Всем, кто хочет находиться в историческом районе Москвы и ежедневно любоваться видами на окрестности Кремля, стоит обратить внимание на «Резиденцию на Кисловском». Современный комплекс строят в стиле 19-го столетия, благодаря чему он отвечает требованиям текущего времени и одновременно возвращает нас к прошлым эпохам. Такое решение позволяет гармонично вписать здание в существующую застройку, сохранив исторический дух квартала.
О сроках сдачи комплекса в эксплуатацию застройщик пока не сообщает.
Апарт-комплекс «Резиденция на Кисловском» возводят в Центральном административном округе столицы, по адресу: Большой Кисловский переулок, д. 9. Владельцы недвижимости без труда доберутся до Кремля (всего 700 м) и станций метро (их 5 в пешей доступности).
Место привлекательно не только транспортной доступностью, но и соседством с историко-архитектурными достопримечательностями. Кроме того, поблизости есть прогулочные зоны, оборудованные велодорожки, магазины, кафе и многое другое.
По столичным меркам экология в районе, где строят комплекс апартаментов «Резиденция на Кисловском», удовлетворительна. В ЦАО нет опасных промзон, однако округ то и дело страдает от шума и загрязненности от автомагистралей.
В комплексе доступны различные варианты помещений площадью от 28,4 до 97,4 кв. м. Они сдаются меблированными, с отделкой.
Недвижимость в «Резиденции на Кисловском» придется по вкусу активным и деловым людям, которые стремятся проводить максимум времени в эпицентре столичной жизни. Формат комплекса также устроит граждан, которые часто бывают в Москве в командировках.
При возведении шестиэтажного здания комплекса используются архитектурные элементы, присущие постройкам конца 19 века. Это делает его неповторимым и одновременно самобытным. Комплекс станет гармоничной частью уже сформированного архитектурного ансамбля района.
Проектом предусмотрено создание охраняемой автомобильной стоянки.
На территории «Резиденции на Кисловском» проведут работы по озеленению и благоустройству. Здесь откроют современный фитнес-центр сети Hard Candy Fitness с тренажерами, танцевальными студиями, бассейном, спа-зонами.
Во владении по адресу Малый Кисловский переулок, 5а/8 особую архитектурную ценность представляет строение 1 – бывший особняк Олениной-Думнова.
Не смотря на роскошно устроенный вход со стороны проезжей части, на самом деле это торцевая часть здания, построенного еще в восемнадцатом столетии. В те времена он находился в собственности Анны Семеновны Олениной – статской советницы, приходившейся матерью известному государственному чиновнику Алексею Николаевичу Оленину.
Парадный вход в городской особняк находился со стороны нынешней дворовой части, где в давние времена был разбит обширный сад.
Фото 1. Резиденция посла Швейцарии в Малом Кисловском переулке, 5 в Москве
Наследники Олениной продали владения после разрушительного пожара 1812 года. До конца века девятнадцатого оно сменило несколько владельцев, после чего было выкуплено Владимиром Васильевичем Думновым.
История этого периода была связана с именами нескольких знаменитых людей. Так, в 1832 году особняк снимала семья Ивана Сергеевича Тургенева, а в 1840-х здесь проживал декабрист Захар Григорьевич Чернышев, вернувшийся тогда из ссылки. С 1873 года хозяином дома был Шиловский Константин Степанович, в гостях у которого часто бывал Петр Ильич Чайковский – его учитель и близкий друг.
При Думнове особняк значительно преобразился. Проект реконструкции дома был заказан в 1894 году архитектору Павлу Михайловичу Самарину. Именно тогда парадный вход вынесли в торец здания со стороны Малого Кисловского переулка, 5, который декорировали в неоклассическом стиле.
Доминантой этой части дома становится портик, который поддерживают четыре полуколонны. Они, в свою очередь, имеют муфтированное основание с коринфскими капителями, расположенными как по краям фасадной плоскости, так и между оконными проемами. Оригинальные полуколонны уже ионического ордера фланкируют основные окна фасада.
Над оконными проемами, в арочных нишах, расположены барельефы с изображением женских голов эпохи барокко. На плоскости фронтона устроена композиция в виде фамильного герба Владимира Думнова: размещенный в лапах льва боевой щит с инициалами «ВД».
Несколько слов о Владимире Васильевиче Думнове – владельце известного издательства в городе Москве, выпускавшего, по большей части, учебники для общеобразовательных школ. Занялся он этим делом благодаря своей супруге, унаследовавшей издательских бизнес семьи Салаевых.
Книгоиздательство начало свою историю еще в 1828 году, когда братья Салаевы – Афанасий Григорьевич и Иван Григорьевич – приступили к выпуску учебно-педагогической литературы, а также издавали произведения русских классиков, главным образом, Ивана Сергеевича Тургенева. В 1879 году бизнес перешел в наследство от Федора Ивановича Салаева его племянницам, одна из которых приходилась женой Владимиру Думнову. Последний в 1885 году и стал руководителем компании «Наследники братьев Салаевых». Само издательство проработало вплоть до 1926 года, после чего стало частью издательства «Работник просвещения».
Апартаменты теряют долю на рынке первичного – предложение новостроек растет опережающими темпами. Разница в цене метра между квартирными новостройками и проектами с апартаментами также сокращается. Тем не менее участники рынка за будущее формата не переживают, потому что цены на апартаменты пока все-таки заметно ниже, чем на квартиры, а выбор проектов с точки зрения местоположения и транспортной доступности – лучше.
По данным Est-a-Tet, з а 10 месяцев 2016 г. на рынок вышло 16 новых проектов с апартаментами против 21 за аналогичный период прошлого года.
| Новые проекты с апартаментами, вышедшие за период: | |
|---|---|
| январь – октябрь 2015 | январь – октябрь 2016 |
| эконом | |
| Отель «Восток» | |
| комфорт | |
| Смольная, 44 | |
| Клевер | |
| бизнес | |
| Clasico | |
| Studio#12 | |
| Большевик | |
| Monodom | |
| премиум | |
| Bunin | |
| Neva Towers | |
| Резиденция на Кисловском | |
| Резиденция на Покровском бульваре | |
| Резиденция Тверская | |
| элита | |
| Moss Apartments | |
Источник: Est- a- Tet
«В 2016 г. предложение активно пополнялось новыми корпусами и очередями в уже реализующихся комплексах бизнес- и комфорткласса (Aerolofts, городской квартал « », апарт-комплекс «Березовая аллея», МФК « », апарт-комплекс « », ЖК « », городской квартал « »). После активного вывода проектов комфорткласса в 2015 г. количество нового предложения в этом году заметно меньше. Рынок в основном пополнялся объемами в масштабных комплексах», - рассказывает Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Тем не менее в годовом выражении предложение апартаментов на рынке Москвы выросло, единодушны все опрошенные участник рынка. Согласно подсчетам компании «БЕСТ-Новострой», по сравнению с прошлой осенью корпусов стало больше на 12%, проектов - на 8%, лотов – на 12,5%. В целом в конце октября в Москве было выставлено на продажу 8 830 апартаментов в 131 корпусе в рамках реализации 87 проектов. Общий объем предложения апартаментов составил 561 126 кв. м.
По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за год предложение увеличилось на 8,2%, «Метриум Групп» - на 18,2% (по числу лотов), Est-a-Tet - на 15,8% (по суммарной площади).
И это несмотря на перевод части апартаментов в жилье. Как напоминает Est-a-Tet, в конце 2015 г. были переведены из формата апартаментов в квартиры следующие проекты: в бизнес-классе – арх-проект « », в премиум-классе – « ». Кроме того, получила статус квартир часть апартаментов в МФК « » и « ». («По данным «БЕСТ-Новострой», до конца года запланирован перевод в жилье апартаментов в квартале « ». Также о переводе в жилье было объявлено в ЖК « ».)
«Объяснить это (рост предложения – прим. ред.) можно тем, что в Москве продолжают активно осваиваться площадки на месте бывших промышленных предприятий, по некоторым оценкам площадь промзон в Москве – около 18 тыс. га. Также интересен тот факт, что в текущем году Мосгорэкспертиза одобрила почти в два раза больше проектов, чем в прошлом (речь идет о разных видах недвижимости), так что не исключено, что тренд на увеличение предложения будет укрепляться», - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
При этом предложение новостроек растет куда более внушительными темпами, чем апартаментов. По данным « », за год, с октября 2015 г. по октябрь 2016 г., количество новостроек в продаже на рынке «старой» Москвы, без учета элитного центра, увеличилось на 40%, а квартир – на 54%. (См. « », « ».)
Как следствие, снизилась и доля апартаментов на первичном рынке жилья, отмечают в Est-a-Tet и «Миэль». По словам Натальи Шаталиной, за год этот показатель сократился с 22% до 19%. По данным Est-a-Tet, с 24,1% до 22,8%. Для сравнения: в конце 2014 г. на апартаменты приходилась примерно треть всего рынка нового жилья в Москве – см. « ».
«Причиной снижения доли апартаментов в структуре предложения является выход массовых проектов квартирных проектов, которые вытесняют апартаменты. Также можно отметить, что если каждый квартирный проект содержит в среднем по рынку три корпуса, то в апартаментах такой показатель меньше – 1,7 корпуса (с учетом проектов, в которых часть предложения – апартаменты)», - поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Высокая конкуренция со стороны новостроек и увеличение бюджетного предложения квартир в «старой» Москве привел к падению доли апартаментов в общей структуре сделок на первичном рынке на 10% по сравнению с началом 2015 года, с 23,4% до 13,2%, продолжает Шаталина. Свою роль в этом процессе сыграло и повышение «квалификации» покупателей: с течением времени люди все лучше разбираются в рынке недвижимости и сейчас уже на стадии выбора объекта просчитывают будущие налоги и эксплуатационные платежи. А по этим пунктам апартаменты проигрывают обычным квартирам.
Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, большая часть спроса сегодня сосредоточена на недорогих объектах массового сегмента стоимостью 5-7 млн рублей. Далее идут чуть более и менее дорогие выборки: 3-5 млн рублей и 7-10 млн рублей. Таким образом, наиболее востребованы в настоящее время апартаменты комфорткласса. На это также указывает рост предложения малогабаритных апартаментов (не более 30 кв. м). Если год назад их было 6,1%, то в III квартале их доля увеличилась до 10,5%.
По данным «БЕСТ-Новострой», по итогам октября 2016 г. средний уровень цен в сегменте апартаментов составил 260 237 руб. за кв. м - это на 9% меньше, чем годом ранее.
«Снижение стоимости метра в годовом исчислении может быть связано как с вымыванием некоторого объема апартаментов (например, в июле с экспозиции были сняты самые дорогие лоты в проектах Nabokov, «NегоцiaнтЪ» и , так и с поступлением на продажу новых проектов с низкой стартовой ценой», - поясняет Доброхотова.
Согласно информации «Метриум Групп», к осени метр подешевел на 5,8% в годовом выражении: в III квартале 2015 г. средняя стоимость квадратного метра в целом по сегменту апартаментов составила 287 800 руб., тогда как в III квартале текущего года этот показатель достиг 271 150 руб. В бизнес-классе цена снизилась на 6,15%, в массовом сегменте - на 1,24%. А на «элитку» цены выросли на 1,9%.
Est-a-Tet практически совпадает с «Метриумом» в оценке глубины просадки средней стоимости метра (-5,3%, до 373 800 руб./кв. м), однако динамику цен по сегментам приводит противоположную. Максимальный прирост цены, про данным Est-a-Tet, был отмечен в сегменте эконом (+3,4%), на втором месте - апартаменты элитного класса (+1,4%). А средневзвешенная цена апартаментов премиум-класса упала за год на 5%.
Как и «БЕСТ-Новострой», «Метриум Групп» и Est-a-Tet объясняют движение цен главным образом изменениями в структуре предложения: выходом новых, более дешевых или, наоборот, дорогих проектов, повышением стадии готовности объектов и т.п. В общем, ничего кардинального и революционного.
Примечательно другое: если в предыдущие годы стоимость метра в апарт-комплексах всегда была существенно, процентов на 30%, ниже, чем в квартирных домах, то сейчас эта разница сокращается или вовсе исчезает. По данным «Миэль», в сегменте «комфорт» средневзвешенная цена квадратного метра квартир составляет 148,6 тыс. рублей, а апартаментов – лишь на 13% меньше, 131,8 тыс. рублей. А по статистике «Метриум Групп», по итогам III квартала 2016 г. средняя стоимость метра в апартаментах массового сегмента даже превысила таковую в новостройках: 148 275 000 руб. против 146 905 руб. за кв. м.
Шаталина отмечает, что максимальный разрыв в цене апартаментов и новостроек наблюдается в проектах на начальной и средней стадии готовности, а минимальный - в проектах на высокой стадии либо в уже сданных в эксплуатацию. Для комфорткласса соответствующие показатели составляют более 20% и 6%, для «бизнеса» - более 25% и 12% (при среднем показателе по классу на уровне 18%).
Причина опять же в структуре предложения. Как объясняет эксперт, среди проектов на высоком уровне готовности комплексы с апартаментами имеют ряд характеристик, которые позволяют им держать довольно высокие цены по отношению к квартирам. Проще говоря, высокое качество таких комплексов позволяет им в значительной степени нивелировать недостатки формата.
«В существующей конъюнктуре рынке большинство проектов с апартаментами в Москве представляют собой объекты в привлекательной локации с хорошей транспортной доступностью, продуманной концепцией и собственной инфраструктурой, - отмечает Юлия Сапор. - В части проектов существует возможность временной регистрации. При этом доля комплексов высоких ценовых сегментов, для целевой аудитории которых наличие постоянной регистрации не является определяющим фактором, составляет почти треть всего предложения».
Если сравнить цены на квартиры и апартаменты в рамках одного проекта – сейчас таких немало, то и в «комфорте», и в «бизнесе» минимальная разница в цене квадратного метра составляет 14%, максимальная – 20%. «Разница в стоимости между квартирами и апартаментами в рамках одного проекта уже будет зависеть преимущественно от конкретных характеристик проекта, структуры спроса именно на данный проект и выбранной политики девелопера», – говорит Наталья Шаталина.
Порог входа на рынок апартаментов также постепенно сближается с таковым для новостроек. Если в III квартале 2015 г. самым доступным было предложение студии площадью 16,03 кв. м. в комплексе апартаментов за 2,12 млн рублей, то по итогам III квартала 2016 г. самый низкий бюджет покупки зафиксирован в гостинице «Восток», где можно приобрести студию площадью 16,24 кв. м. за 2,28 млн рублей (+7,5%), рассказывает Мария Литинецкая. А в новостройках за тот же период минимальная цена упала на 19% - с 3,38 млн руб. за студию площадью 30,8 кв. м до 2,74 млн за студию в 25,5 кв. м.
То же самое происходит и со средним бюджетом покупки. Согласно подсчетам Est-a-Tet, для апартаментов показатель за год вырос на 9,4%, по данным «Миэль» - на 8,9%. За тот же период в сегменте новостроек средняя стоимость квартиры сократилась на 11,6%, по информации « ».
Однако, несмотря на снижение минимального бюджета покупки в новостройках с квартирами, наиболее доступные цены и притом более широкий ассортимент все равно сохраняются в проектах с апартаментами, подчеркивает Ирина Доброхотова. Так, в бюджете до 3 млн руб. в Москве есть выбор всего в двух проектах, и они сильно удалены от центра и от метро. Это (от 2,6 млн руб.) и « » (от 2,8 млн руб.). В сегменте апартаментов в бюджете до 3 млн руб. представлено четыре комплекса, в том числе у метро: , « », « », « ».
Ценовое преимуществом перед квартирами в плане общего бюджета покупки апартаментам помогают удерживать более компактные площади. В объектах бизнес-класса данного формата можно встретить студии по 15-17 кв. м, а в элитном сегменте – по 26-31 кв. м. «Для квартир тех же сегментов такие площади немыслимы», - подчеркивает Мария Литинецкая.
Еще один существенный плюс апартаментов – это отделка. По словам Литинецкой, доля апартаментов с отделкой, особенно в премиальных сегментах, выше, чем не рынке квартир. К примеру, в элитном сегменте девять из 36 проектов (25%) содержат объекты с отделкой и даже меблировкой и бытовой техникой.
Клубный дом Резиденция на Всеволожском – это уникальная новостройка, созданная по авторскому проекту в стиле неомодерн. Здание выделяется эффектным внешним видом, постройку украшают резные фасады из натурального камня, кованые балконные ограждения, красивые барельефы. Стильный облик дополнен эксклюзивным дизайнерским оформлением лобби, общественных зон, лифтовых и входных групп.
Минимальное количество квартир в ЖК Резиденция на Всеволожском становится залогом достойного соседства, спокойной жизни. Закрытая территория комплекса охраняется, ведется круглосуточное видеонаблюдение. Идеальное расположение дает массу преимуществ:
Придомовая территория реализована по концепции «двор без машин», оставить автомобиль можно на подземной парковке.
Продуманные планировки позволяют обустроить интерьер в соответствии с самыми высокими требованиями. В жилом комплексе работает собственная служба консьержей, которая позволит решать все насущные вопросы по мере возникновения. На официальном сайте ЖК Резиденция на Всеволожском сообщается об установке современных инженерных систем, благодаря многоступенчатой очистке пить воду жильцы могут сразу из-под крана.
Расположенная на «золотой миле» новостройка является одним из самых престижных объектов столичной недвижимости. В апартаментах высокие потолки, большие окна – предлагаются помещения площадью от 104 до 250 метров. Именно здесь жильцов ждет невероятное сочетание причастности к деловой жизни (до Москва-Сити на машине около 15 минут) и спокойствия загородной резиденции, благодаря уникальной концепции малоэтажной новостройки.
Элитный дом "Рахманинов" от компании KM Development расположен на переулке Малый Кисловский рядом с Московской консерваторией. Это проект реконструкции 7-этажной постройки 20 века, названный в честь выдающего музыканта. Фасады исторического особняка, выполненные в неоклассическом стиле, застройщик сохранит, а интерьеры полностью переделает.
В доме всего 33 квартиры и один пентхаус с отдельным лифтом. Жилье предложено со свободными планировками площадью от 48 до 170 кв. м и высотой потолков 4 м. Помещения уже подготовлены застройщиком под отделку, на верхних этажах в окна установлены витражные конструкции. Предусмотрены энергосберегающие стеклопакеты толщиной до 48 мм, которые оформят в деревянных рамах из клееного 4-ламельного бруса.
Центральные коммуникации в жилом комплексе заменят на новые и установят систему "Умный дом". В квартирах предусмотрены индивидуальные котлы для отопления, спутниковое телевидение и wi-fi интернет. С целью безопасности установят пожарно-охранную сигнализацию, ведется круглосуточное видеонаблюдение. Дом обслуживается лифтами Hyundai Elevator, один из который выделен отдельно для обслуживающего персонала.
Отделка входной группы выполнена по эксклюзивному проекту. В оформлении интерьеров используют мрамор, дерево, зеркала, декоративные колоны и мозаику. В холле имеются колясочные, консьерж-зона и помещение для хранения велосипедов. На цокольном этаже работает кафе.
Внутренний двор с детской игровой площадкой благоустроят и озеленят. Для автостоянки здесь нет места. С этой целью под домом устроен автоматический паркинг.
ЖК "Рахманинов" расположен в Пресненском районе Центрального округа Москвы. Место престижное, до Кремля отсюда пару минут пешком. Рядом много достопримечательностей, в числе которых 26 театров, дом-музей М. Ю. Лермонтова, музей-квартира Толстого, храмы.
Из объектов торгово-социальной инфраструктуры поблизости работают ТЦ "Воздвиженка Центр", бассейн "Пирамида", музыкальная школа им. Гнесиных, гимназия №1520. Через микрорайон проходят улицы Новый Арбат, Тверская и Знаменка. В 1,5 км - Садовое кольцо.
