumen, dan setelah dia pengadilan, memperhatikan dari mana datangnya meter persegi tambahan tersebut. Dalam kasus StroyGrad LLC, pengembang mengganti pengisi dinding bata dengan pengisi yang terbuat dari balok beton aerasi setebal 200 mm, diikuti dengan insulasi polistiren setebal 50 mm. Artinya, ketebalan dinding berkurang secara signifikan menjadi 250 mm, dari yang dirancang 380 mm dan 580 mm, yang tentunya akan mempengaruhi isolasi termal apartemen di masa depan. Karena penambahan luas rumah susun berkaitan langsung dengan perbuatan melawan hukum terdakwa dalam mengubah bahan, konfigurasi dan ketebalan dinding yang tidak disepakati, maka pengadilan menganggap tuntutan terdakwa untuk membayar tambahan tidak sah. Kasus ini dengan jelas menunjukkan sifat terjadinya tambahan meter persegi di gedung baru. Pada saat yang sama, pengembang tidak perlu mengganti bahan atau mengurangi separuh ketebalan dinding. Sebagai aturan, mereka masih bertindak lebih rendah hati. Meski tanpa tim direktur, seorang mandor konstruksi selalu tahu bagaimana dan di mana harus menabung. Selain mandor dan ... ekonom, di lokasi konstruksi ada cukup banyak: pemasok, konter, mandor lokasi. Jenjang karier yang sedikit lebih tinggi adalah para manajer yang sangat membutuhkan bahan bangunan untuk membangun rumah, dacha, atau garasi mereka. Secara umum, Anda harus menghemat uang. Dinding beton bisa dibuat lebih tipis satu atau dua sentimeter, diplester setengah lapis atau murni secara simbolis atau tanpa plester sama sekali (kami menghemat beberapa sentimeter lagi), kami akan mengisi screed lantai bagaimanapun caranya (pembeli tetap akan membuat lantai sendiri , ratakan, naikkan), langit-langit dan Ini akan berhasil (pembeli akan senang melihat langit-langit tinggi), isolasi termal minimal. Perlu waktu lama untuk menyebutkan bagaimana pengembang dapat memperoleh tambahan sentimeter. Saat mengukur BTI, sentimeter ini dijumlahkan menjadi meter persegi ekstra. Dan meteran tambahan memerlukan pembayaran tambahan. Namun kelancangan pengembang ini sama sekali tidak bisa dibenarkan. Pertama, meteran ini terdiri dari kekurangan, dan terkadang kekurangan kecil, pada ketebalan dinding (yang berarti insulasi dan kekuatan termal), dan pada kualitas penyelesaian (yang berarti biaya konsumen). Kedua, meter persegi ini, yang terdiri dari sentimeter, dengan cepat menghilang begitu pembeli melakukan renovasi pada apartemen. Artinya, setelah produk setengah jadi ini dibawa ke kondisi yang layak untuk ditinggali, sentimeter ekstra akan hilang, dan apartemen akan menerima area yang dirancang, dan mungkin akan menjadi lebih kecil. Anda juga dapat mengingat manipulasi dengan balkon dan loggia. Tapi itu cerita yang sedikit berbeda. Pengembang sangat pintar sehingga luar biasa. Oh, energi ini bisa digunakan untuk tujuan damai...! Tapi mari kita kembali ke biaya tambahan untuk meter persegi ekstra. Persyaratan pembayaran tambahan tersebut tidak didasarkan pada undang-undang, tetapi ditentukan dalam perjanjian penyertaan saham. Seringkali pemegang saham ditawari untuk membuat perjanjian tambahan mengenai pembayaran tambahan tersebut. Dan pemegang saham menandatangani perjanjian dan kontrak tambahan tersebut, dan kemudian membayar ekstra berdasarkan perjanjian dan kontrak tersebut. Ya, ya, pembayaran tambahan ini dilakukan berdasarkan ketentuan kontrak yang relevan. Konon konsumen setuju, artinya dia harus membayar. Jika konsumen tidak setuju untuk menandatangani perjanjian tambahan tentang pembayaran tambahan untuk meteran tambahan, maka dia tidak membayar tambahan untuk itu. Dalam kasus seperti itu, pengembang biasanya memilih untuk tidak terlibat dengan pemegang saham yang kompeten dan puas dengan memungut biaya dari orang-orang yang kurang melek huruf yang setuju untuk melakukan segalanya. Pertanian kolektif adalah bisnis sukarela. Namun bagaimana dengan mereka yang, ketika menyelesaikan DDU, tidak memperhatikan dan mempercayai kata-kata pengembangnya? Apa yang harus kita lakukan bagi mereka yang memiliki klausul di DDU tentang penghitungan ulang harga jika terjadi perbedaan luas apartemen? Di sini, mengirimkan pengembang dengan tuntutannya ke alamat yang diketahui tidak akan berhasil. Anda harus pergi ke pengadilan dan menuntut agar klausul tersebut dinyatakan tidak berlaku dengan mengacu pada Pasal 16 Undang-Undang Perlindungan Hak Konsumen yang sama. Anda juga dapat mengajukan permintaan untuk pengurangan harga pembelian atau penggantian biaya renovasi apartemen yang akan datang - lagipula, pembeli harus memplester dinding sesuai dimensi desain. Melakukannya sendiri cukup mahal; plester membutuhkan biaya, dan plester saat ini tidak dapat digunakan untuk sebotol vodka. Uang dari pengembang akan berguna. Dalam praktik saya, ada kasus serupa, dan konsumen sangat takut dengan apartemen mereka. Lagi pula, pengembang mengajukan tuntutan ultimatum: “Sampai Anda membayar ekstra untuk tambahan meter persegi, Anda tidak akan mendapatkan apartemen.” Menakut-nakuti landak dengan pantat telanjangnya! Pasal 6 Undang-Undang tentang Konstruksi Bersama dengan jelas menyatakan bahwa dalam hal terjadi pelanggaran terhadap batas waktu kontrak untuk pengalihan proyek konstruksi bersama, pengembang membayar kepada peserta dalam konstruksi bersama denda (denda) sebesar satu per tiga ratus juta. tingkat pembiayaan kembali dari harga kontrak untuk setiap hari keterlambatan. Apabila peserta pembangunan bersama adalah warga negara, maka denda (penalti) yang diatur dalam bagian ini dibayar oleh pengembang dalam jumlah dua kali lipat. Jadi, saat pengembang memberikan ultimatum, dan Anda menggugatnya, hukumannya semakin besar. Sesuai dengan Seni. 4 Undang-Undang Federal “Tentang Perlindungan Hak Konsumen”, penjual (pelaksana) berkewajiban untuk mentransfer produk kepada konsumen (melakukan pekerjaan, menyediakan layanan), yang kualitasnya sesuai dengan kontrak. Pasal 469 KUH Perdata Federasi Rusia mengatur bahwa penjual berkewajiban untuk mentransfer kepada pembeli barang-barang yang kualitasnya sesuai dengan perjanjian jual beli. Selain itu, sesuai dengan paragraf 1 Seni. 7 Undang-Undang Federal “Tentang partisipasi dalam konstruksi bersama gedung apartemen dan real estat lainnya dan tentang amandemen tindakan legislatif tertentu”, pengembang berkewajiban untuk mentransfer objek konstruksi bersama kepada peserta dalam konstruksi bersama, yang kualitasnya sesuai dengan ketentuan kontrak, persyaratan peraturan teknis, dokumentasi desain dan peraturan perencanaan kota, serta persyaratan wajib lainnya. Daftar norma hukum yang melindungi konsumen dalam situasi seperti itu dapat dilanjutkan dalam waktu yang cukup lama. Bonus bagus dalam perselisihan dengan pengembang mungkin adalah Bagian 6 Seni. 13 Undang-Undang Federasi Rusia “Tentang Perlindungan Hak Konsumen”, tentang pengumpulan denda dari pengembang untuk kepentingan konsumen karena kegagalan untuk secara sukarela memenuhi persyaratan konsumen sebesar 50% dari jumlah yang diberikan . Ringkasnya, saya perhatikan bahwa meter persegi ekstra yang diminta pengembang untuk membayar ekstra tidak ada hubungannya dengan hadiah atau bonus. Itu tidak bisa disebut perolehan yang menyenangkan. Ini adalah sebuah penipuan, sebuah penipuan yang sangat tidak menyenangkan. Persyaratan pembayaran tambahan untuk apartemen yang dibangun dengan melanggar dokumentasi desain tidak dapat didasarkan pada Undang-undang. Dan penetapan persyaratan seperti itu dalam kontrak adalah tidak sah. Sayangnya, konsumen sendiri (pemegang saham) memanjakan para pengembang dan membentuk praktik keji berupa penipuan luas terhadap konsumen tanpa mendapat hukuman. Memang, dengan persetujuan diam-diam dari konsumen, pembayaran tambahan untuk meter persegi ekstra menjadi hal yang biasa. Anda tidak boleh menerima pelanggaran hak-hak Anda. Tidak perlu menanggung kesalahan dan resiko orang lain. Sangat berbahaya jika mendorong penipuan dan penipuan langsung. Jika Anda akan menjadi peserta konstruksi bersama atau telah menghadapi permintaan pembayaran tambahan untuk tambahan meter persegi, jangan malas dan hubungi pengacara. Silakan berkonsultasi. Dengan patuh menyetujui semua yang ditawarkan pengembang, Anda berisiko kehilangan lebih banyak uang, waktu, dan kegelisahan. Hukum dengan penuh semangat melindungi hak-hak konsumen. Namun bagi mereka yang secara mandiri menggali lubang sendiri, bahkan tanpa menandatangani perjanjian atau perjanjian tambahan, UU tidak berdaya.
